Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2008/9455 K.2008/10685

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 31.08.2006 gününde verilen dilekçe ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 07.05.2008 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davalılardan kayıt maliki ... iyi niyetli olduğunu, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, savunma doğrultusunda dava reddedilmiştir.

Hükmü, davacı temyiz etmiştir.

Hukukumuzda,kişilerin satın aldığı şeylerin ilerde kendilerinden alınabileceği endişesi taşımamaları,dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle satın alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir.Bir tanımlama yapmak gerekirse iyiniyetten maksat “hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir.”

Belirtilen bu ilke, TMK.m. 1023’de aynen "tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur" şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki m.1024’de "bir ayni hak yolsuz olarak tesçil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tesçile dayanamaz" biçiminde vurgulanmıştır. Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde huzur ve güveni

koruma,toplam düzenini sağlama uğruna tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır Zira,satış vaadine konu taşınmazın vaad borçlusu tarafından tapuda bir başka kimseye satışı her zaman olanaklıdır.

Satış vaadi sözleşmesi ilgilisine ancak kişisel hak sağladığından, bu hak, kural olarak tapu ile kendisinden sonra malik olan mülkiyet hakkı sahibine karşı ileri sürülemez. Başka bir anlatımla, ayni hak ile şahsi hakkın yarışması halinde ayni hakka üstünlük tanınır.

Ancak; alacağın temliki işlemi biçimine uygun satış vaadi sözleşmesi ile yapılmış ve satış vaadi sözleşmesi 2644 sayılı Tapu Kanununun 26/5.maddesinden yararlanılarak tapuya şerh verilmişse, lehine şerh konan kişinin sözleşme ile edindiği kişisel hakkı güçlenir ve bu şerhle kazanılan hak sonraki maliklere karşı da ileri sürülebilir hale gelir. Böylelikle şerhten sonra mülkiyet hakkı kazanan malikin kötüniyetli müktesip olduğu karine olarak kabul edilir.Fakat,taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmemişse Türk Medeni Kanununun 1023. maddesi uyarınca kural olarak tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımının korunması icap eder.

Ne var ki, alacağı temellük eden veya satış vaadi sözleşmesine dayanan vaad alacaklısı, satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilsin ya da edilmesin tapu ile mülkiyet hakkı kazanan kimsenin mülkiyeti kötüniyetli kazandığını her zaman ileri sürebilir. Bu gibi durumlarda sorunun Türk Medeni Kanunu’nun 1024. maddesi kapsamında değerlendirilmesi gerekecektir.

Gerçekten, kayıt malikinin mülkiyeti kötüniyetle kazandığı ileri sürülmüşse, üçüncü kişinin ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken şahıs olup olmadığına bakılması gerekir.Çünkü,

Türk Medeni Kanununun 1024.maddesi uyarınca bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişilerin yolsuz olan bu tescile dayanma olanakları yoktur ve yasa ve uygulamadaki deyimiyle bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan ve hukuki sebepten yoksun bulunan tesciller yolsuz tescil sayılacağından hakkı zedelenen üçüncü kişinin iyiniyetli olmayan malike karşı doğrudan doğruya şahsi hakkına dayanması mümkündür .

Somut olaya gelince; Dava konusu taşınmaz Tekirdağ merkez Ferhadanlı köyünde bulunmaktadır. Davalılar da bu köyde oturmaktadır. Bunların dışında, davalı ... vaad borçlusu Naim’in gelinidir. Kısaca ifade etmek gerekirse, Türk Medeni Kanununun 3.maddesi hükmünce böyle bir kişinin ayrıca kötüniyetinin ispatı gerekmez. Davalılar arasındaki temlik işleminin, davacının 21.12.2005 günlü sözleşmeyle kazandığı şahsi hakkını bertaraf etmek kastıyla yapıldığı, davalıların durumları ve karinelerle açık olduğundan istemin kabulü yerine davalılardan ...’nin aynı tarihte kendisine ait başka taşınmazları sattığından söz edilerek isteğin reddi doğru görülmediğinden karar bozulmalıdır.