Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2009/13992 K.2009/14893

Taraflar, arasındaki tapu iptali ve tescil avasından dolayı mahal mahkemesinden verilen yukarıda gün ve sayısı yazılı hükmün; Dairemizin 14.07.2009 gün ve 2009/6098-8911 sayılı ilamiyle bozulmasına karar verilmişti. Süresi içinde davacı vekili ve davalı ... vekili tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla, dosya içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_K A R A R_

Davacılar 1 parsel sayılı taşınmazdaki A blok ... Kat ... numaralı bağımsız bölümü yüklenici ... Ltd. Şti'nin bu bağımsız bölümdeki kişisel hakkını temlik ettiği, davalı ...'den 16.11.2002 tarihli sözleşmeyle satın aldıklarını ve taşınmazı kullanmaya başladıklarını ancak tapu işlemlerinin yapılacağı sırada taşınmazın yüklenici firmanın borcuna karşılık teminat amaçlı olarak davalı ...'e tapuda temlik ettiğini öğrendiklerini ileri sürerek danışıklı işlemle ... adına oluşan tapu kaydının iptali ile adlarına tescilini, bu istemleri kabul edilmediği takdirde taşınmazın dava tarihindeki değerinin tazminini talep etmişlerdir.

Davalı arsa sahibi kooperatif, dava konusu bağımsız bölümü diğer davalı yükleniciye hak edişine karşılık verildiğini, kendilerine husumet yöneltilemeyeceğini savunmuşlardır.

Davalı ..., bağımsız bölümü davacılardan ...'a sattığını kendisinin herhangi bir kusuru olmadığını ve kendisine husumet yöneltilemeyeceğini belirterek davanın reddini istemiştir.

Davalı ..., davacının aktif husumet ehliyeti bulunmadığını ayrıca kendisinin tapu kaydına güvenerek iyiniyetle taşınmazı satın aldığını beyan etmiştir.

Mahkemece, davacının taşınmazı tapu maliki olmayan ...'den harici sözleşmeyle satın aldığı, taşınmazın tapuda kayıtlı olup harici satışının geçersiz olduğu ayrıca davalı ...'in kötü niyetinin de kanıtlanamadığı gerekçesiyle tapu iptali ve tescil istemi reddedilmiş, tazminat isteği hüküm altına alınmıştır.

Kararın davacı ve davalılardan ... tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairemizce davalı ...'in tüm temyiz itirazları reddedilmiş, davacı ...'ın temyiz itirazı kabul edilerek tazminat miktarı yerinde görülmeyerek karar bozulmuştur. Bu kez davacılar ve davalı ... karar düzeltme isteğinde bulunmuşlardır.

Dava yüklenicinin temlik işlemine dayalı tapu iptal ve tescil isteğine ilişkindir.

Somut uyuşmazlıkta; dava konusu bağımsız bölümün yüklenici firmaya edimi karşılığı bırakıldığı sabittir. Yüklenici firma kişisel hakkını önce 25.10.2000 tarihli "ön satış protokolü" başlıklı belgeyle ...'e temlik etmiş, ...'de 16.12.2002 tarihinde temlik aldığı kişisel hakkı davacı ...'a devretmiştir. Yüklenici firma da bu satışı onaylamış ayrıca satış bedelini de davacıya garanti etmiştir. Ancak, dava konusu taşınmazın ... tarafından davacıya temlikinden önce 13.09.2002 tarihinde yüklenici firma tarafından arsa sahibi davalı kooperatife vekaleten tapuda ... satıldığı anlaşılmaktadır. Davacı bu satışın muvazaalı olduğunu ileri sürmektedir.

Gerçekten bir sözleşmenin hüküm ve sonuç meydana getirebilmesi için o sözleşmenin amacına uygun kurulması gerekir. Yoksa, sözleşmenin görünüşte var olmasının bir önemi yoktur. Örneğin, taşınmaz satış sözleşmesinin aslında bağış, karz veya teminat amacıyla yapılması her zaman olanaklıdır. Bunun gibi bir taşınmaz satış sözleşmesi gerçek alacaklıların haklarını bertaraf etmek kastıyla yapılmış, bu amacı sağlamak için de mülkiyet tapuda üçüncü bir kişiye geçirilmiş olabilir.

Uygulama ve doktrinde kaynağını Borçlar Kanununun 18. maddesinden alan bu gibi işlemlere "muvazaalı işlemler" denilmektedir. Bir tanımlama yapmak gerekirse muvazaa; kısaca, irade ile beyan arasında kasten yaratılmış aykırılık demektir.

Muvazaada taraflar üçüncü kişileri aldatmak amacıyla ve fakat kendi gerçek iradelerine uymayan ve aralarında hüküm ve sonuç doğurmayan bir görünüş yaratmak hususunda anlaşırlar ve muvazaalı işlemler üçüncü kişilere karşı gerçek bir hukuki işlemin var olduğu görüntüsü yaratmak için yapılır. Muvazaada görünürdeki işlemin her türlü hukuki sonuçtan yoksun olması, tarafların ortak iradelerinin bu yolda birleşmemiş olmalarından dolayıdır.

Çünkü muvazaada taraflar görünürdeki işlemin altında muhteva ve sonuçlarıyla gerçekleşmesini arzu ettikleri bir sözleşme işlemini gizlerler. Örnek olmak üzere, taraflar arasında yapılan taşınmaz satış işlemi gerçekte bir alacağın teminatı maksadıyla yapılmışsa burada borçlu ile üçüncü kişi arasında temlik iradesi olmadığından satış geçersizdir.

Bir hukuki işlemin muvazaalı olarak yapıldığı iddiasını bizzat işlemin tarafları ileri sürebilecekleri gibi ilgili üçüncü kişiler de ileri sürebilir. Üçüncü kişi bu konudaki iddasını yazılı delil ile kanıtlayabileceği gibi, tanık da dahil her türlü delille de kanıtlayabilir.

Davaya konu olayda da, davacı bu satışın gerçekte mülkiyetin devri amacı taşımadığını davalı ...'den yüklenici firmanın aldığı borç paraların teminatı olarak devredildiğini, aynı şekilde 20 adet daha bağımsız bölümün ... adına kayıtlı olduğunu, kendilerinin 50.000 TL'ye satın aldığı taşınmazın tapuda davalı ...'e değerinin çok altında 2500 TL'ye satıldığını, tüm bunların gerçekte taşınmazın satışı amacıyla tapuda temlik edilmediğini gösterdiğini iddia etmektedir.

Ayrıca dava konusu bağımsız bölümün bulunduğu taşınmazda bir çok bağımsız bölüm satışları gerçekleştiğini bu nedenle Ankara 5. Ağır Ceza Mahkemesinde 2004/271 Esas sayılı davada yargılamanın devam ettiğini belirtmiştir. Bunların yanında bağımsız bölümü satın aldığı 16.12.2002 tarihinden beri kullandıklarını, kayıt malikinin daireyi hiç görmediğini de ileri sürmektedir.

Mahkemece davacının bu iddiaları üzerinde durulmadan, davacının muvazaa iddiasına dayandığı da gözetilmeden, kayıt maliki ...'in kötü niyetli olduğunun kanıtlanamadığı şeklindeki somut olaya uygun düşmeyen gerekçe ile tapu iptali ve tescil isteğinin reddi doğru görülmemiştir. Bu durumda kararın yukarıda açıklandığı şekilde davacının iddialarının muvazaaya ilişkin ilkeler çerçevesinde incelenerek oluşacak sonuca göre bir hüküm kurulmak üzere bozulması gerektiğinden karar düzeltme istemi yerinde görülmüştür.