Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2013/15714 K.2014/3080

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 21.05.2013 ve 16.06.2009 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil olmadığı takdirde tazminat istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 21.05.2013 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Davacı vekili, davalı H.. K..'ın Zonguldak 2. Noterliğinin 01.05.2003 tarihli ve 6... yevmiye no'lu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile .. ada .. parsel sayılı taşınmazda bulunan iki katlı kargir binanın birinci katındaki iki dükkan gözü, dükkanların arka tarafındaki daire ile çıkış merdiveni altındaki kömürlüğe ait hak ve hisselerinin tamamını müvekkiline sattığını ancak kat mülkiyetine geçilmesi için gerekli şartların tamamlanmasına rağmen davalının kötüniyetle devre yanaşmadığını ileri sürerek tapu iptali ve tescil olmadığı takdirde tazminat talebinde bulunmuştur.

Davalı H.. K.., davanın zamanaşımı nedeniyle reddi gerektiğini, satış vaadinin şeklen geçersiz olup tapuya şerh edilmediğini, kendisinin edimini yerine getirmek için girişimde bulunmasına rağmen davacının devralmaya yanaşmadığını, tapuda taşınmazın 1/2 hissesini eşine sattığını, anlaşmaya kömürlüğün dahil olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Davalı paydaş M.. K.. hakkında açılan dava birleştirilmiş ve davalı M.. K.. tapunun devrini davacının kendisinin almadığını, eşi Hasan ile kendisinin mal kaçırmak amacıyla hareket etmediklerini, davacıya satılan yerin iki katlı binanın birinci katı olduğunu ve bu yeri üstüne almasına bir diyeceklerinin bulunmadığını savunmuştur.

Mahkemece, davanın kabulü ile .. ada .. parsel sayılı taşınmazın mimari projesinde yer alan 1 no'lu bağımsız bölüm olarak gösterilen daire, 4 ve 5 no'lu bağımsız bölümler olarak gösterilen dükkanlar ile E5 olarak gösterilen ahşap kömürlüğün davacıya aidiyeti ve tapunun beyanlar hanesine şerh verilmesine karar verilmiştir.

Hükmü davalılar temyiz etmiştir.

Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile TMK'nın 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde TMK'nın 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

24.04.1978 tarih ve 3/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararı ile zemininde bina bulunan ancak kat mülkiyeti yada kat irtifakı henüz kurulmamış bir taşınmazda bağımsız bölüm satış vaadi geçerli kabul edilmiş, böyle bir satış vaadi söz konusu ise bağımsız bölüme tahsis edilecek arsa payı oranının bilirkişi görüşünden yararlanılarak saptanması her zaman olanaklı bulunduğundan bağımsız bölüme düşen arsa payı oranı satış vaadi sözleşmesinde gösterilmemiş olsa bile bu sözleşmenin geçerli olduğu sonucuna ulaşılmıştır.

Ancak, 24.04.1978 tarih ve 3/4 sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararı imar mevzuatına uygun inşa edilmiş fakat henüz kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamış binalardaki bağımsız bölüm satışının vaat edilmesi halinde uygulanabilir.

Somut olaya gelince; sözleşmenin 01.05.2003 tarihinde yapıldığı ve zilyetliğin devredildiği davalının cevap dilekçesindeki beyanlarından anlaşılmaktadır. Dava konusu taşınmazın tapu kaydına göre, sözleşmede belirtilen daire, dükkanlar ve kömürlüğün bulunduğu binada henüz kat irtifakı kurulmamıştır. Ancak dosya içerisindeki belgeler ve bilirkişi raporundan binanın imar mevzuatına ve projeye uygun olarak inşa edilip edilmediği anlaşılamamaktadır.

Bu durumda mahkemece, tescil kararı verilebilmesi için binanın imar mevzuatına ve projeye uygun inşa edilip edilmediği araştırılmalı, imar mevzuatına ve projeye uygun ise bilirkişiden ek rapor alınarak veya yerinde keşif yapılarak yukarıda açıklanan Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı doğrultusunda .. ada .. parsel sayılı taşınmazdaki davaya konu binada kat irtifakı kurulacakmış gibi her bir bağımsız bölüme düşen arsa payları bilirkişiye hesaplatılmalı, bundan sonra davacıya sözleşme ile satışı vaat edilen daire, dükkanlar ve kömürlük için saptanacak arsa payı yönünden davacı adına tescile karar verilmelidir.

Dava konusu .. ada .. parsel sayılı taşınmazda bulunan binanın imar mevzuatına ya da projeye aykırı olduğu saptanır ise 24.04.1978 tarih ve 3/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararına göre tescil istenebilmesi için imar mevzuatına ve projeye aykırılıkların giderilip giderilemeyeceği araştırılarak giderilebilir nitelikte ise davacıya aykırılıkların giderilmesi için süre verilerek yapı yasal hale getirilirse davacının mülkiyet iddiasına ilişkin istemi kabul edilmeli, aksi halde ikinci kademedeki bedel isteği nazara alınarak hüküm kurulmalıdır.

Ayrıca, bir kişi lehine muhdesatın tespitine ve bunun kütüğün beyanlar hanesine yazılmasına 3402 Sayılı Kadastro Kanununun 19/2 maddesi olanak sağlamaktadır. Gerçekten, anılan hüküm uyarınca; “Taşınmaz mal üzerinde malikinden başka bir kimseye veya paydaşlarından birine ait muhdesat mevcut ise bunun sahibi, cinsi, ihdas tarihi ve iktisap sebebi belirtilerek tutanağın ve kütüğün beyanlar hanesinde gösterilir.”

Bu şekilde bir belirtmenin yenilik doğrucu bir sonucu olmadığı, esasen var olan şahsi hakka aleniyet kazandıracağı ve sadece muhdesat sahibi lehine kanıt oluşturacağı kuşkusuzdur. Ne var ki, Kadastro Kanunu kural olarak kadastro bölge ve çalışma alanlarında, üzerinde çalışma yapılan taşınmazlara uygulanır.

Anılan yasanın 33. maddesinde Kadastro Kanununun bazı hükümlerinin kadastro çalışma bölgeleri dışındaki genel hükümlere göre açılan davalarda da uygulanacağı kabul edilmiş ise de, uygulanacak hükümler yasanın 14, 15, 17, 18, 20. ve 21. maddeleriyle sınırlıdır.

Değişik bir anlatımla, kadastrodan sonraki hukuki sebeplere dayanılarak genel mahkemelerde açılan davalarda, Kadastro Kanununun 19/2 maddesine dayanılarak muhdesat tespiti ve bunun kütüğün beyanlar hanesinde gösterilmesi istenemez. Bu nedenle mahkemece muhdesatın beyanlar hanesine şerhine karar verilmesi de doğru olmamıştır.

Açıklanan nedenlerle eksik araştırma va inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.