Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2007/4661 K.2007/6781

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 18.8.2004 gününde verilen dilekçe ile dava kişisel hakka ve muvazaa iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 19.12.2006 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, yükleniciden kazanılan kişisel hakka ve muvazaaya dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Mahkemece dava reddedilmiş, hükmü davacı temyiz etmiştir.

Dosyada yer alan bilgi ve belgelerden dava dışı yüklenici ... ile yine dava dışı arsa sahipleri ... ve diğerleri arasında biçimine uygun düzenlenen 10.9.2002 günlü arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunduğu, bu sözleşmede 12 numaralı çekişme konusu bağımsız bölümün yükleniciye bırakılmasının kararlaştırıldığı, kurulan kat irtifakında da anılan bağımsız bölümün dava dışı yüklenici ... adına tescil edildiği, bu bağımsız bölümün tapuda yüklenici tarafından 03.06.2004 tarihinde paylı olarak davalılara satıldığı anlaşılmaktadır.

Davacı üçüncü kişi 12 numaralı bağımsız bölümün yüklenici tarafından kendisine 14.04.2003 tarihli taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesi ile satışının vaad edildiğini, yapıdaki 13 numaralı bağımsız bölümün ise 28.5.2003 tarihinde davalılara satış vaadinde bulunulduğunu buna rağmen taşınmazın tapuda üçüncü kişiye yüklenici tarafından satıldığını, davalıların satış bedelinin istirdatı için yüklenici hakkında icra takibi yapmaları üzerine de dava dışı yüklenicinin kendisine satışı vaad edilen 12 numaralı bağımsız bölümü bu defa tapuda davalılara sattığını, davalıların 12 numaralı bağımsız bölümün kendisine satıldığını bildiği halde kötüniyetli olarak taşınmazı satın aldıklarını, kaydın iptali ile adına tescilini istemiştir.

Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin temel borcu eseri meydana getirmektir. Bir bina inşasından maksat o yapının sözleşmesine fen kurallarına ve amacına uygun imal edilmesidir. Yüklenicinin bu nitelikleri taşıyan bina meydana getirmesinden sonra arsa sahibi sözleşmeyle yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölüm tapusunu ona geçirmekle yükümlüdür. Yüklenici edimlerini yerine getirmişse kazandığı şahsi hakkı doğrudan arsa sahibine karşı ileri sürerek mülkiyet nakli talebinde bulunabileceği gibi Borçlar Kanununun 162 ve 163.maddeleri uyarınca yazılı olmak koşuluyla kişisel hakkını üçüncü bir kişiye de temlik edebilir.

Somut olayda olduğu gibi, yüklenicinin temellükü nedenine dayalı bu gibi tapu iptali ve tescil davalarında davacı üçüncü kişinin satış olgusunun akidi yükleniciye karşı, şahsi hakkın kazanıldığı iddiasının ise arsa sahiplerine karşı kanıtlaması gerektiğinden davada hem arsa sahibinin hemde yüklenicinin taraf durumunu alması zorunludur. Dava dışı yüklenici ve arsa sahibi ile diğer davalılar zorunlu dava arkadaşı olduğu halde bunların davaya katılımları sağlanıp savunmaları saptanarak delilleri toplanmadan eksik taraf teşkili ile çekişmenin esası hakkında hüküm kurulması doğru olmamıştır.

Öte yandan; davada davacı üçüncü kişi davalılar ... ve ...’nin ayni hakkı yolsuz kazanan kayıt malikleri olduğunu iddia ettiğinden davalıların hukuki durumunun Türk Medeni Kanununun 1023 ve 1024.maddeleri çerçevesinde değerlendirilmesi gerekir.

Gerçekten, Türk Medeni Kanunun 1023. maddesi hükmünce tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımının korunması gerekirse de, yasanın 1024. maddesi gereğince bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişinin tescile dayanma olanağı yoktur.

Yasadaki ve uygulamadaki deyimiyle bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan ve hukuki sebepten yoksun bulunan tesciller yolsuz tescil sayılacağından hakkı zedelenen üçüncü kişinin iyiniyetli olmayan malike karşı doğrudan doğruya şahsi hakka dayanması mümkündür.

Davacı bu iddiasını tanık delili ile kanıtlayacağını, delil dilekçesinde belirtip duruşmada da açıklamış iken bildirdiği tanıkların hüviyetleri saptanarak usulen çağrılıp dinlenmeden hüküm tesisi doğru olmamıştır. O halde mahkemece davacıdan tanıkların isimleri sorulmalı, usulen dinlenmeli, diğer delillerde birlikte değerlendirilerek sonuç dairesinde bir hükme varılmalıdır. Eksik inceleme ve araştırmayla dava yazılı olduğu şekilde reddedildiğinden kararın bozulması gerekmiştir.