Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2008/9069 K.2008/11130

MAHKEMESİAsliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 01.01.2005 gününde verilen dilekçe ile kira bedelinin uyarlanması istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabulüne dair verilen 04.10.2007 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, kiracı davacı tarafından 8.3.1997 tarih ve 49 yıl süreli hasılat kira sözleşmesi yıllık kira parasının uyarlanması istemiyle açılmıştır.

Mahkemece, talep kısmen kabul edilmiş, yıllık kira bedelinin 01.01.2005 tarihinden geçerli olmak üzere 72.944.10 YTL. olarak uyarlanmasına karar verilmiştir.ükmü, davalı temyiz etmiştir.Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin yıllık kira bedelinin belirlendiği 7/a maddesinde “. hasılat kirası olarak şirketin net karının % 50’sini alacaktır. Her hangi bir yılın zararla kapanması halinde zarar şirkete ait olacaktır. 2000 yılından itibaren ödenecek asgari kira; 31.12.1995 tarihi itibarıyla yıllık 25.000.000.000 TL ( yirmibeş milyar lira ). baz alınarak ve her yıl ... Bakanlığınca ilan olunan yeniden değerlendirme oranı uygulanarak tespit edilen miktarın altında olmayacaktır” şeklinde hükme bağlanmış bulunmaktadır.

Kural olarak, sözleşme yapılırken tarafların özgür iradeleri ile kararlaştırdıkları kira parasının ve öngördükleri kira artış oranının onların çıkar dengelerine uygun düştüğü kabul edilir. Başlangıçtaki kira parasının sonraki yıllardaki artış oranı da peşinen kabul edildiğinden artık kiracı kira parasının yüksek olduğunu ileri sürerek uyarlama isteyemez. Sözleşmeye bağlılık ilkesi (Ahde vefa – Pacta Sund Servanda kuralı ) bunu gerektirir.

Hakimin sözleşmeye müdahalesini gerektiren kriterler, olumlu ve olumsuz kriterler olarak gruplandırılabilir.

A – Olumlu Kriterler

1- Değişen hal ve şartlar olağanüstü ve objektif nitelikte olmalıdır.

2- Değişen hal ve şartlar nedeniyle tarafların yüklendikleri edimler arasındaki denge aşırı ölçüde ve açık biçimde bozulmalıdır.

B – Olumsuz Kriterler

1- Sözleşmede veya kanunda değişen hal ve şartlara ilişkin bir kayıt veya hüküm bulunmaması

2- Değişen hal ve şartların ortaya çıkışında tarafların kusurlu bulunmaması

3- Değişen hal ve şartların öngörülebilir, beklenebilir olmaması

4- Edimlerin henüz ifa edilmemiş olması

Olumlu kriterler birlikte bulunması zorunlu olan kriterlerdir. Olumlu kriterlerin hepsi somut olayda gerçekleşmiş fakat olumsuz kriterlerden sadece birisi de aynı zamanda söz konusu ise; sözleşmenin hal ve şartlara uydurulması talebi reddedilmelidir. Öte yandan. Türk Ticaret Kanunun 18/1. maddesinde Anonim Şirketlerin tacir oldukları açıklanmıştır.

Aynı Yasa'nın 20/II. maddesine göre de her tacirin ticaretine ait faaliyetlerinde basiretli bir ... adamı gibi hareket etmesi gerekir. Basiretli bir ... adamı gibi davranma yükümü aslında objektif bir özen ölçüsü getirmekte ve tacirin ticari işletmesiyle ilgili faaliyetlerinde, kendi yetenek ve imkanlarına göre ondan beklenebilecek özeni değil, aynı ticaret dalında faaliyet gösteren tedbirli, öngörülü bir tacirden beklenen özeni göstermesinin gerekli olduğu kabul edilmektedir.

Gerekli tedbirleri almadan sözleşme yapan ve borç altına giren tacirin, alabileceği tedbirle önleyebileceği bir imkansızlığa dayanması kabul edilebilecek bir durum değildir. Somut olayda, yukarıda açıklanan uyarlama koşulları tacir olan davacı yararına oluşmamıştır. Davanın reddine karar verilmesi gerekirken emsal taşınmaz kira bedelleri ve günün şartlarından söz edilerek davanın kısmen kabulü doğru olmamış ve kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir.