Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2010/11669 K.2010/14111

Davacılar vekili tarafından, davalı aleyhine 17.11.2006 gününde verilen dilekçe ile itirazın iptali, karşı davada tazminat istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; asıl davanın kabulüne, karşı davanın reddine dair verilen 20.02.2008 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı (k.davacı) tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, kira sözleşmesinden kaynaklanan alacağın tahsili için girişilen icra takibine vaki itirazın iptali ve %40 oranında icra inkar tazminatı tahsili istemleriyle açılmıştır.

Davalı, davada dayanılan sözleşmenin kira sözleşmesi olmadığını, hizmet sözleşmesi olduğunu, kendisinden kaynaklanmayan sebeple kira sözleşmesini feshetmek zorunda kaldığını, açılan davanın reddini savunmuştur.

Karşı davada ise, işletilen dükkan için ödediği kira paralarının iadesi ve 2004 yılı kira bedeline karşılık ödenen 60.000 USD’nın davalılardan tahsili talep edilmiştir.

Mahkemece, karşı dava reddedilmiş, asıl dava kabul edilmiştir.

Hükmü, davalı-karşı davacı temyiz etmiştir.

1-Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve tüm dosya içeriğine göre davalı ve karşı davacının aşağıdaki bendin kapsamı dışında diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

2-Taraflar arasındaki, 28.07.2004 tarihli ve 01.08.2004 – 01.08.2007 dönemini kapsayan sözleşmenin imzaları ve içeriğinde bir uyuşmazlık yoktur. Sözleşmenin içeriğinden; ticari bir işletmenin davacılar tarafından davalıya kiralandığı anlaşılmaktadır. Bu özelliği gereği, 28.07.2004 tarihli sözleşme hasılat kirasına ilişkindir.

Sözleşmenin “sözleşme bedeli” başlıklı 2.maddesine göre, ilk dönem için kararlaştırılan kira parası 60.000 USD, ikinci yıl için kararlaştırılan kira parası ise 50.000 USD’dir. Sözleşmede, 50.000 USD’nin 01.08.2005 tarihinde ödeneceği hükme bağlanmıştır.

28.02.2005 tarihli ihtarname içeriğinden; davalı ve karşı davacı kiracının askerlik görevini yerine getireceğinden bahisle, kira sözleşmesini 15.02.2005 tarihinden geçerli olarak feshettiğini davacı ve karşı davalılara bildirdiği görülmektedir. Bu tarihten sonra da davalı ve karşı davacı, işletmeyi eylemli olarak terk etmiş ve dosyadaki yanıttan anlaşılacağı gibi askere gitmiştir.

BK.m.274 f.1 hükmü “kiracı, kendi kusurundan yahut şahsında hadis olan bir arızadan dolayı kiralananı kullanamadığı yahut mahdut surette kullandığı takdirde; kiralayan, kiralananı akit dairesinde kullanmaya hazır bulundurmuş oldukça kiracı, kiranın tamamını vermekle mükellef olur” şeklindedir.

Demek ki kural olarak kiralanan, kiracının istifadesine ve işletmesine arz ve tahsis edilmiş olundukça, kiracının o yeri ister şahsına atfı kabil bir kusurda ister mücbir bir sebepten veya tam ifadesi olmak üzere “bir beklenmeyen halden” dolayı kullanamamış veya işletememiş olması, kira parasını tam olarak vaktinde ödemek borcuna kaideden etkili değildir.

Uygulamada, kiracının keyfi olarak veya daha iyi bir yer bulduğu için kiralananı, kira süresi sona ermeden terk etmesi, kira süresi içinde uzunca bir zaman için yolculuğa çıkmak zorunda kalması, velev ki kusuru olmadan tutuklanması, işletme ruhsatının kaldırılması gibi nedenler BK m.274 f.1’in uygulanmasını gerektiren hallere örnek olarak gösterilmektedir. Kural budur.

Ne var ki, kiralanan eylemli olarak davacı kiralayanlara 15.02.2005 tarihinde terk edilmiş, onların kullanımına geçmiştir.

Bu gibi durumlarda, BK m.274 f.2’deki “bu takdirde, sarfiyattan tasarruf eylediği miktarı ve kiralananın diğer bir surette kullanılmasından elde ettiği menfaatleri kiraya mahsup etmeğe mecburdur” hükmü uyarınca da kiralayanın, kiracının kullanmamasına rağmen kira alabileceği hallerde, giderlerden tasarruf ettiği miktarı ve kiralananın diğer surette elde ettiği menfaatleri kiraya mahsup etmesi gerekir.

Örneğin kiralayan, kiralananı başkasına kiraya vermiş veya kendisi kullanmış ise, böyle bir mahsup yükümlülüğü ortaya çıkar. Diğer taraftan, Yargıtay uygulamasında tahliye edilen kiralanan, kiraya verilmeye elverişli ise kiralayanın kiracının zararını azaltmak için kiralananı makul bir sürede kiraya vermesi gerektiği kabul edilmekte, kiralayanın ancak bu makul süre için kira parası talep edebileceği benimsenmektedir.

Bu durumda mahkemece yapılması gereken iş, BK m.274 f.2’deki kiraya mahsubu gereken tasarruf edilen bir miktar olup olmadığı ve kiralananın eylemli tahliyeden sonra ne kadarlık bir zaman içerisinde bir üçüncü kişiye kiraya verileceği hususunda bilirkişi incelemesi yaptırılmalı, 2005 kira dönemine ilişkin alacak hakkında bunun sonucuna uygun bir hüküm kurulmalıdır.

Değinilen hususlar eksik inceleme ve araştırmayla istemin yazılı olduğu şekilde hükme bağlanması doğru olmadığından, karar açıklanan nedenle bozulmalıdır.