Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2012/11708 K.2013/853

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 19.09.2011 gününde verilen dilekçe ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın reddine dair verilen 30.05.2012 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 22.01.2013 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı vekili Av.... ile karşı taraftan davalılar vekili Av. ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen tarafların sözlü açıklamaları dinlendi duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, 04.01.2008 tarihli satış vaadi sözleşmesine ve muvazaa iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

Hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden geri alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, satın alan kişinin iyiniyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse iyiniyetten maksat “hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir.”

Belirtilen ilke, Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesinde aynen “tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024. maddede “Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz” biçiminde vurgulanmıştır. Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin iyiniyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem

taşımaktadır. Zira, satış vaadine konu taşınmazın vaat borçlusu tarafından tapuda bir başka kimseye satışı her zaman olanaklıdır.

Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan satış vaadi sözleşmeleri Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706 ve Noterlik Kanununun 89. maddeleri hükmü uyarınca noter önünde re'sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir.

Satış vaadi sözleşmesi ilgilisine ancak kişisel hak sağladığından bu hak kural olarak tapu ile kendisinden sonra malik olan mülkiyet hakkı sahibine karşı ileri sürülemez. Başka bir anlatımla, ayni hak ile şahsi hakkın yarışması halinde ayni hakka üstünlük tanınır.

Ancak satış vaadi sözleşmesi 2644 sayılı Tapu Kanununun 26/5. maddesinden yararlanılarak tapuya şerh verilmişse, lehine şerh konan kişinin sözleşme ile edindiği kişisel hakkı güçlenir ve bu şerhle kazanılan hak sonraki maliklere karşı da ileri sürülebilir hale gelir. Böylelikle şerhten sonra mülkiyet hakkı kazanan malikin kötüniyetli müktesip olduğu karine olarak kabul edilir. Fakat, satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmemişse Türk Medeni Kanununun 1023. maddesi uyarınca kural olarak tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımının korunması icabeder.

Ne var ki, alacağı temellük eden veya satış vaadi sözleşmesine dayanan vaat alacaklısı, satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilsin ya da edilmesin tapu ile mülkiyet hakkı kazanan kimsenin mülkiyeti kötüniyetli kazandığını her zaman ileri sürebilir. Bu gibi durumlarda sorunun Türk Medeni Kanununun 1024. maddesi kapsamında değerlendirilmesi gerekecektir.

Gerçekten, kayıt malikinin mülkiyeti kötüniyetle kazandığı ileri sürülmüşse, üçüncü kişinin ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken şahıs olup olmadığına bakılması gerekir. Çünkü, Türk Medeni Kanununun 1024. maddesi uyarınca bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişilerin yolsuz olan bu tescile dayanma olanakları yoktur.

Yasa ve uygulamadaki deyimiyle bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan ve hukuki sebepten yoksun bulunan tesciller yolsuz tescil sayılacağından, hakkı zedelenen üçüncü kişinin iyiniyetli olmayan malike karşı doğrudan doğruya şahsi hakkına dayanması mümkündür.

Somut olaya gelince; davacının dayanağı 04.01.2008 tarihli satış vaadi sözleşmesi tapu kütüğüne 06.12.2010 tarihinde şerh edilmiştir. Taşınmaz, satış vaadi borçluları davalılar ... ve ... adına 1/2 hisse itibariyle tapuda

kayıtlı iken, taşınmazın son maliki ve davacının oğlu olan diğer davalı ...’e satış vaadi şerhi ile yükümlü olarak 17.08.2011 tarihinde resmi satışı yapılmıştır.

Yukarıda açıklandığı gibi satış vaadi sözleşmesi tapu kütüğüne şerh edilmekle lehine şerh konan kişi satış vaadi sözleşmesi ile edindiği kişisel hakkını güçlendirmiş, diğer bir deyimle ayni hak kuvveti kazandırmış olur. Bu hakkını sonraki maliklere karşı da ileri sürebileceğinden ve davalı ... taşınmazı satış vaadi şerhini bilerek satın almış bulunduğundan yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmamıştır.

Diğer taraftan davalı ..., 14.02.1951 tarihli 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında vurgulandığı üzere vakıa ve karinelerden olayda kanunen iyiniyet iddiasında bulunacak durumda olan bir kişi olmadığından davacının onun kötüniyetini ayrıca ispatı da gerekmez (TMK m.3).

Bütün bunların sonucuna göre mahkemece, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil talebinin kabulüne karar vermek gerekirken yerinde olmayan gerekçe ile ret hükmü kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.