Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2013/3322 K.2013/7020

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 15.09.2008 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil olmaz ise tazminat istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; tazminat isteminin reddine dair verilen 19.06.2012 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı ve bir kısım davalılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alan davacının tapu iptali ve tescil, mümkün olmadığı takdirde ikinci kademede ise tazminat taleplerine ilişkindir.

Davalı arsa malikleri yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan edimlerini süresinde ve gereği gibi yerine getirmediğini, davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece, tapu iptal ve tescili davasının reddine, tazminat isteminin kabulüne karar verilmiştir.

Hükmü, davacı ve davalı arsa malikleri vekilleri temyiz etmiştir.

Öncelikle, şahsi hak kavramı üzerinde durulması gerekmektedir. Bilindiği üzere hak, genel olarak kişilere hukuk tarafından tanınmış yetki olarak tanımlanabilir. Mutlak haklar ait oldukları şeyler üzerinde mevcut ve tekel halinde olan yetkilerdir. Nispi (şahsi) haklar ise sahibine bir borç ilişkisi dolayısı ile bir şeyin verilmesi, yapılması, yapılmaması gibi belli bir edimin yerine getirilmesini isteme yetkisi verir. Mutlak hakların maddi mallara ilişkin olanlarına ayni hak denir. Mutlak haklar herkese karşı ileri sürülebildiği halde şahsi haklar sadece borç ilişkisinin borçlusuna karşı ileri sürülebilir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yükleniciye şahsi hak sağlar. Koşulları yerinde ise kazandığı şahsi hakka dayanarak yüklenici arsa sahibini

bir şey vermeye veya yapmaya zorlayabilir. Şahsi hak kazanan yüklenici bu hakkını doğrudan arsa sahibine karşı ileri sürebileceği gibi arsa sahibinin rızası gerekmeksizin ve ancak yazılı olmak koşulu ile üçüncü bir kişiye de temlik edebilir.

Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir.

Kural, borç ilişkisinin sonucu olan edimin alacaklıya ifasıdır. Fakat hayat şartları, ticaret ve ekonomi gereksinmeleri, alacaklının ifayı beklemeden alacağını başkasına devretmesi veya borçlunun borcunu bir başkasına nakletmesi yollarının da açılmasını zorunlu kılmıştır. Görülüyor ki, alacağın temliki hayat şartlarının gerektirdiği ihtiyaçlardan ortaya çıkan bir hukuk kurumudur.

Örneğin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde bina yapım işini borçlanan yüklenici finans ihtiyacı duyar. Bu ihtiyacın kısmen veya tamamen yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölüm veya bölümlerin onun tarafından daha inşaat aşamasında üçüncü kişilere satılarak veya satış vaadinde bulunularak karşılanması olanağı bulunmaktadır.

Aslında arsa sahibinin kural olarak Borçlar Kanununun 364. maddesi uyarınca eserin tesliminde vermesi gereken arsa payını, inşaat aşamasında yükleniciye devretmesi, yüklenicinin de bunu üçüncü kişilere temlik ederek finans sağlaması, arsa sahibinin yükleniciye kredi kullandırması demektir.

Bir tanımlama yapmak gerekirse; alacağın temliki, alacaklı ile onu devralan üçüncü şahıs arasında borçlunun rızasına ihtiyaç olmaksızın yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliğini taşıyan şekle bağlı bir akittir. Borçlar Kanununun 163. maddesi hükmüne göre temlik sözleşmesi temlik edenle temlik alan arasında yazılı olarak yapılabilir. Ne var ki, alacağın temlikinde aranan yazılı şekil temlik sözleşmesinin resmi şekilde yapılmasına engel değildir. Nitekim uygulamada yükleniciden şahsi hakkını temlik alan üçüncü kişilerin temlik sözleşmesini adi yazılı satış sözleşmesi veya noterde düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak yaptıkları görülmektedir.

Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden, sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Gerçekten, Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince; “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen borçlu, temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da

ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa payı karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi Borçlar Kanununun 81.maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Davacı, akdi olan yükleniciden Borçlar Kanununun 96. maddesine dayanarak ademi ifa sebebiyle tazminat istenebilir. Buradaki borcun nedeni borçlunun (yüklenicinin) taahhüdünü ihlal etmesidir. Borçlunun taahhüdü, genellikle bir akde dayandığından buna “akdi tazminat” borçlunun sorumluluğuna da “akdi sorumluluk” denilmektedir. Borçlar Kanununun 96. maddesi gereğince ödenmesi gereken tazminat ise alacaklının müspet zararıdır.

Bu genel bilgilerden sonra somut olaya gelince;

Davacı aynı vakıalara dayanarak tapu iptali ve tescil isteminde bulunmuş, bu istemin kabul edilmemesi halinde tazminat talep etmiştir. Mahkemece tapu iptali ve tescilin mümkün olmadığı gerekçesiyle tazminata hükmedilmiştir. Bu durumda iki ayrı dava değil, aynı davada talep sonuçlarından birinin kabul edilmemesi nedeniyle diğer talep sonucunun hükme bağlanması sözkonusudur. Davacı iki ayrı istemde bulunmadığına ve istemlerinden ilkinin reddi halinde diğerinin incelenebileceği gözönüne alındığında reddedilen ilk talep için arsa malikleri lehine vekalet ücretine hükmedilmemesi doğru görülmüş, davacı vekilinin vekalet ücretine yönelik temyiz itirazının reddi gerekmiştir.

Davacı vekilinin temyizine gelince;

Davacı, davalı arsa malikleri ile davalı Toprak İnşaat Ltd. Şti. arasında 31.03.2004 tarihinde düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılan 17 numaralı bağımsız bölümü 23.06.2006 tarihli harici sözleşme ve 02.06.2008 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığını belirterek tapu kaydının iptali ile adına tescilini, mümkün olmadığı takdirde şimdilik 10.000,00 TL'nin tahsilini istemiştir.

Anılan sözleşmeye göre dava konusu bağımsız bölümün yükleniciye bırakılan yerlerden olduğu hususunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Ancak, davacının tescil isteğinin hüküm altına alınabilmesi için yukarıda açıklandığı üzere yüklenici veya onun kişisel hakkını devralan davacının sözleşmeden kaynaklanan tüm edimleri yerine getirmiş olması gerekir.

Davaya konu eser sözleşmesi hükümleri değerlendirildiğinde iskan ruhsatı alma yükümlülüğünün yükleniciye ait olduğu açıktır.

Mahallinde yapılan keşif sonucu binanın % 97 oranında tamamlandığı anlaşılmaktadır. Keşiften sonra davacı % 3 eksikliğin giderildiğini, iskan ruhsatı alınmasını da taahhüt ettiğini bildirmiştir. Davalı arsa maliki ... de iskan ruhsatı alınmadığını belirtmiştir.

Bu durumda mahkemece öncelikle % 3 oranındaki eksik işlerin tamamlanıp tamamlanmadığı araştırılarak tamamlanmış olduğu takdirde bunun yanında uzun zaman alabilecek iskan ruhsatı işlemlerinin sonuçlandırılabilmesi için davacıya yetki ve makul bir süre verilerek sonucuna göre bir hüküm kurulması gerekirken iskan ruhsatı alınması için elverişli olmayan kesin süreye uyulmadığı gerekçesiyle yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

Kabule göre de; tahsiline karar verilen 10.000,00 TL bedelin davacıya ödenmesi gerekirken davalı tarafa verilmesi yerinde değildir.