Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2012/7627 K.2012/11438

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 14.09.2009 ve 08.07.2010 gününde verilen dilekçeler ile GSVS'ne dayalı tapu iptali ve tescil olmazsa tazminat istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; tapu iptali ve tescil isteminin kabulüne dair verilen 28.12.2011 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davalı ... ve ... vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 02.10.2012 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalılar vekilleri Av.... ve ... geldiler. Başka gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen tarafın sözlü açıklaması dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, 09.04.2003 günlü satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademedeki istem ise tazminat talebine ilişkindir.

Davalılardan ... davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir.

Hükmü, davalılar ... ve ... vekili temyiz etmiştir.

Davacının dayandığı 09.04.2003 günlü sözleşmenin konusu; 1549 parsel numaralı taşınmazda inşa edilen binanın güney tarafında bulunan bodrum katı, zemin katta bulunan üç dükkanı ve 1. Kat 1 no'lu dairedir. Mahkemece yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporlarından da anlaşıldığı üzere taşınmaz üzerinde iki adet bina mevcut olup sözleşme konusu bağımsız bölümler 02.11.2011 tarihli fen bilirkişi rapor ve krokisinde sarı renkle gösterilen binada bulunmaktadır. Kısaca, satışı vaat olunan taşınmazın belli bir arsa payı değil, o taşınmaz üzerindeki yapılan binadaki bağımsız bölümlerdir.

Dava konusu taşınmaz tapuda halen “bahçeli ev ve samanlık” niteliği ile kayıtlıdır. Taşınmazın bağlı bulunduğu ... Belediyesi, 1549 parsele ait imar işlem dosyasında inşaata ait yapı ruhsatı ve projesinin bulunmadığını bildirmiştir.

Gerçekten 24.4.1978 tarihli ve 3/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararında belirtildiği üzere zemininde bina bulunan ancak kat mülkiyeti ya da kat irtifakı henüz kurulmamış bir taşınmazda bağımsız bölüm satış vaadi geçerli kabul edilmiş, böyle bir satış vaadi söz konusu ise bağımsız bölüme tahsis edilecek arsa payı oranının bilirkişi görüşünden yararlanılarak saptanması her zaman olanaklı bulunduğundan bağımsız bölüme düşen arsa payı oranı satış vaadi sözleşmesinde gösterilmemiş olsa bile bu sözleşmenin geçerli olduğuna karar verilmiştir.

Ne var ki, ... Belediye Başkanlığının 26.10.2011 günlü cevabından çekişmeli bağımsız bölümlerin bulunduğu yapının uygulamadaki deyimi ile “kaçak-imara aykırı” olduğu anlaşılmaktadır. İmar düzeni; bir arsa üzerine yapılacak olan resmi ve özel nitelikli değişik çeşitte ve değişik amaçlara özgülenecek yapıların, çeşidine ve amacına göre hangi özellikler taşıması gerektiğini düzenleyen kuralların bütününü ifade eder. 3194 sayılı İmar Kanununun 26 ve 27. maddelerinde belirtilen ayrık durumlar dışında inşaata başlanmadan önce tüm yapılar için ruhsat alınması zorunludur.

Buradaki “ruhsat” kavramı (ya da yapı izin belgesi) arsa malikine taşınmazı üzerinde imar koşullarına uygun bir yapıyı veya yapılmış bir yapı üzerindeki esaslı değişiklik, ek ve onarımları yapabilmesi için yetkili merciin verdiği izin belgesini ifade eder. Bu belgeyle arsa maliki taşınmazı üzerine yapı yapabilme yetkisini kazanır. 3194 sayılı İmar Kanununun 21. maddesinin başlığında “yapı ruhsatiyesi” olarak ifade edilen bu belgeye uygulamada “inşaat ruhsatı” denilmektedir.

İnşaat yapımına ruhsat alınarak başlanmış ve inşaat ruhsata uygun yürütülerek tamamlanmışsa hiçbir sorun yoktur. Ancak yapıya ruhsat alınmadan başlanmışsa ortada imar kurallarına aykırı bir inşaat var demektir. Uygulamadaki adı ile bu tür inşaat “kaçak inşaat” tır. Diğer taraftan İmar Kanununun 32. maddesi hükmüne göre ruhsat alınmış olmakla beraber inşaat, ruhsat ve eklerine aykırı yapılmışsa bu inşaatta kaçak yapı sayılır.

Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak sürdürülen yapılara ne gibi bir müeyyide uygulanacağı İmar Kanununun 32/son maddesinde gösterilmiştir. Buna göre yapı belediye encümeni veya il idare kurulu kararını takiben yasal hale getirilmez veya yasal hale getirilmesi olanaksız ise masrafı sahibinden tahsil edilerek yıkılması gerekir. Ruhsatsız veya ruhsata aykırı olarak yapılan bina veya bağımsız bölümler yasaya uygun hale getirilmezse

yıkılacağından ve yıkılacak yerlerle ilgili olarak yaratılmış ekonomik değerlerin korunması söz konusu olamayacağından, bu tür yerlerin aynının paylaştırılması, paylaşım sonucu da bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere satışı veya satış vaadi sözleşmesine konu edilmesi yasalara aykırıdır.

Gerçekten imar mevzuatına aykırı ve sonuçta yıkımı zorunlu bir bina meydana getirilmiş ve bu binadaki bağımsız bölümlerin satışı vaat edilmişse ruhsatsız veya ruhsata aykırı ve sonuçta yıkılması zorunlu bir yerde yaratılmış ekonomik değerler korunamayacağından yasa uyarınca bu satışa değer vermek olanaksızdır. Esasen imara aykırı-kaçak ve yıkılması yasa buyruğu olan bir yapıda bağımsız bölüm satışına değer tanımak yasaya aykırılığın hukuk düzeni tarafından korunması anlamına gelir. Değişik bir ifade ile söylemek gerekirse 24.04.1978 tarihli ve 3/4 sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararı ancak imar mevzuatına uygun inşa edilmiş fakat henüz kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamış binalardaki bağımsız bölüm satışının vaat edilmesi halinde uygulanabilir.

Açıklanan nedenlerle, 09.04.2003 günlü satış vaadi sözleşmesi arsa payına ilişkin olmayıp, kaçak olan binadaki bağımsız bölümlere ilişkindir. Yine yukarıda sözü edildiği üzere yıkılması mukadder bir yapıda arsa payı satışı değil, bağımsız bölümlerin satışı yapılmışsa buna bağlı olarak arsa payının hesaplanıp tescili olanaksız bulunduğundan bu aşamada açılan tapu iptali ve tescil davasının dinlenmesi mümkün değildir. Orta yerde imar mevzuatına uygun bir yapı varmış ve satış vaadi sözleşmesinde de taşınmazın tamamı satılmış gibi mülkiyet nakline ilişkin istemin yazılı olduğu şekilde hüküm altına alınması doğru görülmemiştir.

Ancak, davada ikinci kademedeki istek olarak tazminat talebi de dava konusu yapıldığından davacının bu talebi incelenip olumlu ya da olumsuz bir hüküm kurulmalıdır.

Karar açıklanan bütün bu nedenlerle bozulmalıdır.