Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2010/5286 K.2010/5864

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 04.08.2005 ve 27.03.2006 gününde verilen dilekçeler ile tapu iptali tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 25.12.2009 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı ... mirasçıları vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, yüklenicinin temliki işlemine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Davalı yüklenici ... savunmada bulunmamış, davalı ... eldeki davada kendisinin hasım olamayacağını, açılan davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece davanın kabulüne, temlik işlemine konu bağımsız bölüme karşılık gelen 1/12 oranındaki arsa payının davacı adına tesciline karar verilmiştir.

Hükmü, arsa sahibi ... mirasçıları temyiz etmiştir.

Dosyada yer alan bilgi ve belgelerden davalı yüklenici ... ile arsa sahibi ... arasında 801 ada 26 sayılı parsel üzerine 20 konutlu bina yapımı ve bunun sözleşmede kararlaştırılan şekilde paylaşımı konularında 24.12.1998 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiği, çekişme konusu 11 numaralı bağımsız bölümün yükleniciye bırakılması öngörülen yerler içerisinde olduğu, yüklenicinin bu suretle kazanacağı şahsi hakkını davacıya temlik ettiği anlaşılmaktadır. Davada dayanılan 04.03.1999 tarihli satış vaadi sözleşmesinin konusunun 801 ada 26 sayılı parseldeki bir kısım arsa payının devri olmadığı, satış vaadinin yapılacak binadaki 11 no’lu bağımsız bölüme ilişkin olarak düzenlendiği görülmektedir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri işin yüklenicisine şahsi hak sağlar. Yüklenici kazanacağı şahsi hakkını doğrudan arsa sahiplerine karşı ileri sürebileceği gibi bu hakkı üçüncü kişilere de temlik edebilir. Temlik işleminin geçerliliği işin mahiyetinden anlaşılmadıkça veya sözleşmede yasaklanmadıkça Borçlar Kanununun 163. maddesi uyarınca yazılı yapılmasına bağlıdır.

Ancak, temlikin yapıldığı ana kadar bu işlemin dışında olan borçlu (arsa sahibi) temlik işleminden haberdar olduğu anda eski alacaklıya (yükleniciye) karşı ileri sürebileceği itiraz ve def’ileri Borçlar Kanununun 81 ve 167. maddelerine dayanarak yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişilere) karşı da ileri sürebilir hale gelir.

Kısaca, yükleniciye karşı ne gibi bir itiraz ve def’ide bulunacaksa arsa sahibi bunları kendisinden ifa isteyen davacı üçüncü kişilere karşı da öne sürebilir.

Somut olayda; yapılan temlik işlemlerinin dayanağı yukarıda belirtildiği üzere davalılar arasındaki 24.12.1998 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir. Bu sözleşmeye göre yüklenicinin borcu, davalı arsa sahibinin mülkiyetindeki 801 ada 26 sayılı parsel üzerinde sözleşmesine, fenne ve amacına uygun bir bina meydana getirmek ve meydana getirilmiş eseri arsa sahibine sözleşme hükümleri çerçevesinde teslim etmektir. Borçlar Kanununun 364. maddesi hükmü gereğince de ancak sözleşme hükümlerine uygun teslim varsa eser bedeli olan arsa payının devri ya yüklenici tarafından veya onun temlik ettiği üçüncü kişiler tarafından talep edilebilir.

Bilirkişi incelemesi sonucu 801 ada 26 sayılı parsel üzerine inşa edilen yapının ruhsatsız, uygulamadaki deyimi ile kaçak olduğu, bu haliyle yapıya iskan (oturma) ruhsatı verilme olanağı bulunmadığı sabittir. Kısaca ifade etmek gerekirse, yüklenici sözleşmeyle üstlendiği edimleri yerine getirmiş kabul edilemez. Dolayısıyla, bu aşamada ne yüklenicinin ne de onun temlik ettiği üçüncü kişilerin eser bedeli olan tapu devrini talep yetkisi bulunmamaktadır.

Mahkemece yapılan bütün bu saptamalara göre; istemin reddi gerekirken satış vaadi konusu bağımsız bölüme ilişkin olduğu halde arsa payının satışı vaat olunmuş gibi istem arsa payının tescili suretiyle hüküm altına alındığından karar bozulmalıdır.