Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2010/8684 K.2010/12338

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 01.12.2003 gününde verilen dilekçe ve birleştirilen dosyada 27.06.2007 gününde verilen dilekçe ile tapu iptal ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın kabulüne dair verilen 10.11.2009 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davalı ... İnş.Ltd.Şti. vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 09.11.2010 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı ... İnş.Ltd.Şti. vekili Av.... ile karşı taraftan davacı vekili Av.... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı birleşen davada; davalı yüklenici şirket ile arsa maliki arasında 10.03.1995 tarihinde düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince 5869 ada 6 numaralı parselde inşa edilen binada yükleniciye bırakılan 16 numaralı bağımsız bölümü 1995 tarihli sözleşme ile satın aldığını, bedelini ortağı olduğu ... adlı firma aracılığı ile yüklenicinin gösterdiği inşaatlardaki doğrama işlerini yaparak ödediğini belirterek tapu kaydının iptali ile adına tescili isteğinde bulunmuştur.

Davalı yüklenici, davacının satış bedeli olan 35.000.00 TL’ yi ödemediğini, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir.

Hükmü davalı yüklenici temyiz etmiştir.

Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alan davacının tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur.

Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir. Temlik, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızası alınması gerekmez. Temlik, hatta borçlunun muhalefetine rağmen geçerli olarak doğar ve hükümlerin hasıl eder. Borçlunun temlikten sonraki asıl muhatabı artık alacağı temellük eden (devralan) kişidir. Bu itibarla borçlunun borçtan kurtulabilmesi için temlik işleminden sonra borcunu devralan kimseye ifa etmesi gerekir. Kural budur. Şu hale göre temlik anına kadar borçlu temlikin dışında iken temlik anından itibaren evvelki alacaklı temlik işleminin dışına çıkmaktadır.

Temlikin, temlik edenle borçlu (arsa sahibi) arasında bazı ilişkilerin doğmasına neden olduğu çok açıktır. Zira temlik alan evvelki alacaklının yerine geçmiş borçludan (arsa sahibinden) ifayı istemek, gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak onun hakkı olmuştur.

Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin, arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için öncelikle temlik işlemini ve işlemin sıhhatini kanıtlaması gerekir. Fakat temlik işlemi kanıtlanmış olunsa da yukarıda açıklandığı üzere ifa talebinin muhatabı olan arsa sahibi ifaya derhal uymak zorunda değildir.

Gerçekten Borçlar Kanununun 167. maddesi hükmüne göre “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen borçlu temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir hale gelir.

Temlikin konusu yüklenicinin arsa payı karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir.

Diğer taraftan yüklenici arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi Borçlar Kanununun 81. maddesinden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Burada yüklenicinin eser sözleşmesinden kaynaklanan borçlarının neler olduğuna ilişkin bazı açıklamaların yapılması gerekmektedir. Genel olarak eser sözleşmelerinde yüklenici, belli bir sonucu meydana çıkararak onu iş sahibine teslim etmeyi taahhüt eder. Eser sözleşmelerinde yüklenicinin "eseri meydana getirme borcu" dayanağını Borçlar Kanununun 355. maddesinden alır. Anılan hükme göre; "İstisna bir akittir ki onunla bir taraf (müteahhit), diğer tarafın (iş sahibinin) vermeyi taahhüt eylediği semen mukabilinde bir şey imalini iltizam eder." Yasada “şey” olarak ifade edilen "eser"dir.

Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez;

Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olayın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesine gelince;

Dava konusu bağımsız bölümün yöntemince düzenlenen sözleşme gereğince yükleniciye bırakıldığı ve yukarıda açıklanan ilkeler kapsamında geçerli temlik sözleşmesi ile davacıya satıldığı konusunda taraflar arasında uyuşmazlık yoktur. Her ne kadar davacının tescil isteğinin dinlenebilmesi için yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan edimlerini yerine getirmiş olması başka bir anlatımla eserin fiilen ve hukuken tamamlanmış olması gerekli ise de eldeki davada arsa malikinin bu yönde bir savunması olmadığı gibi verilen tescil kararına yönelik temyizi de bulunmadığından uyuşmazlık davacının satış bedelini ödeyip ödemediği noktasında toplanmaktadır.

Satım sözleşmesinde bağımsız bölüm bedeli belirlenmiş ve ödeme planı çıkartılmıştır. Davalı 01.07.2002 tarihinde gönderdiği ihtarname ile 35.000.00 TL satış bedelinin 7 gün içerisinde ödenmesi isteğinde bulunmuştur. Davacı ihtarnameye verdiği cevapta; yüklenicinin başkanlığını yaptığı S.S.... yapı Kooperatifindeki yükleniciye ait dairenin tüm mobilya işleri ile dava konusu dairenin bulunduğu binadaki bazı dairelerin kapı ve ahşap işlerinin yapıldığını, bu nedenle düzenlenen çekler ve makbuzlar bulunduğunu söylemiştir.

Mahkemece, davacı tarafından yapılan işler karşılığı bilirkişi raporu ile belirlenerek bedelin ödendiği kabul edilmiş, eksik imalatlar karşılığı olan 4.000.00 TL depo ettirilmek suretiyle hüküm kurulmuştur. Ancak, satım bedelinin davacının iddia ettiği imalatlar yoluyla ödeneceği konusunda davacı ile yüklenici arasında düzenlenen satım sözleşmesinde bir hüküm bulunmadığı gibi bu sözleşme ile bağlantılı olarak düzenlenmiş bir sözleşmede bulunmamaktadır. Dosyaya sunulan çekler ise dava dışı ... Mobilya adına düzenlenmiştir.

Borçlar Kanununun 81.maddesi gereğince; karşılıklı borç yükleyen akitlerde, aktin ifasını talep eden tarafın sözleşmeden aksi anlaşılmadıkça kendi borcunu ifa etmiş veya ifasını teklif etmiş olması gereklidir.

Belirtilen nedenle mahkemece, davacının yaptığı işler karşılığı hakkında ayrıca dava açma hakkı bulunduğu gözetilerek dava konusu daire bedelinin sözleşme hükümlerine göre tamamının ödenip ödenmediği saptanmalı, ödenmeyen kısım için davacıya BK'nun 81.maddesi gereğince süre verilerek oluşacak sonuca göre bir hüküm kurulmalıdır.

Bu yönler gözetilmeksizin yazılı gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmiş olması doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.