Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2010/9071 K.2010/13171

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 03.04.2007 gününde verilen dilekçe ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, mümkün olmadığı takdirde tazminat, birleştirilen davada davacı ... tarafından da elatmanın önlenmesi istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın kabulüne dair verilen 09.03.2010 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı/davalı ...A.

Vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 30.11.2010 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı/davalı vekili Av.... ile karşı tarafdan davalı ... vekili Av.... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademedeki istek ise ödenen satış bedeli ile yapıda meydana getirilen değer artırıcı bedellerin tahsili istemlerine ilişkindir.

Davalılardan ..., taşınmazı tapuyla satın aldığını, iyiniyetli olduğunu, davanın reddini savunmuştur. Diğer davalı ... ise, taşınmazı tapudan satışı konusunda dava dışı ...’ı vekil tayin ettiğini, bu kişinin davacıyla satış vaadi sözleşmesi yaptığını, davacının satın almaktan vazgeçmesi nedeniyle taşınmazı tapuda davalı ...’e temlik ettiğini, davanın reddini bildirmiştir.

Birleştirilen davada ise kayıt maliki ..., mülkiyet hakkına dayanarak haksız elatmanın önlenmesi isteminde bulunmuştur.

Mahkemece, asıl davanın reddine, birleşen davanın kabulüne karar verilmiştir.

Hükmü, asıl davanın davacısı temyiz etmiştir.

Dosyada yer alan bilgi ve belgelerden; davada dayanılan 06.11.2006 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin davalılardan ... vekili olarak dava dışı Mustafa Arıcan tarafından yapıldığı görülmektedir. Gerçekten, satış vaadi sözleşmelerinin temsilci veya vekil tarafından yapılması olanaklıdır. Bir tanımlama yapmak gerekirse, temsil başkasından namı hesabına işlem yapmak demektir. Başkası namı hesabına işlem yapmak yetkisi ise “temsil yetkisi” olarak bilinir.

Temsil ilişkisinde daima üçlü bir durum vardır. Bu ilişki “temsil edilen – temsilci ve üçüncü şahıs” arasında kurulur. Temsilde hukuksal işlemin tarafları ile bunu yapanlar farklı kişilerdir. Hukuksal işlem temsilci tarafından yapıldığı halde hüküm ve sonuçları temsil olunana ait olur. Kısaca, vekil aracılığıyla yapılmış satış vaadi sözleşmeleri geçerlidir.

Kural olarak da vekil ile sözleşme yapan kişi Türk Medeni Kanununun 3.maddesi anlamında iyiniyetli ise, yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen bütün özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yapılan sözleşme vekil edeni bağlar ve geçerlidir.

Vekil ile taşınmazın gerçek değerinin altında bir sözleşme yapılmış olması, sadece objektif bir veri sayılacağından, bu olgu vekil ile işlem yapan kişinin kötüniyetli olduğunu göstermeye yeterli kabul edilemez. Bu durum ancak, vekalet ilişkisinde vekilin müvekkile hesap vermesinde önemli olup, vekilin verilen talimatların dışında bir işlem yaptığının kabulünü gerektirmez.

Bütün bunlardan çıkan sonuca göre, davacının vekil ile yaptığı satış vaadi sözleşmesi hüküm ve sonuç meydana getirir.

Burada üzerinde durulması gereken bir diğer husus da, davalı ve birleştirilen davanın davacısı ...’in hukuki durumudur. Bu kişinin, kayıt malikinin satışı ile çekişme konusu 279 ada 4 sayılı parsele 24.01.2007 tarihinde tapuda malik olduğu görülmektedir. Hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ilerde kendilerinden alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle satın alan kişinin iyiniyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir.

Buradaki iyiniyetten maksat, hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir.

Belirtilen bu ilke, Türk Medeni Kanununun 1023.maddesinde aynen “tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024.maddede “bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz” biçiminde vurgulanmıştır.

Davacı, kayıt malikinin kötüniyetini kanıtlayamadığından ve halin icabından da ...’in kötüniyetli anlaşılamadığından, mahkemece satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteminin reddi açıklanan sebeplerle yerinde olmuştur. Ancak;

06.11.2006 tarihli satış vaadi sözleşmesinde satış bedelinin 34.000,00 TL olduğu yazılıdır. Bu bedel, 07.11.2006 tarihli adi yazılı sözleşmede 53.000,00 Euro olarak gösterilmiştir. Kararlaştırılan satış bedelinin kayıt malikinin vekili olan dava dışı Mustafa Arıcan’a ödendiği de senette yazılıdır. Satış vaadi sözleşmesi ademi ifa ile sonuçlandığından, davacı ödediği bedelin sebepsiz kalması nedeniyle iadesini talep edebilir. Mahkemece, bu istemin ve davada binaya yapılan faydalı ve değer arttırıcı giderlerin tahsiline dair talebin incelenerek bir karar verilmesi yerine, yasaya uygun düşmeyen bazı nedenlerle reddi doğru olmamıştır. Karar, açıklanan nedenle bozulmalıdır.