Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2008/6161 K.2008/7325

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 24.01.2003 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali, tescil, karşı dava ile alacak istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne, karşı davanın kısmen kabulüne dair verilen 24.10.2007 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı ... vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, yüklenicinin temliki sonucu kazanılan kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Arsa sahibi davalı, davanın reddini savunmuş, karşı davasında ise, yapıdaki eksik ve ayıplı işler nedeniyle 17.125.00 Euro harcama yaptığını, bunun üçüncü kişi davacıdan tahsilini istemiştir.

Mahkemece, üçüncü kişi davacının yapılan harcamaların 904,38 YTL.sinden sorumlu olması ve bu miktarın davacıdan tahsili koşuluyla davacının davasının kabulüne karar verilmiştir.

Hükmü, arsa sahibi davalı ve karşı davacı ... temyiz etmiştir.

Davalılar arasında biçimine uygun düzenlenmiş 10.10.2000 tarihli arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunmaktadır. Bu sözleşmeyle davalı yüklenici ... 4304 ada 1 parsel üzerinde J Blok adlandırılan binanın yapım işini üstlenmiş, 13.01.2003 günlü taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile de binadaki 22 numaralı bağımsız bölümün satışını davacıya vaad etmiştir. İstisna sözleşmesinin bir türü olan arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesiyle bir bina yapımını üstlenen yüklenicinin edimi yapıyı fenne, amacına ve sözleşmesine uygun olarak meydana getirmek ve bu haliyle arsa sahibine teslim etmekten ibarettir. Esasen ahde vefa (söze sadakat) kuralıda bunu gerektirir.

Kural, borç ilişkisinin sonucu olan edimin alacaklıya ifasıdır. Fakat hayat şartları, ticaret ve ekonomi gereksinmeleri, alacaklının ifayı beklemeden alacağını başkasına devretmesi veya borçlunun borcunu bir başkasına nakletmesi yollarının da açılmasını zorunlu kılmıştır. Görülüyor ki, alacağın temliki hayatın ihtiyaçlarından ortaya çıkan bir hukuk kurumudur.

Örneğin, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde bina yapım işini borçlanan yüklenici finans ihtiyacı duyar.

Bu ihtiyacın kısmen veya tamamen yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün daha inşaat aşamasında üçüncü kişilere bağımsız bölüm satılarak veya satış vaadinde bulunularak karşılanması mümkündür.Aslında arsa sahibinin Borçlar Kanununun 364. maddesi uyarınca kural olarak eserin tesliminde devri gereken arsa payını inşaat aşamasında yükleniciye devretmesi yüklenicinin de bunu üçüncü kişilere temlik ederek finans sağlaması arsa sahibinin yükleniciye kredi kullandırmasıdır.

Bir tanımlama yapmak gerekirse; alacağın temliki alacaklı ile onu devralan üçüncü şahıs arasında borçlunun rızasına ihtiyaç olmaksızın yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliğini taşıyan şekle bağlı bir akiddir. Borçlar Kanununun 163. maddesi hükmüne göre temlik sözleşmesi temlik edenle temlik alan arasındaki yazılı sözleşme ile kurulabilir. Ne var ki alacağın temlikinde aranan yazılı şekil temlik sözleşmesinin resmi şekilde yapılmasına engel değildir. Nitekim uygulamada yükleniciden şahsi hakkını temlik alan üçüncü kişilerin temlik sözleşmesini adi yazılı satış sözleşmesi veya noterde düzenleme şekilde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak yaptıkları görülmektedir.

Bütün bu açıklamalardan görüleceği üzere, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin yüklenicisi olan taraf, sözleşmede yasaklanmamış ise teslim borcunu (B.K.m.364) yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kazandığı kişisel hakkını (bağımsız bölüm tapusunun devrini) arsa sahibi ile mevcut sözleşmesine dayanarak doğrudan ondan isteyebileceği gibi Borçlar Kanununun 162.maddesi hükmünden yararlanarak arsa sahibinin rızası da gerekmeden üçüncü kişilere yazılı olmak koşuluyla (B.K.m.163) devir ve temlik edebilir.

Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişide alacağın temliki hükümlerinden yararlanarak bu hakkını arsa sahibine karşı ileri sürebilir. Zira, alacağı devralan kişi evvelki alacaklının yerine geçer. Borçludan ifayı istemek, gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak artık onun ... olur.

Görülüyor ki; davada dayanılan 13.01.2003 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesi temlik sözleşmesi niteliğinde olup, hüküm ve sonuç meydana getirir.

Fakat temlik alanın ifa talebine muhatap olan borçlu (arsa sahibi) bu talebe hemen uymak zorunda değildir. Devralan kimse temlik işlemini ve kendisinin yeni alacaklı sıfatını ispat etmiş olsa bile borçlu (arsa sahibi) ona karşı bir takım itiraz ve defilerde bulunmak imkanına sahiptir. Gerçekten BK m.167’ye göre “Borçlu temlike vakıf olduğu zaman temlik edene karşı haiz olduğu defileri,temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir “.

Buna göre temliki öğrenen borçlu temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defiler yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürülebilir hale gelir.

Bir bakıma denilebilir ki, temlik işleminin öğrenildiği ana kadar temlik sözleşmesinin dışında olan ve işlemin tarafı olmayan arsa sahibi temlik işleminden haberdar olunca temlik işleminin tarafı olur ve arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan haklarını ona karşı (üçüncü kişiye) ileri sürer hale gelir ve ifa isteğini reddedebilir.

Örneğin, karşılıklı borç yükleyen ... sözleşmesinden kaynaklanan borç kısmen veya tamamen yüklenici tarafından yerine getirilmeden yüklenici şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmiş ve üçüncü kişi ifa istemişse arsa sahibi yüklenicinin öncelikli borcunun varlığını bildirerek temlik yoluyla kazanılan borcunu ifadan kaçınabilir. Burada BK m.81 borçluya (arsa sahibine) ödemezlik defini kullanma yetkisini vermektedir.

Bütün bu açıklamalardan sonra somut olaya gelince; davalılar arasındaki 10.10.2000 günlü biçimine uygun düzenlenen sözleşmenin “tapu verme şekli” başlıklı 6. maddesinde teminat tapusu olan bir bağımsız bölüm tapusunun “binanın genel iskanı alındığında verilmesi” kararlaştırılmıştır.

Başka bir deyişle söylemek gerekirse, davacı üçüncü kişi arsa sahibi olan davalıdan yüklenicinin diğer bütün edimleri de yerine gelmişse, 22 numaralı bağımsız bölüm tapusuna ancak binanın genel iskanı alınması halinde isteyebilir ve sözleşmede kendisine tanınan bu ... Borçlar Kanunu’nun 167. maddesinden yararlanarak yüklenicinin temlik işleminde bulunduğu davacıya karşı da ileri sürebilir.

Bu nedenle mahkemece, davacıya yapının genel iskanını almak üzere işin mahiyetine uygun süre tanınmalı ve yetki verilmeli, mülkiyet iddiasına dayalı istem bunun sonucuna uygun değerlendirilmelidir. Mahkemenin sözleşmenin tapu verme şekli başlıklı 6. madde hükmün göz ardı ederek talebi hükme bağlaması doğru olmamıştır.

Davalı arsa sahibi, hem savunmasında hem karşı davasında, yapının tamamlanmadığını, kendisi tarafından tamamlanmak üzere 17.125.00 Euro harcama yapıldığını, bu miktarın davalıdan tahsilini istemiştir. Yukardaki

bölümlerde vurgulandığı üzere ... bir bütündür ve yüklenicinin borcu eseri fenne, amacına ve sözleşme koşullarına uygun meydana getirerek arsa sahibine teslim etmekten ibarettir. Bu borç yerine getirilmediği veya eksik yerine getirildiği sürece arsa sahibi kendisinden yüklenicinin temliki işlemine dayanarak ifa isteyen üçüncü kişiden yine Borçlar Kanunu’nun 167. maddesine sığınarak isteyebilir.

Kısaca, yüklenicinin temlik işlemine muhatap olan arsa sahibi tıpkı yüklenici gibi eksikliğin parasal tutarını onun temlik ettiği üçüncü kişinin ödemesini dava edebilir. Burada eksik ifanın parasal tutarı bölünemez. Eldeki davada bu miktar bilirkişilerce 19.896.300.000 TL. olarak saptandığına göre birlikte ifa kuralı uyarınca, davacı üçüncü kişinin ödemesi gereken miktar budur.

Mahkemece arsa paylarına bölünmek suretiyle eksik miktarın tahsiline hüküm kurulması açıklanan nedenle kabule göre doğru olmamıştır.

Karar, bütün bu nedenlerle bozulmalıdır.