Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2013/10508 K.2013/11439

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı mahal mahkemesinden verilen yukarıda gün ve sayısı yazılı hükmün; Dairemizin 29.03.2013 gün ve 2013/2924-4841 sayılı ilamı ile bozulmasına karar verilmişti. Süresi içinde davalı ... vekili tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla, dosya içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Davalı yüklenici, davacının satış bedelinin bir kısmını ödemediğini, bu nedenle çekişmeli bağımsız bölümü diğer davalı arsa maliklerine sattığını, davanın reddini savunmuştur.

Davalı arsa malikleri duruşmaya katılmamış ve davaya cevap vermemişlerdir.

Mahkemece, davalı yüklenicinin çekişmeli bağımsız bölümü diğer davalı arsa maliklerine sattığı ve satın alan kişilerin iyiniyetli üçüncü kişi durumunda oldukları gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Davacı vekilinin temyizi üzerine karar Dairemizin 29.03.2013 tarihli, 2013/2924 Esas, 2013/4841 Karar sayılı ilamı ile yüklenicinin edimlerini yerine getirip getirmediğinin araştırılıp sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile davanın reddine karar verilmesinin doğru görülmediği gerekçesiyle bozulmuştur.

Bozma ilamına karşı yüklenici vekili karar düzeltme isteminde bulunmuştur.

Dava, arsa sahibi ... ve ... ile yüklenici ... arasında resmi şekilde düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan 4 no'lu bağımsız bölümün 16.08.2010 tarihli satış vaadi sözleşmesi gereğince tapu kaydının iptali ile davacı adına tescili isteğine ilişkindir.

Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmeleri iki tarafa hak ve borçlar yükler. Her iki tarafın da sözleşme koşullarına uygun davranmaları "ahde vefa" kuralı gereğidir. Sözleşmenin bir tarafı karşı taraftan kendi öncelikli edimini yerine getirmeden karşı tarafın edimini yerine getirmesini bekleyemez.

Yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa telep edebilmesi için yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirmiş olması gerekir. Yüklenicinin edimini yerine getirmemesi halinde (Borçlar Kanununun 162 ila 181 maddelerinde düzenlenen) alacağın temliki ve borcun nakli hükümleri gereğince yüklenicinin halefi olarak davacı sorumludur. Yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi Borçlar Kanununun 81. maddesinden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Öte yandan, Borçlar Kanununun 182. maddesi uyarınca taşınmaz satım sözleşmesinde semen (satış bedeli) satım aktinin geçerliliğini sağlayacak asgari objektif unsurlar arasındadır.

Somut olaya gelince; dava konusu 4 no'lu bağımsız bölüm yükleniciye bırakılmış ise de 21.03.2011 tarihinde doğrudan arsa sahibi davalılar adına 1/2'şer paylı olarak kat irtifakı kurulmuştur. Yüklenici arsa sahiplerine karşı edimini yerine getirdiğinde taşınmazın kendi adına veya göstereceği üçüncü kişiler adına devrini sağlayacaktır. Davalı arsa sahipleri davaya karşı yazılı veya sözlü beyanda bulunmamışlar, yüklenici ise dava konusu taşınmazı davalı arsa sahiplerine bedeli karşılığı sattığını yeterli ve inandırıcı delillerle kanıtlayamamıştır.

O halde mahkemece öncelikle mahallinde keşif yapılarak davalılar arasında imzalanan 01.10.2009 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin edimini yerine getirip getirmediğinin saptanması, inşaatın mevcut durumu ile arsa sahiplerince eserin kabul edilecek seviyede olup olmadığının araştırılması, varsa eksik işler bedelinin depo ettirilerek birlikte ifa kuralı gereğince (BK m. 81) davacının tescile ilişkin talebinin değerlendirilmesi gerekirken bu hususun gözardı edilmesi doğru görülmemiştir.

Ayrıca, davacı ile yüklenici arasında aktedilen 16.08.2010 tarihli satış vaadi sözleşmesinde dava konusu taşınmazın bedeli 10.000 TL gösterilmiş ise de davalı yüklenici gerek cevap dilekçesinde gerekse yargılama aşamasındaki yazılı beyanlarında taşınmazın değerinin 10.000 TL değil 80.000 TL olduğunu ve davacı tarafça 70.000 TL'nin ödenmediğini savunmuş, davacı vekili de 21.06.2012 günlü duruşmada dinlenen tanık beyanlarına karşı itirazı olmadığını

bildirerek satış bedeli olarak 51.000 TL ödeme yapıldığını ve 70.000 TL bedelli senet verildiğini beyan etmiştir. Görüldüğü üzere satış bedelinde taraflar arasında uyuşmazlık bulunmaktadır. Bu durumda, öncelikle dava konusu bağımsız bölümün satışın yapıldığı tarihteki rayiç değeri araştırılarak saptanmalıdır. Satış bedelinin ödenip ödenmediği hususunda ispat yükü davacıya ait olduğundan daha sonra davacının bu konudaki delilleri toplanarak ödenen bedelin bulunması, satışta ödenmeyen bir kısım bedel olduğu takdirde davacıya bu bedeli ödemesi için süre verilerek sonucuna göre bir hüküm kurulması gerekir.

Sonuç olarak; yukarıda yapılan açıklamalar doğrultusunda öncelikle yüklenicinin arsa sahiplerine karşı edimini yerine getirip getirmediğinin saptanması, yüklenicinin halefi olarak davacının arsa sahiplerine temlik koşulları gerçekleşmişse saptanacak ödemeler de gözetilerek bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

Kararın bu gerekçe ile bozulması gerekirken Dairemizin 29.03.2013 tarihli, 2013/2924 Esas, 2013/4841 karar sayılı bozma ilamında belirtilen nedenlerle bozulmasının maddi hatadan kaynaklandığı anlaşılmış, davalı yüklenici vekilinin bu yöne ilişkin karar düzeltme itirazlarının kabulü ile hükmün yukarıda açıklanan gerekçe ile bozulmasına karar vermek gerekmiştir.