Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2014/16755 K.2015/511

Davacılar vekili tarafından davalı aleyhine 15.05.2009 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmelerinin iptali, birleştirilen davada satış vaadi sözleşmelerine dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; asıl davanın kabulüne, birleştirilen davanın reddine dair verilen 27.04.2009 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi birleştirilen davanın davacısı ... vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü:

_K A R A R_

Asıl dava satış vaadi sözleşmelerinin iptali, birleştirilen dava ise satış vaadi sözleşmelerine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Asıl davanın davacıları vekili, müvekkillerinin dava konusu 703 parsel sayılı taşınmazın maliki olan murisleri ...'in tapudaki baba adının düzeltimi ve tapuda bununla ilgili işlem yapılması amacıyla noterden düzenlenen vekaletnamelerle dava dışı ...'a vekalet verdiklerini, dava dış...'ın davacıların dava konusu taşınmazdaki miras paylarını muvazaalı şekilde davalı ... ile .... Noterliğinin 07.11.2008 tarihli 13292 yevmiye no ile ... Noterliğinin 03.09.2009 tarihli 1476 yevmiye no'lu satış vaadi sözleşmeleri yaptığını, bedellerini de davacılara vermediğini, davacı ...'ün vekili ...'ı... Noterliğinin 09.03.2009 tarihli 2716 yevmiye no'lu azilname ile azlettiğini öne sürerek satış vaadi sözleşmelerinin iptali istemiyle dava açmıştır.

Birleştirilen davanın davacısı vekili, satış vaadi sözleşmelerine dayanarak davalılar ... ve ...'ün taşınmazdaki miras paylarının iptali ile adına tescilini talep etmiştir.

Mahkemece, satış vaadi sözleşmelerinin iptaline ilişkin asıl davanın kabulüne, tapu iptali ve tescile ilişkin birleştirilen davanın ise reddine karar verilmiştir.

Hükmü, birleştirilen davanın davacısı ... vekili temyiz etmiştir.

Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağının bulunması zorunludur. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satış vaadinde bulunması halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte ortaklık çözülünceye kadar ifa olanağının varlığı düşünülemez.

Somut olaya gelince; birleştirilen davanın davacısının dayanmakta olduğu .... Noterliğinin 07.11.2008 tarihli 13292 yevmiye numaralı ve .... Noterliğinin 03.09.2009 tarihli 1476 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmelerinde davalılar dava konusu taşınmazdaki miras paylarını satmayı vaat etmişler ve bedelinin nakden ve peşinen alındığı sözleşmelerde belirtilmiştir. Davacılar sözleşmeyi vekaleten yapan Muazzez Karal'a satış vaadi sözleşmesini yapmak için vekalet vermediklerini idda etmişlerse de asıl davanın davacıları tarafından Muazzez Karal'a verilen 24.02.2005 ve 22.07.2005 tarihli vekaletnamelerde ...sınırlarındaki murislerinden intikal eden dava konusu taşınmazlardaki miras paylarını bütün paylı ve müstakil taşınmazları dilediği kişiye dilediği bedele satma konusunda yetki verilmiştir.

Mahkemece, satış vaadi sözleşmesinin vaat alacaklısının işsiz olduğundan bedeli ödemesinin mümkün olmadığı, birleştirilen davanın davacısının satış vaadi sözleşmelerinde tanık olarak yer aldığı, satış vaadi sözleşmelerine konu paylara ödenen bedellerin satışı inandırıcı göstermek için yüksek ve birbirinden çok fark gösterildiği, asıl davanın davacılarının dava konusu taşınmazdaki murislerinden intikal eden miras paylarını kardeşleri ...'e devretmek için dava dışı ...'a vekalet verdiği,

davacılar dışındaki iştirak maliklerin dava dışı ...ediğini, vekil...ın vekaletnameleri kötüye kullanarak muvazaalı şekilde satış vaadi sözleşmeleri düzenlediği gerekçesiyle satış vaadi sözleşmelerinin iptaline karar verilmiş ise de satış vaadi sözleşmelerinin muvazaalı yapıldığı kanıtlanamamış soyut değerlendirmelerle sözleşmenin iptaline karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Birleştirilen davadaki satış vaadi sözleşmelerine dayalı tapu iptali ve tescil talebine gelince, davaya konu taşınmaz asıl davanın davacıları ..., ..., dava dışı ..., ...., ..., ... ve H....in'in murisi... adına kayıtlıdır. Murisin satış vaadinde bulunmayan mirasçıları da mevcut olduğundan taşınmazdaki elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete çevrilmeden sözleşmelerin ifa kabiliyeti yoktur. Bu nedenle de birleştirilen davanın davacısının satış vaadi sözleşmelerine dayalı tapu iptali ve tescil davasının reddine karar verilmesi gerekir.

Bu durumda mahkemece satış vaadi sözleşmelerinin iptaline ilişkin asıl davanın kanıtlanmaması nedeniyle, satış vaadi sözleşmelerine dayalı tapu iptali ve tescile ilişkin birleştirilen davanın ise satış vaadi sözleşmelerinin ifa imkanı bulunmaması sebebiyle reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.