Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2012/6878 K.2012/9166

Davacılar vekili tarafından, davalı aleyhine 17.12.2007 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 24.12.2009 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, Türk Medeni Kanununun 724.maddesine dayalı temliken tescil istemlerine ilişkindir.

Davalı, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davalının özel parselasyon yapılan tarihte taşınmazda pay sahibi bulunmadığından bahisle dava reddedilmiştir.

Hükmü, davacılar vekili temyiz etmiştir.

Türk Medeni Kanunun 684 ve 718.maddeleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın tamamlayıcı parçası (mütemmim cüz'ü) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi Türk Medeni Kanunun 722, 723 ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Konunun bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.

Türk Medeni Kanununun 683.maddesinde yer alan “hukuk düzeninin sınırları içinde” ibaresi malikin kullanma, yararlanma ve tasarruf etme yetkisinin sınırsız olmadığını göstermektedir. Mülkiyet hakkına getirilen sınırlamaların bir kısmı, kamu yararını koruma amacıyla (Anayasa m.35 II) Kamu hukukunca,bir kısmı ise kişilerin çıkarlarını korumak için özel hukukça konmuş bulunmaktadır (Prof.Dr.Şeref Ertaş.Eşya Hukuku.Ankara 2002 sh.205).

Davadaki istemin dayanağı Türk Medeni Kanunun 724. maddesidir. Anılan hükme göre "yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir.” Görülüyor ki, bu hükümle kişilerin çıkarlarını korumak için özel hukukça mülkiyet hakkına sınırlama getirilmiş yasanın aradığı bazı koşulların gerçekleşmesi halinde mülkiyet hakkı sahibinin arzla ilgisi kesilerek yapı sahibine arazinin mülkiyetini talep yetkisi tanınmıştır.

Demek oluyor ki, yasanın malzeme sahibine tanıdığı ilk hak; yapının kullanım alanı mülkiyetinin adına geçirilmesini talep hakkıdır. Malzeme sahibinin arazi mülkiyetinin kendisine geçirmesi için aranan şartlar ise aşağıdaki gibidir;

a) Malzeme maliki iyiniyetli olmalıdır.

Türk Medeni Kanununun 724.maddesi hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin Türk Medeni Kanunun 3.maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşın bilebilecek durumda olmamasını, ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.

Malzeme malikinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli 17/1 sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tesçil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü, bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.

Somut uyuşmazlıkta, davacıların dava konusu taşınmazlar üzerindeki binaları davalının bilgisi dahilinde ve onun rızası ile yaptıkları ve davalının binalara elektrik ve su bağlanması için noterde düzenletmiş olduğu muvafakatnamenin bulunması sebebiyle, karine olarak iyiniyetli olduklarını kabulü gerekir. Kaldı ki, hayatın olağan akışına göre şehir merkezinde bulunan ve mülkiyetinin başkasına ait olduğu veya başkaların da paydaş bulunduğu bir taşınmaza, ilerde mülkiyetin elinden çıkma endişesi taşıyan bir kişinin kendi malzemesiyle yapı yapması düşünülemez. Dolayısıyla, mahkemenin kabul ettiğinin aksine davacılar, çekişmeli taşınmazlar üzerindeki yapıları iyiniyetle yapmıştır.

b) İkinci koşul ise; yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır.Bu koşul dava gününe ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. Bazı Yargıtay kararlarında vurgulandığı üzere, inşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme malikinin elde edeceği yararlardan daha fazla ise, inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açar (Prof.Dr. Şeref Ertaş. Eşya Hukuku.Ankara.2002.sh.333). Eldeki davada mevcut bilirkişi raporlarına göre, bu koşul da gerçekleşmiştir.

c) Üçüncü koşul; yapıyı yapanın (malzeme malikinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.

Uygun bedel genellikle yapı için lazım olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde meydana gelecek noksanlıklar varsa bunların ve taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedelinin arsa sahibine ödenmesine karar verilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir. Aslında bu son iki koşulun yekdiğerinden ayrı düşünülmesi olanaksızdır.

Bütün bu saptamalara göre, davalının payına göre davacılar tarafından ibraz edilen ödeme belgelerinde belirtilen miktarlar mahsup edilmek suretiyle taşınmaz bedelinden ödenmemiş miktar var ise bu saptanarak davalıya ödenmek üzere depo ettirilerek davanın kabulü için gerekli koşullar mevcut olduğu halde,yazılı gerekçe ile davanın reddi doğru değildir.

Kararın, açıklanan nedenle bozulması gerekmiştir.