Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2012/11548 K.2012/13703

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 15.05.2008, 12.01.2012 ve 08.03.2010 gününde verilen dilekçeler ile tapu iptali ve tescil veya tazminat istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; tapu iptali ve tescil isteminin kabulüne dair verilen 27.06.2012 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi bir kısım davalılar vekilleri tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı, davalı arsa sahipleri ile davalı yüklenici ... A.Ş. arasında 07.12.1994 günü ... Noterliği’nde düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan dava konusu 5808 ada 17 parsel sayılı taşınmaz üzerine inşa edilen ... Blok 6. kat doğu ve 7. kat doğu cephe bağımsız bölümleri adi yazılı ve tarihsiz satış sözleşmesiyle davalılar ... Ltd. Şti. ile ... Ltd. Şti’den satın aldığını, daha sonra 6.katta bulunan bağımsız bölümden vazgeçilerek ...

Blok 7. kat 14 numaralı bağımsız bölüm için satış sözleşmesinin geçerliliğini koruduğunu, edimini yerine getirdiğini, tasarrufunda bulunan taşınmazın tapu kaydının muvazaalı olarak davalı ...’na devredildiğini ileri sürerek, ...

Blok 7. kat 14 numaralı bağımsız bölümün adına tescilini veya taşınmazın rayiç değeri ile sözleşmenin ifa edilmemesi nedeniyle uğranılan menfi ve müspet zararlarının ödeme tarihinden itibaren işleyen faiziyle birlikte davalılardan alınmasını istemiş, birleştirilen davalar ile de husumeti ... A.Ş. ve diğer arsa maliklerine karşı yöneltmiştir.

Davalı yüklenici ... A.Ş., ... Ltd.Şti. ve ... Ltd.Şti., arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca tarafına bırakılıp, davacıya sattığı taşınmazı arsa maliklerinin kendisinin onayını almadan muvazaalı olarak davalı ...’a devrettiklerini, davaya diyeceğinin olmadığını yanıt dilekçesinde belirtmiştir. Davalı ... ise, davacının dayandığı harici satış sözleşmesinin tarafı ... Ltd.

Şti’nin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yer almadığını, taşınmazı tapu kaydına güvenerek harici satış sözleşmesinden önce edindiğini belirterek davanın reddini savunmuştur. Davalı arsa maliklerinden ... de, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalı yüklenicinin gösterdiği kişilere tapunun devredildiğini, taşınmazın haricen davacıya satıldığına ilişkin bilgisi bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuş, diğer arsa malikleri ise yanıt vermemişlerdir.

Mahkemece, dava konusu taşınmaz maliki davalı ...’nun iyiniyetli olmadığı gerekçesiyle tapu iptali ve tescil isteminin kabulüne karar verilmiştir.

Hükmü, davalı ... vekili ile ... dışındaki diğer arsa malikleri vekili temyiz etmiştir.

Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm satın alındığı iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede ise tazminat taleplerine ilişkindir.

Öncelikle, şahsi hak kavramı üzerinde durulması gerekmektedir. Bilindiği üzere hak, genel olarak kişilere hukuk tarafından tanınmış yetki olarak tanımlanabilir. Mutlak haklar ait oldukları şeyler üzerinde mevcut ve tekel halinde olan yetkilerdir. Nispi (şahsi) haklar ise sahibine bir borç ilişkisi dolayısı ile bir şeyin verilmesi, yapılması, yapılmaması gibi belli bir edimin yerine getirilmesini isteme yetkisi verir. Mutlak hakların maddi mallara ilişkin olanlarına ayni hak denir. Mutlak haklar herkese karşı ileri sürülebildiği halde şahsi haklar sadece borç ilişkisinin borçlusuna karşı ileri sürülebilir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yükleniciye şahsi hak sağlar. Koşulları gerçekleşmiş ise kazandığı şahsi hakka dayanarak yüklenici arsa sahibini bir şey vermeye veya yapmaya zorlayabilir. Şahsi hak kazanan yüklenici bu hakkını doğrudan arsa sahibine karşı ileri sürebileceği gibi arsa sahibinin rızası gerekmeksizin ve ancak yazılı olmak koşulu ile üçüncü bir kişiye de devredebilir.

Alacağın devri ve borcun üstlenilmesi 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir.

Kural, borç ilişkisinin sonucu olan edimin alacaklıya ifasıdır. Fakat hayat şartları, ticari ve ekonomik zorunluluklar, alacaklının ifayı beklemeden alacağını başkasına devretmesi veya borçlunun borcunu bir başkasının üstlenmesi yollarının da açılmasını zorunlu kılmıştır.

Görülüyor ki, alacağın devri hayat şartlarının gerektirdiği ihtiyaçlardan ortaya çıkan bir hukuk kurumudur. Örneğin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde bina yapım işini borçlanan yüklenici finans ihtiyacı duyar. Bu ihtiyacın kısmen veya tamamen yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölüm veya bölümlerin onun tarafından daha inşaat aşamasında üçüncü kişilere satılarak veya satış vaadinde bulunularak karşılanması imkanı mevcuttur. Aslında arsa sahibinin kural olarak 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 364. maddesi uyarınca eserin tesliminde vermesi gereken arsa payını inşaat aşamasında yükleniciye devretmesi, yüklenicinin de bunu üçüncü kişilere devrederek finans sağlaması, arsa sahibinin yükleniciye kredi kullandırması demektir.

Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden, sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü devralan üçüncü kişinin arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Gerçekten, 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 167. maddesi gereğince.

“Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre alacağın devrini öğrenen borçlu, devir olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (alacağı devralan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir.

Devredilen alacağın konusu, yüklenicinin arsa payı karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, alacağı devreden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye devretmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir.

Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye devretmişse, üçüncü kişi 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 81. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Somut olayda, davalı yüklenici ... A.Ş. ile davalı arsa malikleri arasında 07.12.1994 günü ... Noterliği’nde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiştir. Sözleşme gereği, yüklenici arsa maliklerine ait taşınmazda akit tarihinden itibaren 38 ay içinde iskan ruhsatı alma aşamasına getirilmiş bina yapacak ve iskan ruhsatını da alarak arsa maliklerine teslim edecektir.

Arsa malikleri de bu iş karşılığı, yapılacak binada sözleşmede gösterilen bağımsız bölümlerini yükleniciye kademeli olarak yapılan iş oranında devredeceklerdir. Davacı, ... İnşaat Ltd. Şti. ile düzenledikleri adi yazılı ve tarihsiz sözleşmeye ve ... Ltd. Şti.’nin 10.04.2002 günlü ve ... numaralı “tahsilat makbuzu” başlıklı belgesine dayanarak tescil isteminde bulunmuş, davalı yüklenici ... A.Ş. de davacıya taşınmaz sattığını kabul etmiştir. ... Ltd.

Şti. ile yapılan sözleşmede davacının ... Blok 6 D ve 7 D katta bulunan dairelerin 18.000 YTL'ye satışının yapılıp, peşinatın 30.07.1998 tarihinde ödendiği; ... Ltd. Şti.'nin 10.04.2002 günlü ve ... numaralı “tahsilat makbuzu” başlıklı belgesinden de ... Sitesi ... Blok 7. Kat 14 numaralı bağımsız bölümün nakit 2.000 YTL ve 8.000 YTL bedelli çek verilerek toplam 10.000 YTL'ye satışının yapıldığı görülmektedir.

Dava konusu taşınmazın tapu kaydından, kat irtifakı kurulu 17 parsel sayılı taşınmazdaki ... Blok 7. Kat 14 numaralı bağımsız bölümün satış nedeni ile 26.02.1998 tarihinde davalı ... adına tapuda kayıtlı olduğu anlaşılmaktadır.

Taşınmaz, yüklenicinin şahsi hakkını alacağın devri sözleşmesi ile davacıya devredilmesinden önceki bir tarihte davalı ...’na tapudan devredilmiş, böylelikle ... ayni hak sahibi olduğundan davacının tapu maliki olan davalıya karşı ileri sürebileceği bir hakkı yoktur. Davalı arsa malikleri dava konusu bağımsız bölümün arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye isabet etmesi nedeniyle yüklenicinin istemiyle devredildiğini savunmuşlardır.

Buna karşılık davalı yüklenici ise, dava konusu taşınmazın bilgisi dışında arsa maliklerince davalı ...'na devredildiğini ileri sürmüş ancak davalı yüklenici dava konusu taşınmazın davalı ... adına kendisinden habersiz olarak tescil edildiği iddiasıyla davalı arsa maliklerine karşı herhangi bir dava açmış değildir.

Mahkemece yukarıda açıklandığı şekilde davacının tapu maliki olan davalıya karşı, ileri sürebileceği bir hakkı olmadığından davanın reddi gerekirken yazılı gerekçeyle tapu iptali ve tescil isteminin kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.

KARŞI OY

Mahkeme kararı ve dayandığı gerekçeler, yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya içeriğine uygun olduğu gibi özellikle davalı ...'nun 26.02.1998 tarihinde tümü yükleniciye ait olan bir adet değil, toplam 29 adet daireyi aynı anda satın aldığı, satın alma sırasında tapuda kat irtifakının kurulu bulunduğu, ...'nu taşınmazları mesken amaçlı edinmediğinin açık olduğu gibi 30.07.1998 tarihinden itibaren taksitleri ödenmek suretiyle davacının satın aldığı dairede 2002 yılından beri zilliyetliğinde bulundurduğu ve bu süre boyunca davacıdan kira talep etmediği, men'i müdahale davası açmak suretiyle muaraza yaratmadığı gözetilerek davanın kabulüne dair yerel mahkeme kararı yerinde olup, onanması gerekir. Açıklanan nedenle sayın çoğunluğun bozma görüşüne katılmıyorum.