Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2012/5151 K.2012/6324

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 19.01.2010 gününde, Davacı ... 19.02.2010 gününde ve davacılar ... vd. 01.09.2010 gününde verilen dilekçeler ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine dosyaların birleştirilmesi ile yapılan duruşma sonunda; asıl ve birleşen davaların kabulüne dair verilen 31.03.2011 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılardan ... vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Esas ve birleşen davalar, yüklenicinin temliki işleminden kaynaklanan şahsi hakka dayalı tapu iptali ve tescili istemine ilişkindir.

Davalılar, imzalı beyanları ile davayı kabul ettiklerini bildirmiştir.

Mahkemece; dava konusu bağımsız bölümlerin yer aldığı ana taşınmazda kat irtifakı kurulmadığı için bağımsız bölümlere isabet eden arsa payları saptanarak davalılar adına kayıtlı payların kısmen iptali suretiyle esas ve birleşen davaların kabulüne karar verilmiştir.

Hükmü, davalı arsa sahiplerinden ... temyiz etmiştir.

Davalı ... yüklenici, diğer davalılar arsa sahipleri olup taraflar arasında 14.04.1993 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmıştır. Bu sözleşmede davalı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümler alacağın temliki ve borcun nakli (BK. m.162, 181) hükümleri uyarınca üçüncü kişilere devredilmiştir.

Esas davada davacı ...'nun zemin kat 20 numaralı işyerini, birleşen davada davacı ...'in 2.kat 4 numaralı bağımsız bölüm ile zemin kat 22 numaralı işyerini, birleşen davada davacılardan ...'nın 2.kat 5 numaralı bağımsız bölümü ve davacı ...'ün ise zemin kat 21 numaralı işyerini düzenleme şeklindeki taşınmaz mal satış vaadi sözleşmeleri ile yükleniciden satın aldıkları ve bu bağımsız bölümlerin yükleniciye isabet eden bağımsız bölümler olduğu, davacıların bu bölümlerde halen zilyet oldukları tarafların kabulünde olup bu konuda uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Tarafların beyanına göre; 167 ada 29 sayılı parsel üzerindeki inşaatın yüklenici tarafından eksik bırakıldığı ancak yükleniciden alacağın temliki yoluyla bağımsız bölüm satın alan davacılar ve dava dışı üçüncü kişiler tarafından eksik işlerin tamamlandığı anlaşılmıştır.

Dosyada yer alan bilgi ve belgelerde üzerine bina yapılan 29 sayılı parselin tapuda arsa vasfıyla davalılar ve dava dışı üçüncü kişiler adına paylı mülkiyet rejimine tabi olarak kayıtlı olduğu görülmüştür.

Burada üzerinde durulması gereken diğer bir husus da, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamış ancak üzerinde bağımsız bölümler bulunacak şekilde bina yapılmış taşınmazlarda satış vaadi sözleşmesi yapılmasının geçerli hüküm ve sonuç doğurup doğurmayacağıdır. Gerçekten, bu gibi taşınmazlar tapuda “arsa niteliğinde” kayıtlı olmalarına rağmen üzerine yapılan bina sebebiyle daha karmaşık bir hukuki yapı gösterir.

Tapuda arsa niteliğinde kayıtlı olmasına rağmen ileride kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğunda bir paya bağlanacak bağımsız bölümün ayrı bir taşınmaz niteliği kazanmadan önce satışının vaat edilmesi 24.04.1978 tarihli ve 3/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararında tartışılmış, anılan kararın sonuç bölümünde “634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun yürürlüğe girmesinden sonra,

ana taşınmazda henüz kat mülkiyeti ya da irtifakı kurulmadan önce, bağımsız bölüme ilişkin ve arsa payı ile bağlantılı veya bağlantısız, eş deyişle arsa payı belirlenmiş veya belirlenmemiş olarak noterlerce düzenlenen kat mülkiyeti ya da kat irtifakı satış vaadi sözleşmesinin geçerli olduğuna, bu tür bir satış vaadi sözleşmesinin tapu memurunca düzenlenmesinin zorunlu bulunmadığı” benimsenerek tapuda arsa niteliğinde kayıtlı olmakla beraber üzerine bina yapılan ve henüz kat irtifakı veya mülkiyeti kurulmamış taşınmazlarda satış vaadi sözleşmesi yapılabileceği, bu sözleşmelerin geçerli hüküm veya sonuç meydana getirebileceği kabul edilmiştir.

Şu haliyle davacıların dayandığı satış vaadi sözleşmeleri hüküm ve sonuç meydana getirir.

Davalıların davayı kabul beyanları gözetilerek dava kabul edilmiş ise de; hükme esas alınan rapor Yargıtay denetimine elverişli şekilde düzenlenmemiştir. Daha önce üçüncü kişiler tarafından açılan davalar nedeniyle Yargıtay denetiminden geçmeksizin kesinleşen kararlarla hükmen tescil kararları verilmiş ve bu kararlara istinaden arsa sahiplerinin arsa paylarından düşülerek hesaplama yapılmıştır. Oysa arsa payı karşılığı sözleşme gereğince arsa sahiplerine 9 daire, yükleniciye 5 dükkan ve 9 dairenin isabet edeceği kararlaştırıldığına göre bu taşınmazda kat irtifakı kurulacakmış gibi bağımsız bölümlere isabet eden arsa paylarının hesaplanarak tescil hükmü kurulması gerekir.

Bu durumda mahkemece yapılması gereken iş; 29 parsel sayılı taşınmazdaki binanın kat irtifakı kurulacakmış gibi bağımsız bölümlerine düşen arsa paylarını keşif yapılarak bilirkişiye hesaplattırmak, bağımsız bölümlerin arsa paylarına göre paylı maliklerden her birinin her bir bağımsız bölümde hak ettiği mülkiyet payını bulmak, daha sonra davacılar adına tescil kararı vermek olmalıdır.

Belirtilen hususlar gözardı edilerek yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.