Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2012/10813 K.2012/12354

Davacı tarafından, davalılar aleyhine 25.03.2010 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 25.03.2010 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı, 18.12.1984, 03.01.1985 ve 21.01.1986 tarihli satış vaadi sözleşmeleri ile ortak murisleri adına kayıtlı bulunan 40 ve 333 parsellerdeki davalıların hak ve hisselerini satın aldığından davalıların paylarının iptali ile adına tescilini istemiştir.

Davalılar, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, iptali istenen taşınmazların iştirak halinde mülkiyet hükümlerine tabi olup, bu haliyle ifa imkanı bulunmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m. 701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Bu durum, satışı vaat edilen taşınmazın tapusunda temliki tasarrufu engelleyen bir kaydın bulunması veya 3194 sayılı İmar Kanununun 18/son maddesi hükmüne aykırı şekilde taşınmaz satışı vaat edilmesi ya da vaade konu taşınmazın bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olması halinde de geçerlidir.

Dosyadaki bilgi ve belgelere göre, dava konusu taşınmazlardan 40 sayılı parsel tam pay olarak 333 sayılı parsel ise 35650/115850 pay olarak muris ... adına kayıtlıdır. Muris ...'in 1977 tarihinde ölümü ile Çarşamba Sulh Hukuk Mahkemesinin 1996/421 E. 1996/ 421 K. sayılı veraset ilamından da anlaşıldığı üzere davacı ve davalılar 40 parsel sayılı taşınmaza ve 333 sayılı taşınmazın 35650/115850 payına elbirliği halinde malik olmuşlardır.

Elbirliği ortaklığında bir paydaşın tasarrufu ile diğer paydaşların zarar görmemesi; bir başka anlatımla diğer paydaşların dışa karşı koruması gerekir. Bunun sonucu, her türlü tasarruf tüm paydaşların oluru ile mümkündür. Somut olayda satış vaadi elbirliği ortakları arasında yapılmıştır. Satıcı malikin payı alıcı malike geçeceğinden, ortak malikler zarar görmeyecektir. Hal böyle olunca, elbirliği ortaklar arasında yapılan satış vaadi sözleşmesinin ifa imkanı bulunduğu halde mahkemece yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.