Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2011/9951 K.2012/48

Davacılar vekili tarafından, davalı aleyhine 27.12.2006 gününde verilen dilekçe ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tescil, olmadığı takdirde tazminat istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın reddine dair verilen 15.04.2011 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacılar ..., ..., ... vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 10.01.2012 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı ... ve davacılar vekili Av.... geldi. Karşı taraftan gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı ..., 03.04.2001 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanarak ifraz yoluyla 250 ada 1 sayılı parsel üzerinde yapılmakta olan binanın 4. katındaki 14 numaralı bağımsız bölümün, ... 20.11.2001 tarihli satış vaadi sözleşmesine dayanarak aynı parsel üzerindeki A Bloktaki 3. kat 11 numaralı bağımsız bölümün, ... 17.09.1999 ve 13.06.2005 tarihli satış vaadi sözleşmelerine dayanarak aynı yerdeki 4. kat 12 numaralı bağımsız bölümün, ... ise 05.11.1999 ve 23.11.2004 tarihli sözleşmelere dayanarak aynı yerdeki 4. kat 13 numaralı bağımsız bölümün adlarına tescilini, olmadığı takdirde taşınmazların dava tarihindeki değerlerinin tazminat olarak tahsilini istemiş, davacılardan ... davasından vazgeçmiştir.

Davalı, davacılardan ... ve ...’a satış vaadinde bulunmadığını, diğer davacıların tapu devrini gerektiren bir belgeleri olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, dava reddedilmiştir.

Hükmü, davacılardan ..., ... ve ... temyiz etmiştir.

Davada dayanılan satış vaadi sözleşmeleri yasanın öngördüğü biçim koşuluna uyularak düzenlenmiştir. Burada belirtilmelidir ki, satış vaadi sözleşmesinin Borçlar Kanununun 162. vd maddelerinden yararlanılarak alacağın temliki suretiyle satış vaadi alacaklısı tarafından üçüncü bir kişiye temliki olanaklıdır. Bu şekilde bir temlik varsa yeni satış vaadi alacaklısı, alacağı gerçek alacaklıdan temlik alan kişidir. Dolayısıyla, davacılardan ...’un davalı ...’ın dava dışı ...’e yaptığı satış vaadi sözleşmesine dayanarak istemde bulunması mümkündür.

Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Diğer taraftan 24.04.1978 tarihli ve 3/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında, bağımsız bölüme ilişkin ve arsa payı belirlenmiş yahut belirlenmemiş olarak noterlerce düzenlenen kat mülkiyeti veya kat irtifakı satış vaadi sözleşmeleri geçerli kabul edilmiştir.

Davada dayanılan taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin incelenmesinden; davalı ... ...’ın arsa sahibi olarak hareket ettiği ve dava dışı ... Yapı Kooperatifiyle düzenlediği 14.03.1995 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayanarak ileride yapılacak binadaki bağımsız bölümlerin satışını davacılara vaat ettiği görülmektedir. Her ne kadar, satış vaadi sözleşmelerinde bağımsız bölümlerin tapu ferağının binanın kat irtifakının kurulmasından sonra verileceği koşul olarak kabul edilmişse de Borçlar Kanununun 154. maddesi hükmüne göre şartın tahakkukuna iki taraftan biri iyiniyet kurallarına aykırı bir hareketle mani olmakta ise o şartın gerçekleştiğinin kabulü gerekir.

Bütün bu anlatılanlardan sonra mahkemece yapılması gereken iş, yerinde keşif yapılarak yöntemince seçilecek bilirkişilere A Bloktaki satış vaadine konu taşınmazlara isabet edecek arsa paylarını tıpkı kat irtifakı kurulacakmış gibi hesaplatmak, davacılar ..., İlyas ve Süleyman yönünden bulunacak arsa payını davalının arsa payından düşerek bu davacılar adlarına tescil etmek olmalıdır.

Değinilen bütün bu yönler bir yana bırakılarak davanın yazılı bazı gerekçelerle reddi doğru olmadığından karar bozulması gerekmiştir.