Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2009/682 K.2009/4229

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 04.09.2001 gününde verilen dilekçe ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademe istek tazminat istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; tapu iptali ve tescil talebinin reddine, maddi tazminat talebinin kabulüne dair verilen 01.04.2008 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili ile duruşmasız olarak bir kısım davalılar vekili Av.... tarafından istenilmekle, tayin olunan 31.03.2009 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı vekili Av.... ile karşı taraftan bir kısım davalılar vekili Av.... geldiler.

Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra taraf vekillerinin sözlü açıklamaları dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, biçimine uygun düzenlenmiş taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat ödetilmesi istemlerine ilişkindir.

Cevap veren davalılar, sözleşmenin ifa olanağı bulunmaması nedeniyle mülkiyet aktarımı istenemeyeceğinden davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davacının tapu iptal ve tescil isteminin reddine, 230.000 YTL. olarak saptanan tazminatın sözleşmenin tarafı olan davalılardan tahsiline, diğer davalılar hakkında açılan davanın da reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı ve bir kısım davalılar temyiz etmiştir.

Çekişme konusu 388 parsel sayılı taşınmaz 90.000 m2’dir. Tapuda satış vaadinde bulunan davalılar ile diğer davalıların mirasbırakanları ... ... ve ... adına 1/2’şer paylı olarak kayıtlıdır. 28.11.1995 günlü satış vaadi

sözleşmesi kendi adına asaleten, ... ve ...’ün bir kısım mirasçıları adına vekaleten yapılmıştır. Dosyada yer ... diğer bilgi ve belgelerden kamulaştırma sonucu 388 parselin 4 ayrı parsele ifraz edilerek 1108, 1109, 1110 ve 1111 sayılı parsellerin oluştuğu, 1109 ve 1110 sayılı parsellerin kamulaştırılarak yola terk edildiği 58.744 m2 yüzölçümündeki 1108 parsel ile 19.008 m2 yüzölçümündeki 1111 sayılı parsellerin ise halen davalıların mirasbırakanları ... ... ile ... adına tapuda kayıtlı oldukları görülmektedir. Ortaklığın giderilmesi davası sırasında yapılan kıymet takdiri sonucu bilirkişilerce 1108 sayılı parsele 293.720 YTL., 1111 sayılı parsele ise 90.604 YTL. değer biçildiği anlaşılmaktadır.

Bu açıklamalardan sonra yanlar arasındaki çekişmenin esasına gelince;

Kayıt maliklerinden ... ..., 05.10.1971 tarihinde, ... ise 11.01.1960 tarihinde ölmüştür. Gerçekten, mevcut mirasçılık belgelerine göre terekeleri elbirliği mülkiyeti rejimine tabidir.

Elbirliği mülkiyetinde hiçbir ortak için tasarruf edebileceği pay söz konusu değildir. Mülkiyet hakkı elbirliği ile ortaklara aittir. Elbirliği mülkiyetine tabi bir eşya üzerinde hukuki işlemde bulunan taraf tüm malikler adına hareket etmişse (temsil yetkisi varsa) o hukuki işlem tüm ortakları bağlar. Fakat tüm malikler adına hareket edan tarafın temsil yetkisi bulunmamakta ise veya malikler işleme sonradan icazet vermemişse işlem bağlayıcı değildir.

İşlemi yapan tarafın (ortağın) ortaklığa dahil bir mal üzerinde tasarruf yetkisi de olamayacağından işlem ancak borçlandırıcı işlem olarak (sözleşmeyi yapan ortak bakımından) hüküm ve sonuç meydana getirir. Buna rağmen ortaklık tasfiye edildiğinde her ortak kendisine düşecek tasfiye payına ilişkin olarak borçlandırıcı işlemlerde bulunabilir. Örneğin; bir mirasçı miras şirketinin tasfiyesi halinde kendisine isabet edecek miras payını bir başkasına satmayı vaad edebilir.

Bu gibi durumlarda sözleşme bir taahhüt sözleşmesi olarak geçerlidir. Ancak sözleşmenin ifası elbirliği mülkiyetinin sona ermesi halinde istenebilir. Fakat, elbirliği ortaklarının biribirlerine yaptıkları satış geçerlidir. Zira bu durumda bir ortağın tasfiye payı azalmakta veya kalmamakta bu pay elbirliği mülkiyetinin diğer ortağının tasfiye payına ilave edilmiş olmaktadır.

Eldeki davada, davacı ..., ... ... ile ...’ün mirasçıları arasında yer almadığından 28.11.1995 tarihli satış vaadi sözleşmesi de her iki mirasbırakanın mirasçılarının tamamı tarafından yapılmadığından bu aşamada sözleşmenin ifa olanağı yoktur. Mahkemece, bu durumun saptanarak davacının mülkiyet aktarımı isteminin reddedilmiş olması usul ve yasaya uygundur.

Az yukarıda sözü edildiği üzere 28.11.1995 günlü sözleşmenin ifa olanağı olmadığı, davacı vaat alacaklısının, alacağını elde edemediğinden dolayı ademi ifa nedeniyle bir zarara uğradığı açıktır. BK’nun 96. maddesindeki “Alacaklı hakkını kısmen veya tamamen istifa edemediği taktirde borçlu kendisine hiçbir kusur isnat edilemeyeceğini ispat etmedikçe bundan mütevellit zararı tazmine mecburdur” hükmü uyarınca da zararın tazmini gerekir. Bu tazminatın nedeni borçlunun taahhüdünü ihlal etmesidir. Borçlunun taahhüdü genellikle bir akte dayanır. Onun için buna (akdi tazminat), borçlunun sorumluluğuna da (akdi sorumluluk) denilir. O yüzden, satışı vaat olunan taşınmazın 2/3’üne karşılık gelen değeri 230.000 YTL.nin ödenmesinden satış vaadinde bulunan davalılar paylarına göre sorumludur.

Mahkemece yapılması gereken iş; konusunda uzman bilirkişilere dosyada yer ... mirasçılık belgelerinden yararlanılarak her bir davalının sorumluluk payını hesaplatmak, 230.000 YTL.den bu pay oranında her bir davalıyı ayrı ayrı yükümlü tutmak olmalıdır. Mahkemenin yapılan bu saptamayı bir yana bırakarak infazı olanaksız biçimde hüküm tesisi açıklanan nedenle doğru olmamıştır.

Karar, açıklanan nedenlerle bozulmalıdır.