Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2012/11175 K.2012/13179

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 08.06.2012 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 25.04.2012 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar vekili ve davalılar ... mirasçıları tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, yüklenicinin temliki işlemine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Davacılar, davalıların murisi arsa maliki ... ile davalı yüklenici ... arasındaki ... Noterliği’nin 05.01.1993 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalı yükleniciye bırakılan 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 numaralı bağımsız bölümlerin 30.06.1993, 14.07.2002, 26.04.1993, 16.05.2006, 31.08.1993, 09.08.2009 ve 29.05.2003 tarihli satış vaadi sözleşmeleri ile satışının vaat edildiğini, edimlerini yerine getirerek bağımsız bölümleri teslim alıp ikamet ettiklerini taşınmazın tapu kaydının devredilmediğini ileri sürerek, 609 ada 120 parsel sayılı taşınmazdaki 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 numaralı bağımsız bölümlerin adlarına ayrı ayrı tescilini istemişlerdir.

Davalı arsa sahibi ... mirasçıları, yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğini bu yüzden 30.06.1994 tarihli fesihname ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini feshettiklerini, bu fesihnamede yüklenici tarafından davacılara satılan bağımsız bölümlere ilişkin, binanın 31.12.1995 tarihine kadar davacılar tarafından tamamlanıp kat mülkiyetine geçildiği takdirde mülkiyetin davacılara devredileceğinin kararlaştırıldığını ancak davacıların bu süreye kadar binayı tamalamadıklarını, ayrıca dava dışı ... isimli şahsa da binanın tamamlanması için 7300 mark verdiklerini, belirterek davanın reddini savunmuşlardır.

Davalı yüklenici ... ise yargılamaya katılmamış, savunmada bulunmamıştır.

Mahkemece dava kabul kabul edilmiştir.

Hükmü, davalı arsa sahibi mirasçıları ve davacılar vekili temyiz etmiştir.

Arsa sahipleri ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye devretmesi (temlik etmesi) halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur.

Davaya konu olayın, “alacağın devri ve borcun üstlenilmesi” işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Alacağın devri ve borcun üstlenilmesi Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde (6098 Sayılı TBK. md. 183-204) düzenlenmiştir. Alacağın devri, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızasının alınması gerekmez. Alacağın devri, hatta borçlunun muhalefetine rağmen geçerli olarak doğar ve hükümlerin hasıl eder. Borçlunun alacağın devrinden sonraki asıl muhatabı artık alacağı devralan kişidir. Bu itibarla borçlunun borçtan kurtulabilmesi için alacağın devri işleminden sonra borcunu, alacağı devralan kimseye ifa etmesi gerekir. Şu hale göre devir anına kadar borçlu bu işlemin dışında iken devir anından itibaren evvelki alacaklı devir işleminin dışına çıkmaktadır.

Alacağın devrinin, alacağı devredenle borçlu (arsa sahibi) arasında bazı ilişkilerin doğmasına neden olduğu çok açıktır. Zira alacağı devralan evvelki alacaklının (yüklenicinin) yerine geçmiş, borçludan (arsa sahibinden) ifayı istemek, gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak onun hakkı olmuştur.

Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü devralan üçüncü kişinin, arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için öncelikle devir işlemini ve işlemin sıhhatini kanıtlaması gerekir. Fakat devir işlemi kanıtlanmış olunsa da yukarıda açıklandığı üzere ifa talebinin muhatabı olan arsa sahibi ifa isteğine derhal uymak zorunda değildir.

Gerçekten Borçlar Kanununun 167. maddesi hükmüne göre “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre devri öğrenen borçlu devir olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (alacağı devralan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir hale gelir.

Alacağın devrinin konusu yüklenicinin arsa payı karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, alacağını devreden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye devretmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir. Diğer taraftan yüklenici arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi Borçlar Kanununun 97. (TBK.

113) maddesinden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Burada yüklenicinin eser sözleşmesinden kaynaklanan borçlarının neler olduğuna ilişkin bazı açıklamaların yapılması gerekmektedir. Genel olarak eser sözleşmelerinde yüklenici, belli bir eseri meydana getirerek onu iş sahibine teslim etmeyi taahhüt eder. Eser sözleşmelerinde yüklenicinin "eseri meydana getirme borcu" dayanağını Borçlar Kanununun 355. (TBK. 470) maddesinden alır. Anılan hükme göre; “eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir."

Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun şekilde imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da yüklenici edimini yerine getirmiş kabul edilemez.

Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olaya gelince; dosya içerisindeki bilgi ve belgelerden davalıların murisi arsa sahibi ... ile davalı yüklenici ... arasında 05.01.1993 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile 196 ada 7 parsel sayılı taşınmaz üzerine bina yapım işi kararlaştırılmıştır.

Daha sonra arsa sahibi ile yüklenici arasında 30.06.1994 tarihli “fesihname” başlıklı bir sözleşme düzenlenmiştir.Bu sözleşme ile taraflar hukuken birbirlerini ibra ettiklerini, yükleniciden bağımsız bölümleri temlik alanların ise hem kendilerine satılan bağımsız bölümleri hem de arsa sahibine düşen bağımsız bölümleri tamamlayarak kat mülkiyetine geçiş sağladıklarında tapuların kendilerine devredileceği kararlaştırılmıştır.

Bu durumda 30.06.1994 tarihli sözleşme her ne kadar “fesihname” başlığı ile düzenlenmiş ise de daha önce arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen 05.01.1993 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tadili niteliğindedir.

Mahkemece, 30.06.1994 tarihili “fesihname” başlıklı sözleşme hükümleri doğrultusunda binadaki eksiklerin tamamlanması, kat mülkiyetine geçişin sağlanması ve genel iskanın alınması için davacılara yetki ve süre verilmeli, davacılar tarafından bu edimler yerine getirildiği takdirde davanın kabulüne karar verilmelidir.

Eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir. Kabule göre de; davacılardan ... 30.06.1993 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile yükleniciden temlik aldığı 2 numaralı bağımsız bölümü 23.10.2009 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile devrettiği halde davacı ... adına tescil kararı verilmesi de yerinde değildir.