Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2015/10407 K.2015/8840

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 22.04.2010 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil; birleştirilen davalarda sözleşmesinin iptalinin istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; birleştirilen davada satış vaadi sözleşmesinin iptaline, asıl davada tapu iptali ve tescil isteminin reddine dair verilen 28.03.2014 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı H...ve N..

S.. vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 13.10.2015 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacılar vekili Av. H...A...Ö... ile karşı taraftan davalılar vekili Av. M.. Ş.. geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Davacılar H.. S... ve N... S..., davalılar murisi A.. A...’ın davacı Halil’in verdiği vekaletnameye dayanarak Halil ile davacı Nazmiye arasında düzenlenen satış vaadi sözleşmesi uyarınca Ayşe’nin murisi A.. A..’ın intikal eden 162 ve 168 parsellerdeki paylarının satışının vaat edildiğini, edimini yerine getirdiğini, zilyetliğindeki taşınmazların tapu kaydının devredilmediğini ileri sürerek, 162 parselin 7/28 payının adına tescilini; davacı Halil ise davalıların murisi H..

S.. ile düzenledikleri satış vaadi sözleşmesi gereği 162 ve 168 parsellerdeki paylarının satışının vaat edildiğini, edimini yerine getirdiğini, zilyetliğindeki taşınmazların tapu kaydının devredilmediğini ayrıca, 168 parselin tamamını kullanması nedeniyle TMK’nın 713/2. maddesi koşullarının oluştuğunu ileri sürerek, 168 parselin tamamının ve 162 parselin de 3/28 payının adına tescilini; birleştirilen davada da davacı Halil husumeti mirasçılarına yönelterek payların adına tescilini istemiştir.

Birleştirilen diğer davalarda ise, satış vaadi sözleşmesinin mülkiyeti nakil borçlusunun mirasçıları, asıl davada davacının dayandığı sözleşmelerinin muvazaalı olarak düzenlendiğini ileri sürerek, iptalini istemişlerdir.

Mahkemece, asıl dava ve davacı H...S..’nun tescil istemli birleştirilen davasının reddine; satış vaadi sözleşmesinin iptali istemi içeren birleştirilen davanın kabulü ile sözleşmenin iptaline; satış vaadi sözleşmesinin iptali istemi içeren birleştirilen diğer davaların ise, sözleşmenin iptaline karar verilmiş olmakla konusuz kaldıklarından karar vermeye yer olmadığına karar verilmiştir.

Hükmü, davacılar H.. S... ve N... S.. vekili temyiz etmiştir.

1-Asıl ve birleştirilen dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil; birleştirilen diğer davalar ise satış vaadi sözleşmesinin iptali istemlerine ilişkindir.

Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Somut uyuşmazlıkta, davacı H...S...’nun dayandığı C... Noterliği’nin 31.08.1961 tarihli satış vaadi sözleşmesinde davalıların murisi H.. S.., murisi A.. A..’dan intikal eden tüm taşınmazlardaki payının satışını vaat etmiştir. Davacı N...S.’nun dayandığı 31.10.1980 günü Y.. Noterliği’nde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi uyarınca da A... A.. vekili H..'in A..’ye murisi Ahmet'ten intikal eden 162 ve 168 sayılı parsellerdeki payının ve H..’in C..

Noterliği’nin 31.08.1961 günlü satış vaadi sözleşmesi ile edindiği payların satışı vaat edilmiştir.

Mahkemece, ekonomik sıkıntı içinde olduğu iddia edilen Ayşe’nin 1961 yılında davacı Halil’e verdiği vekaletnameye dayanılarak 19 yıl sonra 1980 yılında satış vaadi sözleşmesinin düzenlenmesinin hayatın olağan akışına uygun olmadığı gibi doğrudan tapu kaydının satış yoluyla devredilmesinde bir sakınca bulunmadığı halde 19 yıl beklenilmesinin muvazaanın kanıtı olduğundan 31.10.1980 günü Yumurtalık Noterliği’nde düzenlenen satış vaadi sözleşmenin iptaline karar verilmiştir.

Bunun yanında, Hatice’nin satmayı vaat ettiği taşınmazların zilyetliğini devretmediğinden 162 parsel yönünden istemin zamanaşımı nedeniyle, 168 parsel yönünden ise TMK’nın 713/2 madde koşulları oluşmadığı ayrıca, taşınmazların elbirliği mülkiyetinde bulunup sözleşmenin henüz ifa olanağı bulunmadığı gerekçesiyle reddedilmiştir.

Çekişme konusu, 168 sayılı parsel tam pay olarak muris A.. A.. adına 16.04.2001 günü; 162 sayılı parsel ise, davalılar adına paylı olarak 30.11.1993 tarihinde tescil edilmiştir. Dava konusu 168 sayılı parselin maliki Ahmet’in mirasçıları ve 162 sayılı parselin paydaşları arasında davacı N.. S... da bulunmaktadır. Öncelikle, satış vaadi sözleşmesinde zamanaşımından sözedebilmek için sözleşmenin ifa olanağının doğmasından itibaren 10 yıl geçmiş olması gerekir. Ayrıca, mirasçılar arasında zamanaşımı süresi de işlemez.

Satış vaadi sözleşmeleri bizzat veya vekil eliyle yapılabilir. Vekaletname vekilin belirlenen bir sürede işin yapması başka bir deyişle süreli olarak ya da bir süreye bağlı kalmaksızın düzenlenebilir. 6098 sayılı Borçlar Kanununun 502/1. maddesinde vekaletname, “Vekilin vekalet verenin bir işini görmeyi veya işlemini yapmayı üstlendiği sözleşmedir” şeklinde tanımlanmıştır. Aynı yasanın 513. maddesinde de vekaletnamenin ancak sözleşmeden veya işin niteliğinden aksi anlaşılmadıkça vekilin veya vekalet verenin ölümü, ehliyetini kaybetmesi ya da iflas ile kendiliğinden son bulacağı düzenlenmiştir.

Somut olayda, vekil eden A..A.., C.. Noterliği’nde 16.09.1961 günü düzenlediği vekaletnameyle vekili Halil Savcıoğlu'nu bir süreye bağlı kalmaksızın vekaletnamedeki işleri yapmak için yetkilendirmiştir. Vekil de bu yetkiye dayanarak vekil edeni Ayşe'nin sağlığında Ayşe’ye murisinden intikal eden payların satışını davacı Ayşe’nin mirasçıları arasında yeralan N.. S..'na vaat etmiştir.

Ayşe tarafından düzenlenen vekaletname süreye bağlı olmaması nedeniyle vekaletnamenin tanziminden 19 yıl sonra işlem yapılması işlemin muvazaalı olarak yapıldığını kanıtlamaya tek başına yeterli değildir. Satış vaadi sözleşmesinin iptalini isteyen davacılar sözleşmenin muvazaalı olarak düzenlendiğine ilişkin delil bildirmemişlerdir. Bu nedenle, davacı Nazmiye’nin dayandığı 31.10.1980 günü Y..

Noterliği’nde düzenlenen satış vaadi sözleşmesinin muvazaa nedeniyle iptaline karar verilmesi doğru değildir.

Davacı H.. S.., C...Noterliği’nin 31.08.1961 günlü satış vaadi sözleşmesi ile edindiği taşınmazlardaki payı Y... Noterliği’nde 31.10.1980 tarihinde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile 168 parsel sayılı taşınmaz maliki A.. A..’ın mirasçısı ve 162 parselin de paydaşı N.. S..'na temlik etmiştir. Davacı Nazmiye, 168 parselde mirasçı 162 parselin de paydaşı olduğundan sözleşmenin ifa kabiliyeti bulunması nedeniyle ifa olanağının bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddi doğru bulunmamıştır.

Mahkemece, yukarıda belirtilen hususlar gözetilmeden yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.

2-Davacı H.. A..., dava konusu taşınmazlarda satış vaadi sözleşmesi ile edindiği payı Y.. Noterliği’nde düzenlenen satış vaadi sözleşmesiyle davacı N... S..'na temlik etmekle aktif dava ehliyetini yitirmiştir. Dolayısıyla, taşınmazlardaki payın adına tescili gerektiği gerekçesiyle hükmü temyiz etmekte hukuki bir yararı bulunmamaktadır. Bu nedenle, davacı Halil’in temyiz isteminin reddine karar verilmesi gerekmiştir.