Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2012/5950 K.2012/7179

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 11.12.2001 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil birleşen dava ile senet iptali istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 13.12.2011 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı, davalı yüklenici ... ile davalı arsa malikleri arasında düzenlenen 12.03.1998 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan 4 numaralı bağımsız bölümün satış vaadi sözleşmesi ile satışının vaat edildiğini, yükleniciye taşınmaz bedelini ödediğini, tüm edimlerini yerine getirdiği halde tapunun devredilmediğini ileri sürerek tapu kaydının iptali ile adına tescilini veya taşınmaz değerinin davalılardan alınmasını istemiştir.

Birleştirilen davada ise; yükleniciye verdiği 15.12.2001 vadeli 500 TL bedelli senedin iptalini istemiştir.

Davalı arsa malikleri, yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğini, davanın reddini savunmuş, davalı yüklenici ise davaya cevap vermemiştir.

Mahkemece, asıl davada davacının yükleniciye ödediği bedelin dava tarihindeki karşılığının yükleniciden tahsiline, birleşen davanın kabulüne karar verilmiş, hükmü davacı vekili temyiz etmiştir.

1-Yapılan yargılamaya, toplanan deliller ve dosya içeriğine göre davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

2-Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali tescil, ikinci kademede ise, tazminat istemlerine ilişkindir.

Bir tanımlama yapmak gerekirse; alacağın temliki, alacaklı ile onu devralan üçüncü şahıs arasında borçlunun rızasına ihtiyaç olmaksızın yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliğini taşıyan şekle bağlı bir akittir. Borçlar Kanununun 163. hükmüne göre temlik sözleşmesi temlik edenle temlik alan arasındaki yazılı sözleşme ile kurulabilir. Ne var ki, alacağın temlikinde aranan yazılı şekil temlik sözleşmesinin (somut olayda olduğu gibi) resmi şekilde yapılmasına engel değildir.

Davadaki istemin dayanağı biçimine uygun düzenlenen 27.03.2001 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesidir. Bu sözleşmeyle davalılardan yüklenici arsa sahibi ile olan 12.03.1998 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince kendisine bırakılması kararlaştırılan 4 numaralı bağımsız bölümdeki şahsi hakkını davacıya temlik etmiştir. Anılan temlik işleminin hüküm ve sonuç doğurması kuşkusuz davalılar arasındaki 12.03.1998 günlü sözleşmenin ifa ile sonuçlanmasına bağlıdır. Çünkü temlik edilen gerçek alacak ne ise ondan ibarettir.

Ancak somut olayda, davalılar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca inşaatı tamamlamakla yükümlü olan yüklenicinin eseri %51 seviyesinde terkettiği, ... 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2001/1045-2007/136 sayılı dosyasında belirlenmiştir. Görülüyor ki; davalılardan yüklenici edimini yerine getirmediğinden yüklenicinin temlikinin hüküm ve sonuç meydana getirmeyeceği, sadece bir taahhüt işlemi olarak yükleniciyi borçlandıracağı açıktır. Dolayısıyla davacı, arsa sahiplerinden yüklenicinin temlikine dayanarak mülkiyet aktarımı isteminde bulunamaz. Sadece akidi olan yükleniciden Borçlar Kanununun 96. maddesine dayanarak ve o maddedeki koşullar yerine gelmişse adem-i ifa sebebiyle tazminat isteyebilir.

Borcun ifa edilmemesi borçlunun sözleşmenin kendisine yüklediği ifa yüküne karşı bir davranış içinde olmasını ifade eder. Bu durumda borçlu ya borcu ifa imkanını kendi kusuru sonucu kaybetmiştir ya borcu ifa imkanına sahip olduğu halde haklı bir sebep bulunmaksızın ifadan tüm olarak kaçınmaktadır veya ifa etmiştir ama bu ifası noksandır, ayıplıdır, ya da borçlu ifada kusurlu olarak gecikmiştir. Kural olarak borcun ifa edilmemesi borçlunun sorumluluğu sonucunu meydana getirir ve borcun ifa edilmemesinde borçlu “kusurlu” kabul edilir. Borçlar Kanunun 96-100. maddeleri muaccel borcun ifa edilmemesi sonuçlarını düzenlemektedir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin herhangi bir nedenle ifa edilmemesi sonucu vaat alacaklısı alacağını kısmen veya tamamen elde edemez. Dolaysıyla ademi ifa nedeniyle zarara uğrar. Borçlar Kanununun 96. maddesi “Alacaklı hakkını kısmen veya tamamen istifa edemediği taktirde borçlu kendisine hiçbir kusur isnat edilemeyeceğini ispat etmedikçe bundan mütevellit zararı tazmine mecburdur” hükmü uyarınca da alacaklı zararının tazmini gerekir. Bu tazminatın nedeni borçlunun taahhüdünü ihlal etmesidir. Borçlunun taahhüdü genellikle bir akte dayanır. Onun için buna (akdi tazminat), borçlunun sorumluluğuna da (akdi sorumluluk) denilmektedir.

Akdi sorumluluğun söz konusu olabilmesi için şu temel şartların olayda varlığı aranmalıdır:

Geçerli bir borç ilişkisinin varlığı, bu borcun ya hiç ifa edilmemiş, ya da kısmen ifa edilmiş bulunması, borçlunun ademi ifasından alacaklının bir zarar görmesi, zarar ile borcun ifa edilmemesi arasında bir illiyet bağı olması, borçlunun ifa etmemede kusurlu olması.

Bu hukuki açıklamalar dikkate alınmak suretiyle adem-i ifa nedeniyle 27.03.2001 günlü sözleşmenin akidi olan yükleniciden davacının zararının tahsiline karar verilmesi gerekir.

Mahkemece yapılması gereken iş, davaya konu bağımsız bölümün dava tarihindeki rayiç değerini keşif yapmak suretiyle bilirkişiye hesaplatmak, davacı tarafından daire alım bedeli olarak yükleniciye verildiği kabul edilen 15.12.2001 vadeli senedin iptaline karar verilmiş olmakla, yine bilirkişiye bu senedin bedeli 500 TL'nin dava tarihindeki karşılığı hesaplattırılarak bulunacak miktarın taşınmazın rayiç değer bedelinden düşülerek bakiye meblağın yükleniciden tahsiline karar vermek olmalıdır.

Değinilen bütün bu yönlerin gözardı edilmesi doğru görülmediğinden, kararın bozulması gerekmiştir.