Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2015/11014 K.2018/2823

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 15.05.2014 gününde verilen dilekçe ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 12.05.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Davacı, 27.01.2014 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile davalılardan bir kısım taşınmazları aldıklarını belirterek tapu iptal ve tescil talep etmiştir.

Davalılar ... ve ... vekili, bir kısım taşınmazları kabul etmiş, bir kısmına ilişkin sözleşmelerin geçersiz vekaletname ile yapıldığı gerekçesi ile davanın reddini savunmuştur.

Davalı ..., hisseli taşınmazların satış vaadi sözleşmesine konu olamayacağı, tüm taşınmazların bedelinin kendisine ödenmediği gerekçeleriyle davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece dava konusu taşınmazlar elbirliği mülkiyetine tabi olduğundan satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Bu durum, satışı vaat edilen taşınmazın tapusunda temliki tasarrufu engelleyen bir kaydın bulunması veya 5578 sayılı Kanunla değiştirilen 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesi hükmüne aykırı şekilde taşınmaz satışı vaat edilmesi ya da vaade konu taşınmazın bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olması halinde de geçerlidir.

Somut olaya gelince; dosyanın incelenmesinden, satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazlardan 798 ada 1 parsel, 961 ada 2 parsel, 1147 ada 22, 319 ada 9 parsel, 346 ada 3 parsel, 185 ada 1 parsel, 140 ada 4, 5 ve 6 parsel, 139 ada 5 ve 8 parsel, 1147 ada 22 parselde kayıtlı taşınmazların bir kısmında davalı ...'ın, bir kısmında ...'ın, 1147 ada 22 parsel sayılı taşınmazda ise davalılar Hikmet ve ...'ın paylı mülkiyete tabi hisselerinin bulunduğu, davaya konu 1146 ada 9 sayılı parsel,1147 ada 1 sayılı parsel, 1147 ada 11 sayılı parsel,1683 ada 7 sayılı parsel ile 1175 ada 17 sayılı parselde kayıtlı tapu kayıtlarının ise dosya arasında bulunmadığı anlaşılmaktadır.

Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satış vaadinde bulunması halinde elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez ise de satış vaadine konu taşınmazların bir kısmında davalıların paylı mülkiyete tabi hisseleri olduğundan söz konusu taşınmazlar yönünden sözleşmenin ifa olanağı mevcuttur. Bu nedenle mahkemece tüm tapu kayıtları incelenmeden taşınmazların elbirliği mülkiyetine konu olduğu gerekçesi ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

O halde, mahkemece, dosya arasında mevcut olmayan ve davaya konu 1146 ada 9 sayılı parsel,1147 ada 1 sayılı parsel, 1147 ada 11 sayılı parsel,1683 ada 7 sayılı parsel ile 1175 ada 17 sayılı parselde kayıtlı tapu kayıtları da getirtilerek, dava konusu taşınmazlardan paylı mülkiyete tabi olup, davalıların kayden paydaş oldukları taşınmazlar yönünden davacının dayandığı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağının bulunduğu gözetilerek, iddia ve savunma doğrultusunda araştırma ve inceleme yapılması, taraf delillerinin toplanması,

toplanan ve toplanacak olan deliller birlikte değerlendirilmek suretiyle işin esasına ilişkin hüküm kurulması, elbirliği mülkiyetine tabi olan taşınmazlar bakımından anılan sözleşmenin ifa olanağı bulunmadığından davanın reddine hükmedilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirmeyle yazılı olduğu üzere karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenlerle bozulması gerekmiştir.