Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2013/5366 K.2013/6835

Davacılar vekili tarafından, davalı aleyhine 07.05.2008 gününde verilen dilekçe ile Türk Medeni Kanununun 725. maddesine dayalı temliken tescil, karşı davada ise davacı ... tarafından 20.05.2008 gününde verilen dilekçe ile Türk Medeni Kanununun 725. maddesine dayalı temliken tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; asıl davanın kabulüne, karşı davanın reddine dair verilen 25.01.2013 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı-karşı davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Asıl dava ve birleştirilen dava Türk Medeni Kanununun 725. Maddesine dayalı olarak açılan (taşkın inşaat nedeniyle) tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davalılar davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece, asıl davanın kabulüne, birleştirilen tapu iptali ve tescil davasının reddine karar verilmiş olup, hükmü davalı (birleştirilen davanın davacısı) temyiz etmiştir.

Yasal ayrıcalıklar dışında, Türk Medeni Kanununun 684/1 ve 718/2 maddeleri hükümlerine göre, arazinin mülkiyeti ve buna bağlı olan tasarruf hakkı o arazide kalıcı olmak koşuluyla yapılan şeyleri de kapsar. Türk Medeni Kanununun 725. maddesinde bu kuralın istisnalarından birisi düzenlenmiş olup anılan hüküm;"Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait taşınmaz bütünleyici parçası olur.

Böyle bir irtifak hakkı yoksa zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyi niyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devrini isteyebilir" şeklindedir.

Böylece, muhdesatla arasındaki bağlantı kesilmiş bina sahibine aşağıdaki koşulların oluşması halinde ayrılmaz parça niteliğindeki taşkın yapı için üzerinde bulunduğu taşınmaza malik olabilme olanağı tanınmıştır.

Bunun için:

1-Tapuya kayıtlı özel mülkiyete konu bir taşınmaz üzerinde, temelli kalması amacıyla yapılan binanın ayrılmaz parçası yine tapuda kayıtlı üçüncü kişiye ait taşınmaza taşkın yapılmış olmalıdır.

2- Taşkın inşaat, taşkın yapı ile iki komşu taşınmazı fiilen birleştirmekte, ekonomik bir bütünlük oluşturmaktadır. Bu özelliğinden dolayı taşkın yapıya dayanan temliken tescil isteği taşınmaza bağlı kişisel hak niteliğindedir. Taşılan arazi malikinin devir borcu eşyaya bağlı bir borç olduğundan inşaat maliki hakkını taşılan arazinin her malikine karşı kullanabilir. Yeni malikler de Türk Medeni Kanununun 725. maddesinde belirtilen haklardan yararlanabilecekleri gibi borçlardan da sorumlu olur.

3- Bu inşaatı kendi malzemesi ile yapan kişinin iyiniyetli olması, diğer bir anlatımla zeminin kendisine ait olduğu, ya da 5.7.1944 tarihli ve 12/26 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında da belirtildiği gibi mülkiyetin ileride kendisine geçirileceği inancıyla hareket etmesi gereklidir.

14.2.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, iyiniyetin ispatı taşkın yapı malikine ait ise de iyiniyet iddia ve savunması def'i olmayıp itiraz niteliği taşıdığından ve kamu düzeni ile ilgili bulunduğundan mahkemece kendiliğinden göz önünde tutulmalıdır.

Taşkın binanın bulunduğu taşınmaz maliki veya o taşınmazda mülkiyetten başka ayni hak sahibi olup da zarar gören kimselerin, taşınmaza elatıldığını öğrendikleri tarihten itibaren onbeş gün içerisinde itiraz etmeleri, yapı malikinin iyiniyetli sayılması olanağını ortadan kaldırır. İtiraz hiçbir şekle bağlı değildir. Yapının ilerlemesini, zararın büyümesini önlemek için konan bu sürenin başlangıcını objektif olarak saptamak, yapının görünebilir hale gelme tarihinden başlatmak, taşırılan taşınmaz malikinin öğrenmesine engel olan sübjektif (öznel) nedenleri dikkate almamak gerekir. Aksine düşünce bu yöndeki yasa koyucunun amacını ortadan kaldırır. (Sübjektif koşul)

4- Bu tür davalarda üzerinde önemle durulması gereken diğer bir koşul da halin icabından taşkın inşaatın yıkılması gerekip gerekmediğinin saptanmasıdır. Uygulama ve doktrinde “durum ve koşulların haklı kılması” şeklinde ifade edilen bu şarttan inşaatın yıkılması ile inşaat sahibinin uğrayacağı zarar veya yıkılmaması halinde arsa malikinin arsasının uğrayacağı değer kaybının mukayese edilmesi anlaşılmalıdır. Değer kaybı, sadece taşılan arazinin değerinden ibaret değildir.

Bu değerin içinde arazi sahibinin taşılan kısım dışında kalan arazisinin uğrayacağı değer kaybı da vardır. Arsa malikinin arsasının uğrayacağı değer kaybı uzman bilirkişilerden rapor alınmak suretiyle Türk Medeni Kanununun 4., Türk Borçlar Kanununun 50. maddesi uyarınca ve aynı zamanda sebepsiz zenginleşmeyi önleyecek biçimde en uygun şekilde tespit ve takdir edilmeli, önceden ödenen bedel var ise mahsup edilmek suretiyle arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmelidir.

5-Aranacak diğer bir koşulda taşkın kısmın ana taşınmazdan ayrılarak müstakil parsel oluşturacak şekilde veya ait olduğu taşınmazla birleştirilerek ifrazen tescilinin mümkün olması koşuludur.

Somut uyuşmazlıkta; davacı 1582 sayılı parsel malikleri, Türk Medeni Kanununun 725. maddesine dayanarak tapu iptali ve tescil isteminde bulunmuştur.

Birleştirilen dosyada davacı 1835 sayılı parsel maliki, aynı iddialarla tapu iptali ve tescil isteminde bulunmuştur.

Mahkemece, asıl dava kabul edilmiş, bilirkişilerin 26.06.2009 tarihli krokisinde 1835 parsel sayılı taşınmazda (A), (B) ve (C) harfleriyle gösterilen bölümlerine isabet eden 649.13 m2 kısmın tapu kaydının iptali ile bu kısımların 1582 parsel sayılı taşınmaza ilave edilmek suretiyle asıl davacılar adına tesciline, karşı davanın ise reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davalı ve birleştirilen dosya davacısı 1835 sayılı parsel malikinin temyiz etmesi üzerine, Dairemizin 18.10.2011 tarihli bozma ilamında Türk Medeni Kanununun 725. maddesine dayanılarak açılan davalarda dava konusunun, taşkın yapının kapsadığı arazi parçası olduğu, ayrıca zorunlu kullanma alanı adı altında bir arazi parçasının da taşkın yapı sahibi adına tescil edilemeyeceği belirtilmiştir.

Dairemizin bozma ilamına uyularak yapılan duruşma sonunda mahkemece, asıl dava kabul edilmiş, 1835 sayılı parselin tapu kaydının iptali ile, 07.05.2012 tarihli fen bilirkişisi raporuna ekli krokide gösterilen 327,29 m2 lik kısıma ilişkin davalı payının davacılar adına eşit hisse ile tesciline, karşı davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davalı ve birleştirilen dosya davacısı temyiz etmiştir.

Yukarıda açıklandığı üzere; Türk Medeni Kanunu'nun 725. maddesi ile arazi mülkiyetine ve buna bağlı olan tasarruf haklarına maddede anılan koşulların varlığı halinde sınırlama getirilmiş, taşkın yapı sahibinin uygun bir bedel karşılığında taşan kısmın mülkiyetini veya taşan kısım nedeniyle irtifak hakkı kurulmasını isteyebileceği hükme bağlanmıştır.

Görülüyor ki, Türk Medeni Kanunu'nun 725. maddesi ile taşkın yapı sahibine mülkiyeti talep veya taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulması yetkisi tanınmıştır. Yasanın tanıdığı haklardan hangisine hüküm kurulacağına ise, işin özelliklerine bakılarak hâkim tarafından karar verilir. Türk Medeni Kanununun 725. maddesi koşullarının gerçekleştiği kabul edilerek parsel bazında davacının taşınmazda paydaş kılınmasının yasal olduğu söylenemez.

Mahkemece yapılması gereken iş; dava konusu taşınmazlar yönünden İl Özel İdaresi'nin 30.11.2011 tarihli yazısına göre taşkın kısmın davacı taşınmazıyla birleştirilerek ifrazen tescilinin mümkün olduğu anlaşılmakla, bilirkişi rapor ve krokisinde belirtilen 327,29 m2 kısmın davalı tarafa ait 1835 parselden ifrazı ile davacı tarafa ait 1582 parselle birleştirilmek suretiyle davacılar adına tapuya kayıt ve tesciline karar vermek olmalıdır.