Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2007/15417 K.2008/1415

Davacı ... vekili tarafından, davalılar ....Konut ... Kooperatifi vd. aleyhine 17.09.2004 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali tescil, birleşen dosyada davacı ...'ın 24.11.2004 günlü dilekçesinde tapu iptali tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davacı ...'ın davasının reddine, davacı ...'ın davasının kabulüne dair verilen 21.06.2007 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı ... vekili ile, davalılardan ... Kooperatifi vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_K A R A R_

Davacı ..., biçimine uygun düzenlenen 26.07.2002 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanarak tapu iptali ve tescil isteminde bulunmuştur. Birleştirilen davada ise davacı ..., 17.07.2001 tarihli biçimine uygun düzenlenmiş taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanarak aynı bağımsız bölümün adına tescilini istemiştir.

Davalı arsa sahibi ... Konut ... Kooperatifi davanın reddini savunmuştur.

Diğer davalı yüklenici İncekılıç İnşaat Ltd.Şti. savunmada bulunmamıştır.

Mahkemece, asıl davanın reddine, birleşen davadaki taşınmaz satış vaadi sözleşmesi önceki bir tarihi taşıdığından davacı ... tarafından açılan davanın kabulüne karar verilmiştir.

Hükmü, asıl davacı ... ve arsa sahibi davalı ... temyiz etmiştir.

Her iki davacı da yüklenicinin temliki işlemine dayanmaktadır. Davalı şirket ile arsa sahibi olan diğer davalı kooperatif arasında düzenlenen

14.08.2000 tarihli “inşaat taahhüt sözleşmesi” başlıklı arsa payı devri karşılığı sözleşme bulunmaktadır. Davalılar arasındaki bu sözleşme adi yazılı düzenlenmiş, ancak sözleşmede yapılacak binaya karşı yüklenici konumundaki şirkete arsa payı devri geçirilmesi vaad edilmiştir. Gerçekten, adi yazılı bu sözleşmeye göre 1.bloktaki dava konusu 7 numaralı bağımsız bölüm yükleniciye bırakılması kararlaştırılan yerler içindedir.

Yüklenici olan davalı, noterde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile aynı bağımsız bölümü 26.07.2002 tarihinde ...’a, 17.07.2001 tarihinde ise birleştirilen davanın davacısı ...’a satış vaadinde bulunmuş, başka bir anlatımla arsa sahibinden kazanacağı şahsi hakkını temlik etmiştir. Mahkemece doğru olarak saptandığı üzere, kural olarak şahsi hakların yarışması halinde önceki tarihli olana değer verilmesi gerekir.

Davalılar arasındaki 14.08.2000 tarihli arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi “karma sözleşme” türündendir. Burada, birbirinden bağımsız iki ayrı sözleşme türü bulunmaktadır. Bunlardan ilki, yapılışı hiçbir biçim koşuluna bağlı olmayan inşaat yapım sözleşmesi, diğeri ise yapılacak inşaata karşılık devredilmesi gereken arsa payına ilişkin sözleşmedir.

Sözleşmenin karma nitelikli özelliğinden ve yükleniciye taşınmazdaki bir kısım arsa payının eserin bedeli olarak devri kararlaştırıldığından dolayı, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin Türk Medeni Kanununun 706, Borçlar Kanununun 213 ve 2644 sayılı Tapu Kanununun 26.maddeleri uyarınca biçim koşuluna uygun yapılması zorunludur.

Gerçekten, Borçlar Kanununun 11.maddesinin 2.fıkrasına göre kanunun öngördüğü bir şeklin kapsam ve sonuçları hakkında başka bir hüküm konulmamışsa bu şekle uyulmadan yapılan sözleşme sahih olmaz. Başka bir anlatımla, kanunun öngördüğü şekil bir geçerlik (sıhhat) şartı olarak düzenlenmiş bulunmakta ve buna uyulmadan bir sözleşme yapılmışsa o sözleşme “geçersizlik” müeyyidesine (hukuki sonucuna) bağlanmış demektir. Ancak;

30.09.1988 tarih ve 1987/2-1988/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararının sonuç bölümünde açıklandığı üzere, tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz olan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla birlikte kat mülkiyetine tabi olmak üzere yapımına başlanan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme bulunmadan, tarafların tüm borçlarını eda etmesine rağmen, satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması halinde durumun Türk Medeni Kanununun

2.maddesinde hükme bağlanan dürüst davranma kuralarına uygun düşmeyeceği veya doktrin ve uygulamada kabul edildiği gibi, geçersiz sözleşmeye rağmen mülkiyet irade olarak temlik edilmişse o sözleşmenin geçerli hale geleceği kuralı benimsendiğinden, somut uyuşmazlıkta bu iki ayrık durumun gerçekleşip gerçekleşmediği mahkemece araştırılmalıdır. Borçlar Kanununun 163.maddesi hükmünce yüklenicinin yazılı olarak davacılara yaptığı 17.07.2001 ve 26.07.2002 tarihli sözleşmeler bir temlik sözleşmesi olarak geçerli ise de, temeldeki 14.08.2000 günlü arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi geçersiz ise, geçersiz sözleşmeye dayanan temlik işlemi de hüküm ve sonuç doğurmayacağından gerek davacı ... ve gerekse birleşen davanın davacısı ...’ın açtığı davaların reddi gerekecektir.

Mahkemece, yapılan bu açıklamalar doğrultusunda 14.08.2000 günlü sözleşmenin geçersiz olduğu ve ancak geçerli hale gelip gelmediği araştırılmaksızın istemin yazılı olduğu şekilde hükme bağlanması doğru olmadığından karar bozulmalıdır.