Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2012/11290 K.2012/13299

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 07.03.2006 gününde verilen dilekçe ile üst hakkının ve ipoteğin terkini istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 31.12.2009 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_K A R A R_

Davacı, 1524 parsel sayılı taşınmaz üzerine davalı şirket lehine 26.10.1994 tarihinde 49 yıl süre ile üst hakkı irtifakı tesis edildiğini ve bu irtifak hakkı üzerinde diğer davalı ... yararına da ipotek tesis edildiğini, 1999, 2000 ve 2001 yıllarına ait üst hakkı irtifak bedelinin ödenmemesi ve inşaatın süresinde bitirilmemesi nedeni ile davalı şirkete verilen iznin 24.06.2002 tarihinde kaldırıldığını ileri sürerek üst hakkı irtifakının ve ipoteğin terkinini talep etmiştir.

Davalı, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece,davanın kabulüne karar verilmiştir.

Hükmü, davalı temyiz etmiştir.

Dava, üst hakkı irtifakının ve üst hakkı irtifakı üzerinde diğer davalı ... yararına tesis edilen ipoteğin terkini istemine ilişkindir.

Bilindiği üzere üst hakkı, başkasının taşınmazı üstünde veya altında inşaat yapma veya önceden yapılmış bir inşaatı koruma yetkisi sağlayan ve inşaat üzerinde irtifak hakkı sahibine mülkiyet hakkı kazandıran bir irtifak hakkıdır.

Üst hakkına ilişkin hükümlerin Türk Medeni Kanununun 726. ve 826-836. maddelerinde düzenlendiği görülmektedir.

Üst hakkı olarak tanımlanan bu hakkın, bağımsız ve sürekli nitelikte ise hak sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne “taşınmaz” olarak kaydı Türk Medeni Kanununun 826. maddesinin 3.fıkrası hükmü uyarınca mümkündür. En az otuz yıl için kurulan üst hakları sürekli nitelikte kabul edilir. Üst hakkını bağımsız kabul edebilmek için de başkasına devrinin taraflarca kısıtlanmamış olması gerekir

Kural olarak üst hakkı tesisi, önce tarafların üst hakkı kurulması konusunda yazılı veya sözlü anlaşmış olmaları, ilgili tapu siciline giderek iradelerini resmi senet düzenlemeye yetkili olan memur huzurunda açıklayıp üst hakkı kuruluş senedi yapmaları, sonra da resmi memurdan üst hakkının bir irtifak hakkı olarak taşınmaz kaydına şerh edilmesi veya tescilini istemeleri suretiyle olur.

Türk Medeni Kanununun 827. maddesinde üst hakkı tesisinde resmi senet aranacağı hükme bağlandığından, üst hakkının ancak yukarıda açıklanan yöntemle resmi senetle kurulmasının mümkün bulunduğu duraksamasız kabul edilmelidir. Resmi senetten maksat ise, resmi bir memur tarafından hazırlanarak taraflar huzurunda imzalanan ve resmi memurca mühür ve imza ile onaylanan sözleşmedir.

Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; dava konusu 1524 parsel sayılı taşınmaz üzerine davalı lehine inşaat hakkı tesis edilmiştir. Resmi senet içeriğine dahil edilen ve irtifak hakkının içeriğini ortaya koyan 26.10.1994 tarihli taahhüt senedine göre taşınmaz üzerine 224 yataklı 2. sınıf tatil köyü ve yan tesisleri yapılarak işletmeye açılacaktır.Bu durumda tesis edilen irtifak hakkının Türk Medeni Kanununun 827. maddesinde düzenlenen üst hakkı olduğu kuşkusuzdur.

Üst hakkı Türk Medeni Kanununun taşınmaz mülkiyetinin kısıtlamaları bölümünde 726. maddede düzenlendiği gibi ayrıca irtifak hakları bölümünde de 826 ve devamı maddelerde düzenlenmiştir. Anılan bu maddelere göre, üst hakkı başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyetinin yapı sahibine ait olmasını sağlayan bir irtifak hakkı sözleşmesidir.

Yasanın 827. maddesi hükmü gereğince bu sözleşme ancak, arazi maliki ile yapı maliki arasında resmi memur olan Tapu Sicil Müdürü önünde düzenlenir ve sözleşme içeriği de herkes için bağlayıcıdır.

Somut olayda; davacı üst hakkının içeriğini ve koşullarını belirleyen resmi senede göre davalının sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirmediğini, bu nedenle iznin kaldırıldığını ileri sürerek terkin istemektedir. Gerçekten de, ... Bakanlığı'nın 24.06.2002 gün ve 475 sayılı kararı ile üst irtifak hakkı iptal edilmiştir. Davalı temyiz dilekçesi ile bu işlemin iptalini idari yargı önüne taşıdığını ileri sürmüştür. İdare mahkemesince verilecek karar eldeki davanın sonucunu da etkileyeceğinden, idare mahkemesinde görülen dava bekletici mesele kabul edilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerektirmiştir.