Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2006/9323 K.2006/12267

Davacı Bilal Karakaya vekili tarafından, davalı Maliye Hazinesi aleyhine 22.06.2004 gününde verilen dilekçe ile tazminat ve birleşen dosyada Maliye Hazinesi tarafından ...'dan tazminat istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; asıl davanın kabulüne, birleşen dosyadaki davanın reddine dair verilen 10.11.2005 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı (Birleşen dosyada davacı) Hazine vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava ve karşı dava düzenlemesi Borçlar Kanunun 270 ve devamı maddelerinde yapılan hâsılat kira ilişkisinden kaynaklanan tazminat ve kira alacağı istemlerine ilişkindir.

Mahkemece kiracı davacının tazminat istemine ilişkin davasının kabulüne, karşı davanın reddine karar verilmiş,

Hükmü davalı kiralayan temyiz etmiştir.

Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 13.11.2001 günlü ve 3 yıl sürelidir. Kiralanan lokanta, ... bahçesi ve spor tesislerinden ibaret 2570 m2 alandır. Kiralayan ... Milli Emlak Daire Başkanlığı olmakla beraber sözleşmenin idarenin özel hukuk alanında yaptığı sözleşme türlerinden olduğu kuşkusuzdur. Bu nedenledir ki, mahkemece doğru olarak saptandığı üzere uyuşmazlığın çözümünü Borçlar Kanununun 270. ve devamı maddelerinde aramak gerekir.

Kiralananın lokanta, ... bahçesi ve spor tesisleri olması nedeniyle davacı kiracıdan buradaki faaliyetini işletme ruhsatı almadan sürdürmesi beklenemez. Esasen basiretli bir tacir olması gereken davacı sözleşmenin yapıldığı anda bu olguyu kabul etmiş sayılır.

Nitekim dosya arasındaki bilgi ve belgelerden kiracının vakit geçirmeden ruhsat almak üzere 10.11.2002 tarihinde yetkili merciiye başvurduğu bu isteminin kiralananın alanın birinci derecede sit alanında kalması nedeniyle uygun bulunmadığı görülmektedir. Buna rağmen kiracı kiralanan yerde faaliyetini sürdürmüş, durumun ortaya çıkması üzerine sözleşme kiralayan tarafından 26.08.2003 tarihinde fesh edilmiştir.

Görülüyor ki; sözleşmenin yasal çerçevede icrası her iki taraf bakımında da olanaksızdır. Yasadaki değimiyle söz etmek gerekirse, kira sözleşmesi konusunun imkânsız olduğu açığa çıkmıştır. Borçlar Kanununun 117.maddesi hükmüne göre «borçluya isnat olunmayan haller münasabeti nedeniyle borcun ifası mümkün olmazsa borç sakıt olur. Doktirin ve Yargıtay uygulamasında imkânsızlık ortaya çıkış nedenine göre bazı ayrımlara tabi tutulmaktadır.

Eğer sözleşmenin icrasındaki ifa imkânsızlığı sadece sözleşmenin tarafları bakımından değil, aynı sözleşmeyi yapacak herkes için söz konusu ise, buna «objektif imkânsızlık», yalnız sözleşmenin taraflarından birinin tutumundan doğmuşsa buna da «sübjektif imkânsızlık» denilmektedir. İmkânsızlık sözleşmeden sonra ve tarafların birinin kusurundan kaynaklanmışsa buna «kusurlu imkânsızlık» ve fakat tarafların kusuru olmadan meydana gelmişse «kusursuz imkânsızlık» denir.

İmkânsızlığın meydana gelmesinde kuşkusuz borçlunun kusuru varsa ve borç (somut olayda davacının tazminat istemi) bu kusurdan ötürü ortaya çıkmışsa bunun sonuçlarından borçlu genel bir hüküm olan Borçlar Kanunun 96. maddesince sorumludur. Alacaklı yasanın bu hükmüne dayanarak zararlarının giderilmesini isteyebilir.

Somut olaya dönüldüğüne; az yukarıda sözü edildiği üzere kiralananın kullanılma amacı lokanta, ... bahçesi ve spor tesisleri olduğundan, basiretli bir tacir olması gereken davacı bu yeri işletme ruhsatı almadan işletemeyeceğini bilmesi gerekir. Nitekim; yine yukarıda sözü edildiği üzere davacı ruhsat alımı için başvurmuş, ancak kendisine kiralanan alanın birinci derecede sit alanı olmasından ötürü ruhsat verilmeyeceği yanıtı bildirilmiştir.

Bu durumda kiracı davacının akdi icra etmeyeceğini kiralayan davalıya ihbar ederek ortaya çıkan ayıptan ötürü Borçlar Kanunun 272. maddesine yaptığı yollama nedeniyle aynı kanunun 249. maddesine göre sözleşmeyi fesih etmesi gerekir. Ne var ki, davacı yasanın kendisine tanıdığı seçimlik hakkı yerine getirmemiş, ruhsat alması olanaksız iken kiralananın işletmeye devam etmiş, yapıların yıkılması üzerine de eldeki bu davayı açmıştır.

Diğer taraftan; yanlar arasındaki 13.11.2001 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin eki olan taşınmaz mal kira şartnamesi özel şartlar bölümünün 3. maddesinde aynen «kiracı kira dönemi sona ermeden faaliyetini durdurması sözleşmenin feshine neden olması veya işletme ruhsatını alamaması ya da işletme ruhsatının hangi sebeple olursa olsun iptal edilmesi halinde kalan süreye ait kira bedeli kiracıdan tahsil edilecektir. Kira bedeli tahsil edilmişse iade edilmeyecektir.

Kiracının işletme ruhsatı alamaması, kiralayan taşınmaz malın kullanılmasını kısmen veya tamamen ortadan kaldıran mücbir sebebin kiracının kusur ve şahsından kaynaklanmaması halinde sözleşme tazminat alınmaksızın karşılıklı olarak fesih edilecek ve fesih tarihinden sonraki döneme ait bedellere alınmayacaktır» hükmüne yer verilmiştir.

Görülüyor ki; taraflar kiralanana işletme ruhsatı alınamayabileceğini başlangıçta öngörmüş, bu durumun ortaya çıkmasını mücbir sebep kabul etmiştir. Mücbir sebep tanım olarak borcun ihlalini kaçınılmaz duruma sokan hal ve sebepleri ifade eder. Burada borçlunun hiçbir etkisi olmadan borcunu ihlali kaçınılmazdır. Kaldı ki, mücbir sebep mutlak bir imkânsızlık nedenidir. Mücbir sebebin ortaya çıkmasında tarafların değil, taraflar dışındaki üçüncü bir kuvvetin etkisi vardır.

Ne borçlunun ve ne de alacaklının gücü mücbir sebeple ortaya çıkan durumu gidermeye yetmez. Öyle ise, 13.11.2001 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin eki özel şartları üçüncü maddesindeki hüküm uyarınca davacının davalıdan herhangibir nedene bağlı olarak tazminat istemesi aynı nedenle de sözleşmenin ifası mümkünmüşçesine kiralayanın davalı kiracıdan kira parası talebinde bulunması olanaklı değildir.

Taraflar arasındaki sözleşmenin idarenin taraf olduğu özel hukuk sözleşmesi niteliğine taşıdığı gözden kaçırarak bunun bir genel işlem şartı sözleşmesi şeklinde değerlendirilmesi ve sonuçta kiracı davacının tazminat istemini hüküm altına alması sözleşmeye ve uygulanacak Borçlar Kanununun genel hükümlerine aykırıdır.

Karar açıklanan tüm bu nedenlerle bozulmalıdır.