Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2013/15480 K.2014/8214

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 21.07.2011 gününde verilen dilekçe ile elatmanın önlenmesi ve kal tapu kaydındaki belirtmenin kaldırılması ve savunma yolu ile temliken tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; elatmanın önlenmesi, kal ve tapu kaydındaki belirtmenin kaldırılması istemin reddine, temliken tescil isteminin kabulüne dair verilen 10.04.2013 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, elatmanın önlenmesi ve tapu kaydındaki muhdesata ilişkin belirtmenin kaldırılması isteğine ilişkindir.

Davalılar vekili, savunma yolu ile dava konusu taşınmazın tapu kaydında lehlerine muhdesat şerhi bulunduğunu, davanın reddini, iyiniyetli malik olduklarını belirterek TMK'nun 724. maddesi uyarınca taşınmazların adlarına tescilini olmaz ise binaların rayiç bedelinin tahsili isteğinde bulunmuştur.

Mahkemece, elatmanın önlenmesi ve muhdesat belirtmesinin terkini isteminin reddine, davalılar vekilinin temliken tescil isteminin kabulüne karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

1- Davacı vekilinin davalıların temliken tescil isteminin kabulüne ilişkin hükme yönelik temyiz itirazlarının incelenmesinde;

Türk Medeni Kanununun 684 ve 718. maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi Türk Medeni Kanununun 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.

Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde diğer koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.

Malzeme sahibinin Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;

a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır;

Türk Medeni Kanununun 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin Türk Medeni Kanununun 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.

Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.

b) İkinci koşul ise yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır.

c) Üçüncü koşul, yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.

Yukarıda değinilen üç koşulun yanı sıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.

Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince; mahkemece, davalıların temliken tescil talebinin kabulü ile..ada .. parsel sayılı taşınmazın davalı R.. Y.., .. ada .. parsel sayılı taşınmazın davalılar K.. Y..ve M.. S.. adına tapuya tesciline karar verilmiştir. Dava konusu taşınmazların 12.08.1991 tarihli .. sıra no'lu tapu kaydı uygulanmak suretiyle davacı adına arsa vasfıyla 14.07.2006 tarihinde hükmen tescil edildiği anlaşılmaktadır.

Tapulu olan taşınmazlarda iyiniyet iddiası dinlenemeyeceğinden davalıların iyiniyetli olduğunun kabulüne olanak yoktur. Bu durumda Türk Medeni Kanunu'nun 724. maddesi gereğince temliken tescilin sübjektif koşulu olan iyiniyet unsuru gerçekleşmediğinden diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediği aranmaksızın temliken tescil talebinin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir. .

2-Davacı vekilinin elatmanın önlenmesi ve muhdesat belirtmesinin terkini istemlerinin reddine ilişkin temyiz itiralarına gelince;

Yasal ayrıcalıklar dışında, Türk Medeni Kanununun 618 ve 644/2. maddelerine göre, arazinin mülkiyeti ve buna bağlı olan tasarruf hakkı o arazide kalıcı olmak koşuluyla yapılan şeyleri de kapsar. Bu kuralı istisnalarından birisi de 3194 sayılı İmar Yasasının l8/9. maddesinde düzenlenmiştir. Anılan madde “...Tamamının veya bir kısmının plan veya mevzuat hükümlerine göre muhafazası mümkün görülmeyen yapılar ise, birden fazla parsele rastlayabilir. Hisseli bir veya birkaç parsel üzerinde kalan yapıların bedelleri, ilgili parsel sahiplerince yapı sahibine ödenmedikçe ve aralarında başka bir anlaşma temin edilmedikçe veya şüyuu giderilmedikçe, bu yapıların eski sahiplerin tarafından kullanılmasına devam olunur” şeklindedir.

Getirilen bu özel hükme göre, mütemmim cüz (ayrılmaz parça) olan yapı ile zemin arasındaki hukuki ilişki kesilmiş bazı durumlarda yapı, üzerinde bulunduğu yerin malikinden başkasına bırakılarak imar parsellerinin oluşturulabileceği öngörülmüştür. Böylece yapıların bedelleri ilgili parsel sahiplerince yapı sahibine ödenmediği veya aralarında bu yönde bir anlaşma yapılmadığı ya da ortaklığın giderilmesi davası açılmadığı sürece bu yapıların ömürlerini dolduruncaya kadar eski sahiplerine kullanma imkânı sağlanmış, zemin malikinin tasarruf gücü kısıtlanmıştır.

298l sayılı yasanın 3290 sayılı yasa ile değişik l0/c maddesi ile de aynı doğrultuda hüküm getirilmiştir.

Yukarıda açıklanan ayrıcalıklar ile bir kimse kendi taşınmazı üzerine mütemmim cüz (ayrılmaz parça) niteliğinde yapı inşa etmiş, imar uygulaması sonucu bu yer üçüncü kişiye ait imar parseli içerisinde kalmış ise, kendi arzu ve iradesi dışında idari kararla oluşan bir durum söz konusu olduğundan kusurlu sayılamamış ve imar parseli malikine karşı yapı sahibini koruma zorunluluğu duyulmuştur.

3402 sayılı Kadastro Yasanın 19/2. maddesi ile de muhdesata ilişkin düzenleme yapılarak taşınmaz mal üzerinde malikinden başka bir kimseye ait muhtesatın bulunması halinde beyanlar hanesinde gösterileceği belirtilmiştir. Bu düzenleme ile muhdesatın zeminin ayrılmaz parçası olduğu kuralı değiştirilmemiş, sadece sahibine tazminat isteme olanağı tanınmıştır.

Her iki düzenlemede de muhdesat sahibine tazminat ödenmesi olanağı tanınmakta, imar uygulamasında ayrıca kullanım hakkı da verilmektedir.

3402 sayılı Yasanın 19/2. maddesi uyarınca konulan şerhin terkinini malik her zaman isteyebilir, Ancak; muhdesat bedelini ödemekle yükümlüdür. İmar Yasasına göre kullanımın önlenmesi için de tazminat ödenmelidir. Her iki halde de ödenmesi gereken tazminat miktarı, muhdesatın dava tarihindeki gerçek değeridir.

Somut olayda; davacı adına kayıtlı ..ada .. parsel sayılı taşınmazların tapu kaydının muhdesat bilgileri bölümünde temliken tescile konu evlerin davalılara ait olduğu yönünde şerh bulunmaktadır. Davacı da beyanlar hanesindeki kayıt nedeniyle mülkiyet haklarının kısıtlandığı gerekçesiyle belirtmenin terkinini talep etmiş ve 19.12.2012 günlü oturumda bina bedelini ödemeyi kabul etmiştir.

Yukarda belirtildiği üzere bedeli ödenmek şartı ile terkin mümkün olduğundan mahkemece keşif yapılarak bilirkişilere belirtme konusu hakkın dava tarihindeki rayiç değeri hesaplattırılarak bulunacak bedel davacıya depo ettirilip, birlikte ifa suretiyle tapu sicilinde davalılar lehine yapılan belirtmeyi terkin edip davalıların elatmasının önlenmesine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün açıklanan nedenlerle bozulması gerekmiştir.