Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2009/2613 K.2009/3800

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 22.03.2006 gününde verilen dilekçe ile kira sözleşmesinin feshi ve tazminat istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; fesih isteminin kabulüne, tazminat isteminin ise kısmen kabulüne dair verilen 26.02.2008 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı, Kartal – Pendik sahil yolu dolgu alanında bulunan çay bahçesini yapılan ihale sonucunda 01.07.2002 başlangıç tarihli hasılat kira sözleşmesi ile 3 yıl süre ile kiraladığını, projeye uygun olarak 50 metrekarelik alana kışlık 200 metrekarelik alana yazlık tesis yapmak suretiyle faaliyete başladığını, tesisin 2005 yılı Şubat ayında davalı kiralayan tarafından yıkılarak kullanılamaz hale getirildiğini ileri sürerek, kira sözleşmesinin yıkım tarihinden geçerli olmak üzere feshini ve yıkılan tesis nedeniyle uğradığı 150.000 YTL maddi tazminat ile 150.000 YTL manevi tazminatın tahsilini istemiştir.

Davalı, kira sözleşmesi uyarınca 50 metrekarelik kapalı, 100 metrekarelik açık alanın çay bahçesi olarak kiralandığını, davacının kiralanana sözleşmeye aykırı olarak ilave tesisler yaptığı, 100 metrekarelik alanın etrafını çevirmek suretiyle kamu-serbest ve eşit kullanımı engellediği, yapılan ihtar üzerine bu aykırılıklar giderilmediğinden, görüntü ve çevre kirliliği yaratan tesislerin kaldırılması yönünde işlem yapıldığını savunmuştur.

Mahkemece, taraflar arasında usulünce düzenlenmiş bir kira sözleşmesi bulunduğu, davacının sözleşme hükümlerine uygun tesisler yaptığı gibi sözleşmeye aykırı tesisler de yaptığını, davalı ... tarafından tüm tesislerin

Şubat 2005 yılında yıkıldığını, davalının sözleşmeye uygun olarak yapılan tesislerin bedelini ödemesi gerektiği gerekçesi ile kira akdinin 15.02.2005 tarihinden geçerli olmak üzere feshine, sözleşmeye uygun olarak yapılan tesislerin bedeli olan 33.100.00 YTL nin 15.02.2005 tarihinden itibaren işleyen yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin maddi tazminat ile manevi tazminat isteminin reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davalı temyiz etmiştir.

1-Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya içeriğine göre davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki sair temyiz itirazları yerinde görülmemiş ve reddi gerekmiştir.

2-Taraflar arasında Borçlar Kanunu 270 ve devamı maddeleri uyarınca düzenlenmiş hasılat kira sözleşmesi bulunmaktadır. Anılan sözleşme uyarınca Kartal – Pendik sahil dolgu alanında bulunan çay bahçesi 01.07.2002 tarihinden başlamak üzere 3 yıl süre ile davacıya kiralanmıştır.

Borçlar Kanununun 272. maddesine göre hasılat kira sözleşmesinde kiralayanın önde gelen borcu adi kira sözleşmelerinde olduğu gibi kiralananı sözleşmenin öngördüğü biçimde kullanmaya ve işletmeye elverişle durumda teslim etmek ve sözleşme süresince de bu durumda bulundurmaktır. Kiralayanın borçlarını düzenleyen Borçlar Kanununun 278. maddesine göre de, kiralanandan işletme olarak faydalanan kiracı, kiralanan şeyi kullanımında özen göstererek işletmek zorundadır.

Borçlar Kanununun 279. maddesine göre de, kiralananın iyi bir halde korunmasını sağlamak kiracıdadır. Bu cümleden olarak, işletmenin mahalli adete uygun küçük onarımlarını yapmak işletmenin sürmesi için gerekirse yapılacak yenilikler giderlerine katlanmak kiracıya düşer.

Somut olayda; taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinde kiralanan “tam” olarak ve “çay bahçesi” vasfı ile kullanılmak üzere kiralandığı, çay bahçesinde bulunan tesislerin 3 yıllık kira süresi dolmadan Şubat 2005 tarihinde kiralayan davalı tarafından yıkıldığı anlaşılmıştır. Davacı kiracı sözleşme tarihinden sonra kiralanana projesine uygun yapı ve onarım yapmıştır, kiralananın sahil yolu dolgu alanında bulunması nedeniyle niteliği gereği sabit ve kalıcı yapı yapılması mümkün olmadığından davacının yaptığı bu yapı ve onarımların Borçlar Kanununun 279. maddesi uyarınca işletmenin sürdürülmesi için yapılması zorunlu olan harcamalar olduğunun kabulü gerekir.

Öte yandan, yukarıda açıklandığı üzere Borçlar Kanununun 272. maddesi uyarınca kiralayan kiralananı sözleşme süresince işletmeye elverişli durumda bulundurması gerekir, bu yükümlülük öncelikle üçüncü kişiler haricinde bizzat kiralayanın kendisinin kiralanana tecavüz etmemesini gerektirir. Bu nedenle, kira sözleşmesi sona ermeden kiralayanın kiralanana tecavüz ederek tesisleri yıkması Borçlar Kanununun 272. maddesine aykırılık teşkil eder ve tazminattan sorumludur.

Burada çözümlenmesi gereken husus davalı kiralayanın Borçlar Kanunun 272. maddesine aykırı bu davranışı nedeniyle sorumlu olacağı ve ödemesi gereken tazminatın miktarının ne olacağıdır. Davacı kiracı, projesine uygun yapı ve onarımları kiralananı kira müddetince işletebilmek amacıyla yapılmıştır.

Başka bir değişle, davacı kiracı kiralananda Borçlar Kanununun 279. maddesi uyarınca yaptığı onarım ve yenilikleri kiralananı üç yıl süre ile kullanacağını bilerek yapmış ve yıkılıncaya kadar da kullanmıştır. Taraflar arasındaki 01.07.2002 tarihli kira sözleşmesi 3 yıl süreli olup 01.07.2005 tarihinde sona ermektedir. Tesisler ise kira sözleşmesi sona ermeden Şubat 2005 tarihinde kiralayan tarafından yıkılmıştır.

Bu nedenle, davalı kiralayanın tazminat miktarından ancak kiracının tesislerin yıkılması nedeniyle işletmeyi kullanamadığı 4 ay 15 günlük süre ile sınırlı olmak üzere sorumlu olacağının kabulü gerekir.

Hal böyle olunca, mahkemece yapılacak iş 25.07.2007 tarihli bilirkişi raporu ile belirlenerek hüküm altına alınan tazminat miktarını davacının kiralananı kullanamadığı süreye oranlamak, gerektiğinde bu hususta HUMK. nun 275. maddesi uyarınca bilirkişiden ek rapor almak suretiyle tazminat miktarını belirlemek ve belirlenen bu tazminat miktarını hüküm altına almak olmalıdır.

Mahkemece, bu yönler gözetilmeden belirlenen maddi tazminat miktarının hüküm altına alınması doğru olmadığından karar bozulmalıdır.