Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2011/6063 K.2011/7429

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 18.10.2004 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 08.02.2011 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_K A R A R_

Dava, 25.05.1993, 26.05.1993, 27.05.1993, 07.06.1993, 08.06.1993, 21.06.1993, 22.06.1993, 03.10.1995, 05.10.1995 tarihli satış vaadi sözleşmelerine dayalı olarak 404 parsel sayılı taşınmazdaki davalılar ve murislerine ait payların iptal ve tesciline ilişkindir.

Davalılar, davaya cevap vermemiştir.

Mahkemece, 5578 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkındaki Kanunun 8.maddesi bu tür satış vaatlerine izin vermediğinden bahisle dava reddedilmiştir.

Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

03.07.2005 tarihinde yayımlanarak yürürlüğe giren 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Hakkındaki Kanunun 1.maddesinde yasanın amacı “bu kanunun amacı; toprağın doğal veya yapay yollarla kaybını ve niteliklerini yitirmesini engelleyerek korunmasını, geliştirilmesini ve çevre öncelikli sürdürebilir kalkınma ilkesine uygun olarak planlı arazi kullanımını sağlayacak unsur ve esasları belirlemektir” şeklinde açıklanmıştır.

Anılan yasanın kabul edildiği tarihteki 8.maddesi ise “tarım arazileri; doğal özellikleri ve ülke tarımındaki önemine göre, nitelikleri Bakanlık tarafından belirlenen mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ve marjinal tarım arazileri olarak sınıflandırılır. Ayrıca, Bakanlık tarım arazilerinin korunması, geliştirilmesi ve kullanımı ile ilgili farklı

sınıflandırmalar yapabilir. Tarımsal faaliyetin ekonomik olarak yapılabildiği en küçük alana sahip ve daha fazla küçülmemesi gereken ... büyüklükteki tarımsal arazi parsel büyüklüğü, bölge ve yörelerin toplumsal, ekonomik, ekolojik ve teknik özellikleri gözetilerek, Bakanlık tarafından belirlenir. Kamu yatırımları için ihtiyaç duyulan yerler hariç olmak üzere tarım arazileri, belirlenen ... büyüklükteki tarımsal arazi parsellerinden daha küçük parçalara bölünemez. Miras yolu ile intikallerde ... büyüklükteki parseller oluşturulamıyorsa ifraz yapılmaz; ortak kullanım, kiralama veya satış yoluna gidilir” şeklindedir.

Yasanın 8.maddesinde 09.02.2007 tarihinde yayınlanarak yürürlüğü giren 5578 Sayılı Kanunun 2.maddesi ile değişiklik yapılmış, yapılan bu değişiklikle tarım arazilerinde uygulanacak “bölünemez büyüklük” kavramı getirilmiştir. Buna göre, belirlenen parsel büyüklüğü; mutlak tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarım arazilerinde 0,3 hektar ve marjinal tarım arazilerinde 2 hektardan küçük olamaz.

Tarım arazileri bu büyüklüklerin altında ifraz edilemez, bölünemez veya küçük parsellere ayrılamaz. Ancak, çay, fındık, zeytin gibi özel iklim ve toprak istekleri olan bitkilerin yetiştiği yerler ile seraların bulunduğu alanlarda yörenin arazi özellikleri daha küçük parsellerin oluşmasını gerekli kıldığı taktirde Bakanlığın uygun görüşü ile daha küçük parseller oluşturulabilir.

Bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinin mirasa konu olmaları ve üzerlerinde her ne şekilde gerçekleşmiş olursa olsun birlikte mülkiyetin mevcut olması durumunda bu araziler ifraz edilemez, payları üçüncü şahıslara satılamaz, devredilemez veya rehnedilemez.

Ancak, hiç kuşkusuz bölünemez büyüklükte ve birlikte mülkiyetin olduğu tarım arazilerinde paydaşların veya iştirakçilerin tamamının birlikte katılımı ile üçüncü kişiye satışlarının yapılması, devredilmesi veya bölünmez büyüklükte ve birlikte mülkiyetin olduğu tarım arazisinin tümünün rehni olanaklıdır.

Keza, birlikte mülkiyet olarak tasarruf edilen bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinde paydaşların veya iştirakçilerin tamamının birlikte katılımı ile hisselerini üçüncü bir kişiye satmaları ve devretmeleri de mümkündür. Buna ilave olarak paydaşlar, kendi aralarında paylarını birbirlerine satış yapabilir ve devredebilir.

Somut olayda; çekişme konusu yapılan 404 parsel sayılı taşınmaz 5685m2 dir. Tapuda tarla niteliği ile kayıtlı olan taşınmaz paylı mülkiyet rejimine tabi olup, yüzölçümüne göre bölünemez büyüklüktedir. Yukarıdaki açıklamalara göre, paydaşlarının tamamının katılmaları suretiyle taşınmazın üçüncü kişilere satış veya satış vaadi işleminin, yapılabileceği açıktır.

Burada üzerinde durulması gereken diğer bir sorun da, dayanak satış vaadi işlemlerinin hüküm ve sonuç meydana getirip getirmeyeceğidir. Gerçekten, 19.07.2005 tarihinde yayımlanarak yürürlüğe giren 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8.maddesinde bölünemez büyüklük kavramına yer verilmemiş, bu kavram daha sonra anılan yasada değişiklik yapan 09.02.2007 tarihli 5578 Sayılı Yasanın 2.maddesiyle getirilmiştir.

Davada dayanılan satış vaadi sözleşmeleri, 5578 Sayılı Kanunun yürürlüğünden önceki bir tarihi taşıdığından ve bu tarihte bölünmez büyüklük miktarı yasada öngörülmediğinden, davacı tescil isteminde bulunabilir. Zira, 09.03.1988 tarihli ve 1987/2-860 esas, 1988/232 karar sayılı Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararında vurgulandığı üzere herhangi bir yasa veya düzenleyici hüküm o yasanın yürürlüğe girdiği andan itibaren hukuksal sonuç meydana getirir.

Değişik bir anlatımla yürürlüğe giren yasa yürürlük tarihinden önceki olaylara uygulanmaz. Genel kural budur. Medeni Hukuk açısından bu duruma yasaların geriye yürümemesi (makabline şamil olmaması) ilkesi denir. Dolayısıyla, eldeki uyuşmazlıkta dayanılan satış vaadi sözleşmelerinin 1993 ve 1995 yıllarında akdedilmiş olması nedeniyle 5578 Sayılı Yasanın getirdiği bölünemez büyüklük miktarının uygulanması mümkün değildir.

Mahkemece, yapılan bu saptamalar doğrultusunda bir hüküm kurulması gerekirken davanın reddi doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.