Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2009/2859 K.2009/3610

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 02.05.2007 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali, tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 26.06.2008 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün temlik alınması nedenine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davalılar, savunmada bulunmamıştır.

Mahkemece, yapıda kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmadan temlik işlemine dayanılarak mülkiyet aktarımı istenemeyeceğinden bahisle dava reddedilmiştir.

Hükmü, davacı temyiz etmiştir.

Gerçekten, davada dayanılan 18.06.1998 günlü taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yüklenicinin yaptığı bir temlik işlemidir. Kısaca tanımlama yapmak gerekirse alacağın temliki, eski alacaklı ile (yüklenici) devralan yeni alacaklı (üçüncü kişi) arasında yapılan borçlunun (arsa sahibinin) rızasını gerektirmeyen yazılı yapılması zorunlu olan kazandırıcı bir tasarruf işlemidir.

Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir. Temlik, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızası alınması gerekmez. Temlik, hatta borçlunun muhalefetine rağmen geçerli olarak doğar ve hükümlerin hasıl eder. Borçlunun temlikten sonraki asıl muhatabı artık alacağı temellük eden (devralan) kişidir. Bu itibarla borçlunun borçtan kurtulabilmesi için temlik işleminden sonra borcunu devralan kimseye ifa etmesi gerekir. Kural budur. Şu hale göre temlik anına kadar borçlu temlikin dışında iken temlik anından itibaren evvelki alacaklı temlik işleminin dışına çıkmaktadır.

Temlikin, temlik edenle borçlu (arsa sahibi) arasında bazı ilişkilerin doğmasına neden olduğu çok açıktır. Zira temlik alan evvelki alacaklının yerine geçmiş borçludan (arsa sahibinden) ifayı istemek, gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak onun hakkı olmuştur.

Arsa sahibi ile arasında arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur.

Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Arsa sahibi ile arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunan yükleniciden sözleşmesinde ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin, arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için öncelikle temlik işlemini ve işlemin sıhhatini kanıtlaması gerekir. Fakat temlik işlemi kanıtlanmış olunsa da yukarıda açıklandığı üzere ifa talebinin muhatabı olan arsa sahibi ifaya derhal uymak zorunda değildir.

Gerçekten BK’nun 167. maddesine göre “Borçlu temlike vakıf olduğu zaman temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir. Buna göre temliki öğrenen borçlu temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir hale gelir.

Temlikin konusu yüklenicinin arsa payı devri karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir.

Diğer taraftan yüklenici arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi BK.m 81’den yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Burada yüklenicinin eser sözleşmesinden kaynaklanan borçlarının neler olduğuna ilişkin bazı açıklamaların yapılması gerekmektedir. Genel olarak eser sözleşmelerinde yüklenici, belli bir sonucu meydana çıkararak onu iş sahibine teslim etmeyi taahhüt eder. Eser sözleşmelerinde yüklenicinin "eseri meydana getirme borcu" dayanağını BK’nun 355. maddesinden alır. Anılan hükme göre; "istisna bir akittir ki onunla bir taraf (yüklenici), diğer tarafın (iş sahibinin) vermeyi taahhüt eylediği semen mukabilinde bir şey imalini iltizam eder." Yasada “şey” olarak ifade edilen "eser"dir.

Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez.

Burada üzerinde durulması gereken husus, kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulmamış bir taşınmazdan bağımsız bölüm satımının hukuki sonuç sağlayıp sağlamayacağıdır.

Bu konu 24.04.1978 tarih, 3-4 sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararında tartışılmış, anılan İçtihadı Birleştirme Kararı ile üzerinde bina bulunan ancak kat mülkiyeti ya da kat irtifakı henüz kurulmamış bir taşınmazda bağımsız bölüm satış vaadi geçerli kabul edilmiş, böyle bir satış vaadi söz konusu ise bağımsız bölüme tahsis edilecek arsa payı oranının keşfen yapılacak inceleme sonucu bilirkişi görüşünden yararlanılarak saptanması her zaman olanaklı bulunduğundan, bağımsız bölüme düşen arsa payı oranı satış vaadi sözleşmesinde gösterilmemiş olsa da yargılama aşamasında açıklanan yöntemle belirlenebileceğinden,

sözleşmenin geçerli olduğu sonucuna ulaşılmıştır. Açıklanan bu nedenle mahkemenin davanın reddine dair gerekçesi yerinde değildir.

Bütün bu açıklamalardan sonra mahkemece yapılması gereken iş; yerinde keşfen inceleme yapılarak yüklenicinin 10.07.1996 günlü sözleşme ile üstlendiği edimlerini yerine getirip getirmediğini belirlemek, dolayısıyla sözleşmeden kaynaklanan bir alacak hakkı olup olmadığını saptamak, alacağın temlik yoluyla davacının davalı arsa sahiplerinden ifa isteyip istiyemeyeceğinin açıklığa kavuşturmak bu sonucu ulaşırsa yapıda kat irtifakı kurulmamış olunsa da davacıya satışı vaat olunan bağımsız bölümün arsa payını saptamak, bu payla ilgili hüküm kurmak olmalıdır.

Bütün bu yönler bir yana bırakılıp yukarıda sözü edilen Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına aykırı biçimde dava yazılı bazı gerekçelerle reddolunduğundan karar bozulmalıdır.