Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2010/11318 K.2010/12740

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 20.07.2009 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil veya tazminat istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 22.04.2010 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademedeki istek ise tazminat taleplerine ilişkindir. Davalı, satış vaadi sözleşmesinde yazılı bedelin ödenmediğini, açılan davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, sözleşme davalı tarafından tek taraflı feshedildiği gibi bedel de ödenmediğinden bahisle dava reddedilmiştir. Hükmü, davacı temyiz etmiştir.

Burada öncelikle satış vaadi sözleşmesinin niteliği üzerinde durulması gerekmektedir. Tarafların satış vaadi sözleşmesi yapmaktaki amaçları, ileride yapmayı düşündükleri sözleşmeyi (taşınmaz satış sözleşmesini) şimdiden teminat altına almayı istemeleridir. “Akit Yapma Vaadi” kavramını Borçlar Kanununun 22.maddesinin üst başlığında görmekte isek de, yasada önsözleşmenin bir tanımı yapılmamıştır.

Anılan hüküm “bir aktin ileride inşa edilmesine dair yapılan mukavele muteberdir” şeklindedir. O halde, ön sözleşme yasal dayanağını Borçlar Kanununun 22.maddesinden alır.Ön sözleşme kavram olarak, tarafların ileride bir sözleşme (asıl sözleşme)yapacaklarına ilişkin olarak akdettikleri sözleşmeyi ifade eder.

Bir başka anlatımla “akit yapma vaadi = ön sözleşme, akit yapma borcunu doğuran bir hukuki işlemden ibarettir.” Kuşkusuz, ön sözleşme ile ileride yapılması üstlenilmiş sözleşme bir tasarruf işlemi değil, ancak borçlandırıcı bir işlemdir. Bu tür sözleşmeler de iki tarafa hak ve borçlar yükleyen sözleşme türündendir. Bu özelliği gereği de yapılan bir sözleşmenin feshi Borçlar Kanununun 106-108.maddelerine tabidir.

Borçlar Kanununun 106.maddesinin ilk fıkrası “karşılıklı taahhütleri havi olan bir akitte iki taraftan biri mütemerrit olduğu takdirde diğeri borcun ifa edilmesi için münasip bir mehil tayin veya münasip bir mehilin tayinini hakimden isteyebilir” şeklindedir. Kısaca 106.maddedeki seçimlik haklardan birisinin kullanılması, mesela “fesih” hakkının seçilmesi ancak ve ancak borçlunun temerrüde düşürülmesi halinde olanaklıdır.

Bu gibi durumlarda dahi temerrüde rağmen, karşı taraf fesih ihbarına karşı koyarsa ön sözleşmenin feshi için de mutlaka mahkeme hükmü aramak gerekir. Bütün bu nedenlerle, biçimine uygun düzenlenmiş taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin davalı tarafından tek taraflı olarak feshine olanak yoktur. Mahkemece, bu saptamalar bir yana bırakılarak 07.05.2001 günlü sözleşmeyi davalının tek taraflı olarak feshettiğinin kabulü doğru olmamıştır. Ancak;

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılmakla ileride yapılması taahhüt edilen akit taşınmaz mal satışıdır. O yüzden, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri de ileride yapılacak taşınmaz satış sözleşmesinin esaslı unsurlarını taşımalıdır. Taşınmaz satış sözleşmesinde objektif bakımdan esaslı nokta olarak tarafların adları veya temsilci ya da vekillerinin kimlikleri, satışa konu taşınmaz ve nitelikleri, semen ve hukuki sebebi resmi şekilde düzenlenecek senette yer alması gerekir.

Eğer taşınmazdan muayyen bir bölümün satışı vaat olunacaksa, ileride satışı yapılacak taşınmazın tapu kütüğünde kayıtlı olan yerinin, kayıt tarihinin, ada ve parsel numarasının yazılması, satışı vaat olunan bir kısım yerin taşınmazın çapı üzerinde metrekaresi belirtilerek işaretlenip sözleşmeye eklenmesi gerekir. Sözleşmede satışı vaat olunan taşınmazla ilgili sözleşmenin ifa kabiliyeti yoksa bu gibi sözleşmeler geçerli sayılmaz.

Zira sözleşme konusunun belirli olması unsuru taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin geçerliliğinde de aranan temel unsurlardandır.

Somut olaya gelince; davada dayanılan ve biçimine uygun şeklinde düzenlenen 07.05.2001 tarihli sözleşmede tamamı 112750 m2 olan 253 ada 12 sayılı parselin 35.875 m2’sinin satışının vaat edildiği görülmektedir. Satışı vaat edilen taşınmaz bölümü taşınmazın çap kaydında işaretlenmemiştir. Bu haliyle sözleşme konusu belirsizdir. Dolayısıyla, böyle bir sözleşmenin ifa kabiliyeti olmadığından buna dayanılarak tescil isteminde bulunulamaz. Mülkiyet aktarımına ilişkin talebin reddi açıklanan sebeple usul ve yasaya uygundur.

Davada ikinci kademede tazminat isteminde bulunulmuştur. Gerçekten, 07.05.2001 günlü sözleşmede satış bedeli olarak 1.500,00 TL’nin alındığı yazılıdır. HUMK’nun 290.maddesine göre, senede bağlı olan bu iddiaya karşı def’i olarak ileri sürülen ve senedin hüküm ve kuvvetini ortadan kaldıracak veya azaltacak nitelikte bulunan hukuki işlemlerin aynı nitelikte delille kanıtlanması gerekir.

Mahkemece yapılması gereken iş, davacının ikinci kademedeki tazminat istemi hakkında gerekli inceleme ve araştırma yapılarak bir karar vermek olmalıdır. Değinilen yön gözardı edildiğinden karar bozulmalıdır.