Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2014/16971 K.2015/2939

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 17.12.2009 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın kabulüne dair verilen 03.03.2014 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davalı ... vekili tarafından temyiz incelemesi davacı vekili ve davalı ... vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 17.03.2015 günü için yapılan tebligat üzerine taraflardan gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KA R A R

Dava, yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davalı arsa sahibi ... vekili, yüklenicinin edimini yerine getirmediğini, inşaatın tamamlanmadığını, davacı ile yüklenici arasında yapıldığı iddia edilen satışın da tarafı olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Davalı arsa sahibi ... vekili, dava konusu harici satış sözleşmesinin geçersiz olduğunu ve aynı zamanda arsa sahibi olan davacı ile yüklenici firma arasında inşaat sözleşmesi yapılırken diğer arsa sahiplerinden gizli olarak davacıya hileli pay verildiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

Dahili davalılar ... ile ..., davayı kabul etmişlerdir.

Mahkemece, davanın kabulüne, dava konusu 31 ada 96 parsel sayılı taşınmazda, (B) Blok, 38 nolu bağımsız bölümün davalılar ... ve ... adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili, davalı ... vekili ile davalı ... vekili temyiz etmişlerdir.

Davadaki istemin dayanağı, davalı yüklenici şirket ile davalı arsa sahipleri arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve ek sözleşme ile yüklenicinin davacıya şahsi hakkını temlikine ilişkin “alacağın devri” (temlik) sözleşmesidir.

Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur.

Davaya konu olayın; temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir. Temlik, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızası alınması gerekmez. Temlik, hatta borçlunun muhalefetine rağmen geçerli olarak doğar. Borçlunun temlikten sonraki asıl muhatabı artık alacağı temellük eden (devralan) kişidir. Bu itibarla borçlunun borçtan kurtulabilmesi için temlik işleminden sonra borcunu devralan kimseye ifa etmesi gerekir. Kural budur. Şu hale göre temlik anına kadar borçlu temlikin dışında iken temlik anından itibaren evvelki alacaklı temlik işleminin dışına çıkmaktadır.

Temlikin; temlik edenle, borçlu (arsa sahibi) arasında bazı ilişkilerin doğmasına neden olduğu çok açıktır. Zira temlik alan evvelki alacaklının yerine geçmiş borçludan (arsa sahibinden) ifayı istemek, gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak onun hakkı olmuştur.

Arsa sahipleri ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümleri temlik alan üçüncü kişinin, arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için öncelikle temlik işlemini ve işlemin sıhhatini kanıtlaması gerekir. Fakat temlik işlemi kanıtlanmış olunsa da yukarıda açıklandığı üzere ifa talebinin muhatabı olan arsa sahibi ifaya derhal uymak zorunda değildir.

Gerçekten Borçlar Kanununun 167. maddesi hükmüne göre “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen borçlu temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir hale gelir.

Temlikin konusu yüklenicinin arsa payı karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir.

Diğer taraftan yüklenici arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi Borçlar Kanununun 81. maddesinden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Burada yüklenicinin eser sözleşmesinden kaynaklanan borçlarının neler olduğuna ilişkin bazı açıklamaların yapılması gerekmektedir. Genel olarak eser sözleşmelerinde yüklenici, belli bir sonucu meydana çıkararak onu iş sahibine teslim etmeyi taahhüt eder. Eser sözleşmelerinde yüklenicinin "eseri meydana getirme borcu" dayanağını Borçlar Kanununun 355. maddesinden alır. Anılan hükme göre; "İstisna bir akittir ki onunla bir taraf (müteahhit), diğer tarafın (iş sahibinin) vermeyi taahhüt eylediği semen mukabilinde bir şey imalini iltizam eder." Yasada “şey” olarak ifade edilen "eser"dir.

Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez.

Yukarıdaki açıklamalardan anlaşılacağı üzere, bu gibi davalarda arsa sahipleri ile yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğunun kabulü gerekir. Somut olayda yüklenici ...'nin davada taraf olmadığı anlaşılmaktadır.

Davalı arsa sahipleri ile dava dışı yüklenici ... arasında aktedilen ...Noterliğinin 01.02.2005 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve 26.06.2006 tarihli ek sözleşmesine göre, yüklenicinin 31 ada 96 parselde (A) ve (B) blok olmak üzere toplam 48 daire ve 8 asma katlı dükkan yapmayı üstlendiği, aralarında dava konusu (B) blok, 6. kat, 43/2400 arsa paylı (38) no’lu meskenin de bulunduğu bir kısım bağımsız bölümlerin yükleniciye düştüğü ve yüklenicinin de 09.06.2009 tarihli harici satış sözleşmesi ile dava konusu 38 no’lu bağımsız bölümü davacıya temlik ettiği anlaşılmaktadır.

Dosyada mevcut 24.03.2013 tarihli ek bilirkişi kurulu raporu ile bir kısım bağımsız bölümler ve ortak alanlar incelenerek eksik ve ayıplı işlerin bedeli hesaplanmışsa da inşaat sözleşmesine konu binanın tamamındaki eksikliklere ilişkin bir inceleme yapılmadığı anlaşılmıştır. Diğer taraftan ...

Asliye Hukuk Mahkemesinin 2010/4 Esas sayılı dosyasında görülmekte olan davanın konusunu oluşturan inşaat sözleşmesine ilişkin davacı ... tarafından yüklenici aleyhine açılan davada dairelerin süresinde teslim edilmemesi ve eksik imalat bedellerine ilişkin olarak 35.251,00 TL tazminatın davalı yükleniciden tahsiline karar verilmiş ve ... İcra Müdürlüğü'nün 2012/1894 Esas sayılı dosyasında takip başlatıldığı anlaşılmaktadır.

Yüklenicinin arsa sahibine karşı edimlerini yerine getirdiğinin kabul edilebilmesi için inşaatın tümündeki eksik ve ayıplı işler bedelinin tespiti ile arsa sahipleri tarafından açılan dava ile hüküm altına alınan tazminat bedellerinin ödenmediği tespit edildiği takdirde tahsilde tekerrür oluşturmayacak biçimde arsa sahiplerine ödenmek üzere depo edilmesi için davacıya süre verilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir.

Mahkemece, yüklenici yönünden taraf teşkili sağlanmadan, eksik inceleme ve araştırma ile bilirkişi kurulunun yeterli olmayan raporuna itibar edilerek yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.