Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2009/12228 K.2009/13109

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 14.03.2007 gününde verilen dilekçe ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 11.12.2007 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı, 1175 ada 102 parsel numaralı taşınmazda bulunan 3 numaralı bağımsız bölümü 24.05.2009 tarihinde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığını, bedelini ödediğini, kullanımında olduğunu belirterek tapu kaydının iptali ile adına tescilini istemiştir.

Davalı, satış vaadi sözleşmesine konu binanın kaçak ve ruhsatsız olduğunu, kat mülkiyeti ya da kat irtifakı bulunmadığından sözleşmenin geçerli olmadığını, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece davanın kabulüne, sözleşmeye konu 3 numaralı bağımsız bölüme isabet eden arsa payının davacı adına tesciline karar verilmiştir.

Hükmü, taraflar temyiz etmiştir.

Dava, satış vaadi sözleşmesine dayanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Borçlar Kanununun 22. maddesinden kaynaklanan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

./..

2009/12228-13109 -2-

3194 sayılı İmar Kanununun 26. maddesi hükmü gereğince, yasadaki ayrık durumlar hariç her türlü inşaatın yetkili merciden alınacak ruhsat ve yetkili merciin onayladığı plana uygun yapılması gerekir. Şayet bir inşaata ruhsatsız başlanmış veya ruhsat olmakla birlikte inşaat ruhsatın eki olan projesine aykırı yapılmışsa o inşaat “kaçak inşaat” kabul edilir ve aynı yasanın 32.maddesi uyarınca da yıkıma tabi tutulur.Yasalar uyarınca yıkımı zorunlu olan bir yerin ekonomik değer olarak varlığı da düşünülemez.

Her ne kadar 24.04.1978 tarihli ve 3-4 sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararında, üzerinde bina bulunan ancak kat mülkiyeti yada kat irtifakı henüz kurulmamış bir taşınmazdan bağımsız bölüm satış vaadi geçerli kabul edilmiş ise de, İçtihadı Birleştirme Kararının konusu yasalara uygun meydana çıkartılmış bir yapıdır. Belirtmek gerekirse, kaçak ve hakkında yıkım kararı olan bir yapıda anılan İçtihadı Birleştirme Kararının uygulanması yasaların yaptırıma bağladığı eylemin devamına neden olma sonucunu sağlayacağından kaçak binada bağımsız bölüm satışına konu satış vaadi sözleşmesine dayanılarak açılan tapu iptali ve tescil isteği kabul edilemez. Zira bu gibi yerler üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulma olanağı yoktur.

Somut olaya gelince; davacının dayandığı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi noterde usulüne uygun olarak düzenlenmiş olup geçerli bir sözleşmedir. Ne var ki davalı, satış vaadine konu bağımsız bölümün bulunduğu yapının İmar Kanununa aykırı yapıldığı, kısaca “kaçak inşaat” olduğu savunmasında bulunmuştur.

Dosya içerisindeki tapu kaydında taşınmaz davalı adına "arsa" niteliği ile kayıtlıdır.Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin konusu 3 numaralı bağımsız bölüm olup ayrıca arsa payı belirtilmiş değildir.

Bu nedenle mahkemece, davalının savunması doğrultusunda ve yukarıda açıklanan nedenlerle yapının kaçak olup olmadığı, kaçak ise ruhsat ve projesine uygun hale getirilip getirilemeyeceği araştırılarak toplanan kanıtlar sonucu oluşacak duruma göre bir değerlendirme yapılması gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmiş olması doğru olmadığından karar bozulmalıdır.