Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2008/15124 K.2009/2627

4721 S. TÜRK MEDENİ KANUNU [ Madde 1009 ]

818 S. BORÇLAR KANUNU [ Madde 96 ]

"İçtihat Metni"

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 30.03.2007 gününde verilen dilekçe ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın reddine dair verilen 24.07.2008 günlü hükmün Yargıtay'ca duruşmalı olarak incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

Dava, protokol başlıklı 02.02.1994, 16.03.1995 ve biçim koşuluna uygun olarak yapılmış 17.04.2006 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davalılar, binada kat irtifakı kurulmadığını, satışın şarta bağlı olarak yapıldığını, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, yapının ruhsatsız olması nedeniyle sözleşmenin ifa olanağı bulunmadığından, bu sözleşmeye dayanılarak mülkiyet nakli istenemeyeceğinden bahisle dava reddedilmiştir.

Hükmü, davacılar temyiz etmiştir.

Davada tapuda kayıtlı bir taşınmazdan pay nakli istendiğinden, buna ilişkin sözleşmelerin Türk Medeni Kanunu'nun 706, Borçlar Kanunu'nun 213. maddeleri hükümlerince şekil koşuluna uygun yapılması zorunludur. Bu bakımdan dayanılan 02.02.1994 ve 16.03.1995 günlü "protokol" başlıklı sözleşmelere değer verme olanağı yoktur. 17.04.2006 günlü taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile biçim koşuluna uyularak düzenlenmiştir.

Anılan sözleşmede 976 ada 2 parsel sayılı taşınmaz üzerine yapılan binanın 2. katındaki bağımsız bölümün satışı vaat edilmiştir. Mahkemece doğru olarak saptandığı üzere 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 26 ve 27. maddelerinde belirtilen ayrık durumlar dışında inşaata başlanmadan önce tüm yapılar için ruhsat alınması zorunludur. 3194 sayılı Kanun'un 21. maddesi başlığında "yapı ruhsatiyesi" olarak ifade edilen belge, uygulamadaki adı ile "inşaat ruhsatı"dır.

Bir binaya ruhsat alınmadan başlanmış veya ruhsata rağmen yapı ruhsata aykırı yapılmış ise, o yapı uygulamadaki adı ile kaçak yapıdır. Bu tür kaçak yapıların ise, İmar Kanunu'nun 32. maddesi hükmünce yıkımı gerekir. Yıkımı gereken bir yerde ekonomik değerden söz edilemeyeceğinden ve 17.04.2006 günlü sözleşme bağımsız bölüm satışına ilişkin bulunduğundan, bu bağımsız bölüme özgü-lenecek payın tescil olanağı yoktur.

Her ne kadar 24.04.1978 tarihli ve 3/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında kat irtifakı kurulmamış taşınmazlara ilişkin satış vaadi sözleşmesinin hüküm ve sonuç doğuracağından söz edilmiş ise de, anılan İçtihadı Birleştirme Kararı kaçak yapı niteliğinde olmayan binadaki bağımsız bölüm satışıyla ilgilidir. Davacılar 17.04.2006 günlü sözleşmeye dayanarak mülkiyet nakli aktarımı isteyemeyeceklerinden davanın reddi doğrudur.

Ne var ki, 17.04.2006 günlü sözleşme bir taahhüt işlemi olarak hüküm ve sonuç meydana getireceğinden davacıların Borçlar Kanunu'nun 96. maddesine dayanarak ademi ifadan dolayı tazminat istemeleri olanaklı bulunmaktadır.