Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2014/2957 K.2014/7487

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 05.02.2013 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 12.12.2013 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, 15.02.2002 tarihli satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Mahkemece; tapu iptali ve tescil isteminin reddine karar verilmiştir. Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir. Davada dayanılan 15.02.2002 tarihli satış vaadi sözleşmesi 18.02.2002 tarihinde tapuya şerh edilmiştir. Şerhten amaç, ilişkin bulunduğu hukuki durumu kayda sonradan malik olanlara da ileri sürebilir hale getirmek, hukuki duruma aleniyet kazandırmaktır. Denilebilir ki, bu yönüyle şerh taşınmazın şerhten sonraki malikleri üzerinde de bir bakıma ayni etki gösterir. Dolayısıyla, şerhten sonra taşınmazı kazanan malikler şerh sahibi vaat alacaklısına karşı iyiniyet savunmasında bulunamazlar.

Gerçekten, Tapu Kanunu m. 26’da “şerhten itibaren 5 yıl içinde satış yapılamaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse, iş bu şerh tapu müdürü veya memuru tarafından resen terkin olunur” hükmü bulunmaktadır. Fakat bu hüküm, sözleşmenin tapuya şerhinden itibaren 5 yıl içinde satış akti yapılmazsa, bu şerhi tapu sicil müdürü veya memurunun re’sen terkin edeceği anlamına gelmez.

5 yıl geçtikten sonra terkin işlemi de ancak Tapu Sicil Tüzüğünün 78/4. maddesi gereğince taşınmaz mal malikinin istemi ile yapılabilir.

Nitekim, benzeri bir düzenleme de TMK'nın 1027. maddesinde yer almış, anılan hükümde tapu memurunun, ancak basit yazı yanlışlıklarını tüzük kuralı uyarınca re’sen düzeltebileceği, bunun dışındaki her türlü düzeltme, eski tescilin terkini ve yeni bir tescilin yapılabilmesi için ilgililerin yazılı rızaları gerektiği, tapu sicilindeki her türlü yanlışlığa ancak mahkeme

kararıyla son verilebileceği kuralı getirilmiştir. Diğer taraftan, tapuda şerhe ilişkin bir hüküm olmasa da satış vaadi sözleşmesine dayanan taraf sonradan kayda malik olan kişinin kötüniyetli olduğunu kanıtlamak suretiyle her zaman satış vaadi sözleşmesine dayanarak dava açabilir.

Bu açıklamalardan sonra somut olaya gelince;

Davacı, davalı gerçek kişilerin murisi H..T..den 15.02.2002 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile .. parsel sayılı taşınmazdaki hisselerini satın almış ve sözleşme 18.02.2002 tarihinde tapuya şerh edilmiştir. Bu şerh 5 yıl geçmesine rağmen maliki tarafından terkin talebinde bulunulmadığı için tapu kaydında halen görünmektedir. Bu haliyle davacının dayandığı satış vaadi sözleşmesinin borçlusu H.. T..nin mirasçıları tarafından 17.12.2008 tarihinde tapudan davalı SS. D.. Turkuaz Villaları Konut Yapı Kooperatifine satılmıştır.

Davalı kooperatif satış vaadi sözleşmesine konu payı satış vaadi şerhini görerek satın almıştır.Bu nedenle iyiniyet iddiası dinlenemeyeceğinden davanın kabulü gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.

KARŞI OY YAZISI

Satış vaadine konu taşınmazın vaat borçlusu tarafından tapuda üçüncü kişilere satışına yasal bir engel yoktur. Satış vaadi sözleşmesi ilgilisine ancak kişisel hak sağladığından bu hak, kural olarak taşınmazı tapudan devralan mülkiyet hakkı sahibine karşı ileri sürülemez. Başka bir anlatımla, ayni hak ile şahsi hakkın yarışması halinde ayni hakka üstünlük tanınır.

Satış vaadi sözleşmesi 2644 sayılı Tapu Kanununun 26/5. maddesinden yararlanılarak tapuya şerh verildiğinde lehine şerh konulan kişinin sözleşme ile edindiği kişisel hakkı güçlenir, sonraki maliklere karşı da ileri sürülebilir hale gelir. Ne var ki, satış vaadi sözleşmesine dayanan vaat alacaklısı, satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilsin ya da edilmesin taşınmazı tapudan devralan kimsenin mülkiyeti kötüniyetle kazandığını her zaman ileri sürebilir. Bu gibi durumlarda sorunun Türk Medeni Kanununun 1024. maddesi hükmü kapsamında değerlendirilmesi gerekir.

Tapu Kanununun 26. maddesi gereğince satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmişse “Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse işbu şerh tapu sicil müdürü veya memuru tarafından re’sen terkin olunur.” Ancak sözleşmenin tapuya şerhinden itibaren beş yıl içinde esas satış akti yapılmazsa kanun hükmüne rağmen uygulamada bu şerh re’sen terkin edilmemektedir.

Yeni Tapu Tüzüğünün 69. maddesi gereğince şerhin terkini tescilin kendisine hak sağladığı kimsenin (somut olayda satış vaadi alacaklısı davacının) istemine ya da mahkeme kararına istinaden yapılabilecektir.

Ancak, satış vaadi alacaklısı davacının aleyhine bir durum yaratacak şekilde ve kısa vadede kendiliğinden tapu kaydındaki şerhin kaldırılmasını istemesi beklenemeyeceğine göre tapudaki şerh beş yıllık sürenin dolmasıyla yolsuz tescil haline gelerek kendiliğinden hükmünü kaybeder ve taşınmazı tapudan devralan üçüncü kişileri bağlamaz.

Öğretide de aynı görüş savunulmakta, süreye bağlı şerhlerde sürenin dolmasıyla şerhin kendiliğinden hükmünü kaybedeceği ve taşınmaz malikinin tapu memurundan bu şerhin terkinini talep edebileceği belirtilmektedir. (Şeref Ertaş, Eşya Hukuku, Ankara-2004 5.Bası S.191)

Türk Medeni Kanununun 1020. maddesi hükmü gereğince, tapu sicilleri ilgisi olan herkese açık bulunduğundan kayıtlara düşülen şerh kural olarak taşınmaza sonradan malik olan kişileri de etkileyecektir. Ancak şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmazsa şerh tamamen hükümsüz kalacaktır. Kanunda belirtilen beş yıllık süre geçtiğinden şerhin tapu memurlarınca re’sen terkin edilmemesinin bir önemi yoktur. Tüzük hükümleri de kanuna aykırı olamayacağından kanunun açık hükmüne dayanarak ve güvenerek taşınmazı tapudan devralan üçüncü kişilerin haklarının korunması gerekir. Ayrıca, kayıt maliki davalı üçüncü kişinin mülkiyeti kötüniyetle kazandığı ileri sürülmüşse, bu iddianın da davacı yani satış vadi alacaklısı davacı tarafından kanıtlanması gerekir.

Yukarıda açıklanan nedenlerle mahkemece verilen davanın reddine ilişkin karar yerinde olup hükmün onanması gerektiği düşüncesinde olduğumuzdan sayın çoğunluğun beş yıl geçmesine rağmen malik tarafından terkin talebinde bulunulmaması nedeniyle tapu kaydındaki şerhi görerek taşınmazı tapudan devralan “davalının iyiniyet iddiasının dinlenemeyeceği”nden bahisle davanın reddine karar verilmesi gerektiği yönündeki bozma görüşüne katılmıyoruz.