Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2014/7145 K.2014/12657

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 20.05.2010 gününde verilen dilekçe ile yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın kabulüne dair verilen 18.03.2014 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davalı İ.. Ü.. vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 11.11.2014 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı İ.. Ü.. vekili Av. A.. K.. ile karşı taraf davacı vekili Av. F.. H.. B.. ve davalı şirket vekili Av. H.. M.. U.. geldi. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen tarafların sözlü beyanları dinlendi duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KA R A R

Dava, yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir.

Hükmü, davalı arsa sahibi İ.. Ü.. vekili temyiz etmiştir.

1-Yapılan yargılamaya, toplanan deliller ve dosya içeriğine göre davalı İ.. Ü.. vekilinin aşağıdaki bendin dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

2-Davanın dayanağı, davalı yüklenici şirket ile davalı arsa sahipleri arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve ek sözleşme ile yüklenicinin davacıya şahsi hakkını devretmesine ilişkin “alacağın devri” (temlik) sözleşmesidir.

Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur.

Davaya konu olayın; temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir. Temlik, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızası alınması gerekmez. Temlik, hatta borçlunun muhalefetine rağmen geçerli olarak doğar. Borçlunun temlikten sonraki asıl muhatabı artık alacağı temellük eden (devralan) kişidir. Bu itibarla borçlunun borçtan kurtulabilmesi için temlik işleminden sonra borcunu devralan kimseye ifa etmesi gerekir. Kural budur. Şu hale göre temlik anına kadar borçlu temlikin dışında iken temlik anından itibaren evvelki alacaklı temlik işleminin dışına çıkmaktadır.

Temlikin; temlik edenle, borçlu (arsa sahibi) arasında bazı ilişkilerin doğmasına neden olduğu çok açıktır. Zira temlik alan evvelki alacaklının yerine geçmiş borçludan (arsa sahibinden) ifayı istemek, gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak onun hakkı olmuştur.

Arsa sahipleri ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümleri temlik alan üçüncü kişinin, arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için öncelikle temlik işlemini ve işlemin sıhhatini kanıtlaması gerekir. Fakat temlik işlemi kanıtlanmış olunsa da yukarıda açıklandığı üzere ifa talebinin muhatabı olan arsa sahibi ifaya derhal uymak zorunda değildir.

Gerçekten Borçlar Kanununun 167. maddesi hükmüne göre “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen borçlu temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir hale gelir.

Temlikin konusu yüklenicinin arsa payı karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir.

Diğer taraftan yüklenici arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi Borçlar Kanununun 81. maddesinden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Burada yüklenicinin eser sözleşmesinden kaynaklanan borçlarının neler olduğuna ilişkin bazı açıklamaların yapılması gerekmektedir. Genel olarak eser sözleşmelerinde yüklenici, belli bir sonucu meydana çıkararak onu iş sahibine teslim etmeyi taahhüt eder. Eser sözleşmelerinde yüklenicinin "eseri meydana getirme borcu" dayanağını Borçlar Kanununun 355. maddesinden alır. Anılan hükme göre; "İstisna bir akittir ki onunla bir taraf (müteahhit), diğer tarafın (iş sahibinin) vermeyi taahhüt eylediği semen mukabilinde bir şey imalini iltizam eder." Yasada “şey” olarak ifade edilen "eser"dir.

Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez.

Yukarıda belirtilen ilkeler ışığında somut olaya gelince;

Davalı arsa sahipleri ile davalı yüklenici Ö.. S.. İnşaat Ltd. Şti. arasında aktedilen Silifke ... Noterliğinin 01.02.2005 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve 26.06.2006 tarihli ek sözleşmeye göre, yüklenicinin .. ada .. parselde A ve B blok olmak üzere toplam 48 daire ve 8 asma katlı dükkan yapımını üstlendiği, aralarında dava konusu B blok, 4. kat, 2. girişte 43/2400 arsa paylı (43) no’lu mesken ile B blok, zemin kat, 2. girişte 43/2400 arsa paylı (56) no’lu depolu dükkanın da bulunduğu bağımsız bölümlerin yükleniciye düştüğü ve davalı yüklenicinin de Erdemli ...Noterliğinin 30.04.2010 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile dava konusu 43 ve 56 no’lu bağımsız bölümleri davacıya temlik ettiği anlaşılmaktadır.

Somut olayda, bilirkişi kurulunun 10.06.2013 günlü raporu ile eksik ve ayıplı işlerin bedeli hesaplanmışsa da inşaat sözleşmesine konu binanın tamamındaki eksikliklere ilişkin bir inceleme yapılmamıştır.

Diğer taraftan mahkemece Silifke 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009/570 Esas sayılı dosyasında görülmekte olan davanın konusunu oluşturan 31 ada 96 parsel sayılı taşınmazda yapılan binadaki eksik ve ayıplı işlerin bedelinin bahsi geçen dosyada arsa maliklerine ödenmek üzere depo ettirildiği belirtilerek yeniden depo kararı verilmesine yer olmadığına karar verilmiş ise de anılan karar henüz kesinleşmediğinden eksik ve ayıplı işler bedelinin arsa maliklerine ödendiğinden söz edilmez.

Başka bir deyişle, bu aşamada yüklenicinin arsa maliklerine karşı sözleşmeden doğan edimlerini yerine getirdiği kabul edilemeyeceğinden, binanın tümündeki eksik ve ayıplı işler bedelinin tespiti ile tahsilde tekerrür oluşturmayacak biçimde arsa sahiplerine ödenmek üzere depo edilmesi için davacıya süre verilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir.

Mahkemece, henüz kesinleşmemiş olan karar esas alınarak ve yetersiz bilirkişi raporuna göre hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.