Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2008/8253 K.2008/12065

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 16.01.2008 gününde verilen dilekçe ile temliken tescil, kademeli istek ise tazminat istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın kabulüne dair verilen 16.01.2008 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 21.10.2008 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı vekili Av. ... ile karşı taraftan davacı vekili Av. ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. ... karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_K A R A R_

Davacı, arsa maliki davalı ile dava dışı yüklenici ... inşaat Lmt. Şti. arasında 21.08.1995 tarihinde düzenlenen arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan “villa” niteliğindeki 24 numaralı bağımsız bölümü temlik aldığını, yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğinden arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshedildiğini, davalının binanın bulunduğu taşınmazın 500 metrekarelik kesimini 5.4.2002 tarihli harici sözleşme ile kendisine sattığını, imar uygulaması neticesinde binanın bulunduğu kesimin 582 ada 5 parsel sayılı taşınmaz ve 646 metrekare yüzölçümlü olarak tescil edildiğini, harici satışa dayalı olarak açtığı davanın da reddedildiğini ileri sürerek Medeni kanunun 724. maddesi uyarınca temliken tescil istemiştir.

Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir.

Hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, Türk Medeni Kanunun 724. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Türk Medeni Kanununun 684 ve 718.maddeleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüz'ü (tamamlaycı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki

taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi Türk Medeni Kanununun 722, 723 ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Konunun bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.

Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüz'ü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde diğer koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.

Türk Medeni Kanununun 724. maddedesinde bina sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak bina sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.

Malzeme sahibinin Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;

a-Malzeme maliki iyiniyetli olmalıdır.

Türk Medeni Kanunu’nun 724.maddesi hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin Türk Medeni Kanunun 3.maddesinde hükme bağlanan subjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur.

Bu kural malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşın bilebilecek durumda olmamasını, ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder. Malzeme malikinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır.

Ne var ki, 14.02.1951 tarih 17/1 sayılı İçtihatları Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü, bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.

b-İkinci koşul ise; yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır.

Bu koşul dava gününe ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa

değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. Bazı Yargıtay kararlarında vurgulandığı üzere, inşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme malikinin elde edeceği yararlardan daha fazla ise ,inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açar ( ...,Eşya Hukuku, ... 2002 s.333).

c- Üçüncü koşul; yapıyı yapanın (Malzeme malikinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.

Uygun bedel genellikle yapı için lazım olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde meydana gelecek noksanlıklar varsa bunların ve taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedelinin arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli , önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir

Yukarıda değinilen üç koşulun yanı sıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise, tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.

Bu ilkeler ışığında somut olaya bakıldığında;

Davacı, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca 1874 parsel sayılı taşınmaza yapılan binada yükleniciye bırakılan villa niteliğindeki bağımsız bölümü yükleniciden temlik almış , yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesi ve arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshedilmesi üzerine, temlik aldığı villa niteliğindeki binanın bulunduğu 500 metrekarelik kesimi davalıdan 05.04.2002 tarihli harici satış sözleşmesi ile satın almıştır.

Taşınmazın bulunduğu yerde 3194 sayılı yasanın 18 maddesi uyarınca yapılan imar uygulaması ile binanın bulunduğu kesim 582 ada 5 parsel numarası ile 646 metrekare olarak davalı adına tescil edilmiştir.

Davacının harici satış sözleşmesine dayanarak davalı aleyhine açtığı tapu iptali ve tescil davasının ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2007/90 Esas, 2007/123 Karar sayılı ilamı ile reddedilerek kesinleşmesi üzerine davacı temliken tescil istemiyle eldeki davayı açmıştır.

Dosya içindeki bilgi ve belgeler ile bilirkişi raporundan dava konusu taşınmaz üzerinde (zemin + 2 normal kat + terastan) ibaret bina bulunduğu , binanın zemin katının tamamlandığı, diğer katlarının ise tamamlanmadığı anlaşılmıştır.

Türk Medeni Kanununun 724. maddesi uyarınca temliken tescile karar verilebilmesi için öncelikle bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli , esaslı ve mütemmim cüz’ü (tamamlayıcı nitelikte) bina yapması ve binanın tamamlanmış olması gerekir.

Somut olayda, davacı kendisine ait malzeme ile davalıya ait taşınmaza bina yapmamış, dava dışı yüklenici tarafından yapılan binayı temlik almıştır. Bilirkişi raporuna göre de ortada tamamlanmış bir bina da bulunmamaktadır.

Türk Medeni kanununun 724. maddesinde yazılı yukarıda açıklanan temliken tescil koşulları davacı yararına gerçekleşmemiştir. Bu nedenle davanın reddine karar vermek gerekirken yanılgılı değerlendirme ile istemin hüküm altına alınması doğru olmadığından karar bozulmalıdır.