Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2014/2033 K.2014/5776

Davacı tarafından, davalı aleyhine 29/11/2011 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 03.07.2013 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kâğıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Davacı, davalı ile aralarında Ağaçören Noterliğinin 13.07.1995 tarihli ve 406 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi akdettiklerini, bu sözleşmeye göre 149 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki binada 130,00 m2'lik dairenin satışının vaadedildiğini, sözleşme bedelinin peşin olarak ödendiğini, sözleşme tarihinde dava dışı Ağaçören Belediyesine ait olan taşınmazın 2006 yılında davalıya devredildiği halde, sözleşme konusu dairenin tapusunun ferağının davacıya verilmediğini beyan ederek tapu iptali ve tescil isteminde bulunmuştur.

Davalı, davacının dayandığı satış vaadi sözleşmesinin sözleşmeden kısa bir süre sonra feshedildiğini ve verilen bedelin iade edildiğini, davacının taşınmazda hiçbir zaman zilyetliğinin olmadığını, istemin zamanaşımına uğradığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, satış vaadi sözleşmesine konu olan dairenin kat mülkiyetine tabi olmadığı, bu sebeple muhdesat niteliğinde olduğu, muhdesatların satış vaadi sözleşmesine konu olamayacakları, satış vaadi sözleşmesinin de ifasının mümkün olmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile TMK'nın 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı,

taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde TMK'nın 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

24.04.1978 tarihli ve 3/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile;

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun yürürlüğe girmesinden sonra, ana taşınmazda henüz kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmadan önce, bağımsız bölüme ilişkin ve arsa payı ile bağlantılı veya bağlantısız, eş deyişle arsa payı belirlenmiş veya belirlenmemiş olarak Noterlerce düzenlenen kat mülkiyeti ya da kat irtifakı satış vaadi sözleşmelerinin geçerli olduğuna, bu tür bir satış vaadi sözleşmesinin Tapu Memurunca düzenlenmesinin zorunlu bulunmadığına karar verilmiştir.

Somut olayda, eski 149 parsel yeni 3761 parsel sayılı taşınmaz beş katlı betonarme bina ve arsa niteliği ile davalı adına kayıtlıdır. Davalı, anılan satış vaadi sözleşmesi ile 149 parselde tapu kaydından belli bir miktar payın satımını değil, binada 130,00 m2'li daireyi satmayı vaat etmiş ve sözleşmeye göre zilyetliğini de devretmiştir. Satış vaadine konu bağımsız bölüm için arsa payı özgülenmemiştir.

Anılan Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı imar mevzuatına uygun inşa edilmiş fakat henüz kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamış binalarda bağımsız bölüm satışı vaat edilmesi halinde uygulanabilir. Ancak taraflarca dava konusu binanın imar mevzuatına aykırı ve yıkılması gereken bir yapı olduğunu savunulmamış, mahkemece de bu yönde herhangi bir araştırma yapılmamıştır.

Bu durumda eski 149, yeni 3761 sayılı parsel üzerine yapılmış olan binanın işlem dosyası belediyeden getirtilmeli, binanın inşaat ruhsatına uygun olarak tamamlanıp tamamlanmadığı yerinde keşif yapılarak bilirkişilere inceletilerek tespit edilmeli, yapı yasalara uygun ise satış vaadine konu bağımsız bölüme özgülenecek arsa payı binada kat irtifakı kurulacakmış gibi bilirkişilere hesaplattırılarak davacı adına tesciline karar verilmelidir.

Aksi halde dayanak satış vaadi sözleşmesi arsa payına ilişkin olmayıp, bağımsız bölüm satışına ilişkin kabul edilmesi gerektiğinden kaçak ve yıkımı gereken yerde ekonomik değerlerin korunmasından söz edilemeyeceğinden ve bu sebeple satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı bulunmadığından davanın reddine karar verilmelidir.

Eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu nedenle kararın bozulması gerekmiştir.