Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2012/9765 K.2012/11361

Taraflar arasındaki tapu iptali, tescil ve haczin kaldırılması davasından dolayı mahal mahkemesinden verilen yukarıda gün ve sayısı yazılı hükmün; Dairemizin 07.03.2012 gün ve 2012/2354 - 3324 sayılı ilamiyle onanmasına karar verilmişti. Süresi içinde davalı ... Bankası A.Ş. vekili tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla, dosya içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, 1656 ada 12 parsel sayılı taşınmazda inşaa edilmekte olan binanın üst katındaki 100/654 arsa paylı bağımsız bölümünün yüklenicinin temliki işlemine dayalı olarak tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davalı arsa sahibi, yüklenicinin inşaat sözleşmesinde belirtilen edimini yerine getirmediğini, davanın reddini savunmuştur.

Davalı yüklenici, davacıya çekişme konusu bağımsız bölümün satışını vaad ettiğini, bedelini aldığını, 1992 yılından itibaren taşınmazda davacının ikamet ettiğini, davanın kabulüne karar verilmesini istemiştir.

Davalı ... Türk Katışım Bankası A.Ş., çekişme konusu bağımsız bölümün tapu kaydına arsa sahibinin borcu nedeniyle haciz koydurduklarını ve haczin paraya çevrilmesi yoluyla yapılan icra takibine dayalı olarak ihale sonucu taşınmazı edindiklerini, tapu kütüğündeki sicile güvenerek iyiniyetli malik olduklarını, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, dava kabul edilmiş, hükmü davalı ... Bankası vekili temyiz etmiş, karar Dairemizce onanmıştır.

Davalı vekili, karar düzeltme isteminde bulunmuştur.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile yüklenici arsa sahibine karşı kişisel hak kazanır. Koşulları yerinde ise, kazandığı kişisel hakkına dayanarak arsa sahibini bir şey vermeye veya yapmaya zorlayabilir. Kişisel hak kazanan

yüklenici, bu hakkını doğrudan arsa sahibine karşı ileri sürebileceği gibi, şahsi hakkını arsa sahibinin rızası gerekmeksizin ve ancak yazılı olmak koşuluyla (BK. m.162,163) üçüncü bir kişiye de temlik edebilir.

Temlik işlemi nedeniyle alacak ve ona bağlı olan bütün yan ve öncelikli haklar devralana geçer. Ne var ki, temlik yapılana kadar bundan haberdar olmayan borçlu (arsa sahibi), temlike vakıf olunca ifa talebinde bulunana (davacıya) hemen edimini yerine getirmek zorunda değildir.

Çünkü Borçlar Kanununun 167.maddesi gereğince, ifaya muhatap olan arsa sahibi, temlik yapılmamış olsaydı temlik edene karşı ne gibi def’iler ileri sürecekse, bunları temellük edene (davacıya) karşı da ileri sürebilir hale gelir. Çünkü üçüncü kişi (davacı), yüklenicinin ifa etmediği borç miktarı kadar arsa sahibine karşı sorumludur.

Kısaca tekrar vurgulamak gerekirse, yüklenicinin borcunu yerine getirmemesi veya eksik ya da kötü ifa sebebiyle arsa sahibi Borçlar Kanununun 81.maddesine dayanarak temlik alan üçüncü kişinin ifa talebini reddedebilir.

Mahkemenin bütün bu durumları incelemesi, yerinde keşif yaparak bilirkişilere inşaatı ve inşaatın geldiği fiziki seviyeyi belirtmesi, özet olarak da davacının arsa sahibinden ifa isteminde bulunup bulunamayacağını saptaması gerekir. Yapılacak inceleme ve araştırma sonucu, davacının ifa talebinde bulunabileceği sonucuna ulaşılırsa, bu takdirde de davalı ... Bankası A.Ş. nin hukuki durumunun Türk Medeni Kanununun 1023. ve 1024. maddeleri çerçevesinde değerlendirilmesi gerekecektir.

Hukukumuzda kişilerin satın aldığı şeylerin ilerde kendilerinden alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle satın alan kişinin iyiniyetinin korunması ilke olarak kabul edilmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse, iyiniyetten maksat, hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir.

Bu ilke, TMK m.1023.aynen “tapu kütüğündeki sicile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” şeklinde yer almış, tamamlayıcı madde niteliğindeki m.1024 ise “bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz” denilmiştir.

Dairemizin kararlılık kazanan uygulamasında alacağı temlik alan kimsenin, tapu ile mülkiyet hakkı kazanan kişiye karşı mülkiyetin kötüniyetle kazandığını ileri sürmesi kural olarak kabul edilmektedir. Bu nedenle de sorunun TMK'nın 1024. maddesi kapsamında değerlendirilmesi gerekecektir. Gerçekten kayıt malikinin, mülkiyeti kötüniyetle kazandığı ileri sürülmüşse, üçüncü kişinin ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi

gereken şahıs olup olmadığına bakılması gerekir. Çünkü TMK'nın 1024. maddesi uyarınca, bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişilerin yolsuz olan bu tescile dayanma olanakları yoktur ve yasa ve uygulamadaki deyimiyle bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan ve hukuki sebepten yoksun bulunan tesciller yolsuz tescil sayılacağından, hakkı zedelenen üçüncü kişinin iyiniyetli olmayan malike karşı doğrudan doğruya şahsi hakkına dayanması mümkündür.

Davada, davalı yüklenicinin yaptığı 05.09.1990 tarihli temlik işlemine dayanılmıştır.Davacı arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenici hissesine düştüğünü belirtttiği 100/654 arsa paylı bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile adına tescilini talep etmektedir. Dava konusu bağımsız bölümün davalı arsa sahibi adına tapuda kayıtlı iken davalı ...

Bankası A.Ş. tarafından arsa sahibinden alacağı nedeniyle giriştikleri icra takibi neticesinde ihale ile 10.11.2010 tarihinde satın alındığı ve bu davalı adına tescil edildiği anlaşılmıştır. Davacı taşınmaza 02.02.2009 tarihinde konulan hacizden sonraki bir tarih olan 28.04.2009 tarihinde bu davayı açmıştır. Davacı kayıt malikinin, mülkiyeti kötüniyetle kazandığını ileri sürmemektedir. Dava konusu bağımsız bölümün tapu kaydına göre son malik davalı ...

Bankası A.Ş. olmakla, davacı da davalının ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken şahıs olduğu iddiasında olmadığından, davalı ... Bankası A.Ş' ye yönelik olarak yükleniciden temlik alınan hakka dayalı olarak tescil talebinin kabulü doğru değildir.Ancak davacı ile yüklenici arasında düzenlenmiş geçerli bir sözleşme mevcut olduğundan davacı akidi olan yükleniciden Borçlar Kanununun 96. maddesine dayanarak ademi ifa sebebiyle tazminat isteyebilir.

Bu durumda mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yerinde olmayan gerekçe ile kabul hükmü kurulması doğru görülmemiş, davalı banka vekilinin karar düzeltme isteminin kabulü ile hükmün bozulması gerekmiştir.