Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2014/16675 K.2016/3654

Davacılar vekili tarafından, davalı aleyhine 02.05.2012 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil ikinci kademede tazminat istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; tescil talebinin reddine, tazminat talebinin kabulüne dair verilen 07.05.2014 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar vekili ve davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, TMK'nın 724. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil mümkün olmadığı takdirde tazminat istemine ilişkindir.

Davacılar vekili müvekkillerinin, babaları ...'ın maliki olduğu 1552 parsel sayılı taşınmaz üzerine babalarının izni ile iyiniyetli olarak bina inşa ettiklerini, davalının inşaat yapılırken hiçbir itirazda bulunmadığını, müvekkillerinin inşaatı tamamlayıp iyiniyetli olarak binayı kullanmaya devam ettiklerini, inşaatın değerinin arazinin değerinden yüksek olduğunu belirterek bedeli karşılığında dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkilleri adına tesciline mümkün olmadığı takdirde bina bedelinin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte müvekkillerine ödenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, tapu iptali ve tescil talebinin reddine, tazminat talebinin kabulüne karar verilmiştir.

Hükmü, davacılar vekili ve davalı vekili temyiz etmiştir.

TMK’nın 684 ve 718. maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi TMK’nın 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.

Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde diğer koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.

TMK’nın 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.

Malzeme sahibinin TMK’nın 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;

a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır.

TMK’nın 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK’nın 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya

beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.

Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir. (Sübjektif koşul)

b) İkinci koşul, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır.

Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. İnşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açacaktır. (Objektif koşul)

c) Üçüncü koşul ise yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.

Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.

d) Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.

Somut olaya gelince; gerekçeli kararda da belirtildiği üzere davalı ...'ın davacı oğullarına maliki olduğu dava konusu taşınmaz üzerine bina inşa etmeleri için izin verdiği,.... İl Özel İdaresinin 25.06.2013 tarihli yazı cevabında 1552 no'lu taşınmazın inşaat izninin ...'a verildiğinin bildirildiği, davalının inşaat iznini bizzat kendisinin aldığı ve inşaat tamamlanana kadar herhangi bir müdahalede bulunmadığı anlaşılmaktadır. Bu durumda davacıların lehine sübjektif iyiniyet koşulunun gerçekleştiği anlaşıldığından mahkemece TMK'nın 724. maddesinde belirtilen diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediği değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmelidir.

Mahkemece, belirtilen hususlar gözetilmeden iyiniyet unsurunun gerçekleşmediği gerekçesiyle yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.