Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2015/15931 K.2018/4911

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 13.04.2012 gününde verilen dilekçe ile ... iptali ve tescil, olmazsa alacak talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen ... iptali ve tescil yönünden kabulüne, kısmen alacak yönünden kabulüne dair verilen 07.07.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar vekili, davalı ... vekili ve davalı ... tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Davacılar vekili, ...mirasçısı olan davalıların ... İlçesi, ... Mahallesi 2403 parsel sayılı taşınmazdaki muris ve murisi evvellerinden gelen paylarını ... 1. Noterliğinin 16.07.1993 tarihli ve 10080 yevmiye no'lu satış vaadi sözleşmesi uyarınca davacılara satış bedelin tamamını aldıklarını ve zilyetliği de devrettiklerini, diğer davalıla... ve ...'ün de gerek adlarına kayıtlı gerekse murislerinden kendilerine intikal edecek aynı taşınmazdaki paylarını ...

Noterliğinin 14.11.1989 tarih ve 26610 yevmiye nolu satış vaadi sözleşmesi uyarınca ve ... evli ve çocuksuz ölmüş olması nedeniyle eşi ... (...) kendisine intikal edecek payını 22.11.1989 tarih ve 27230 yevmiye nolu satış vaadi sözleşmesi ile davacıların murisi...'e satıp, satış bedelini alarak zilyetliğini devrettiğini, davalıların bu taşınmazın ferağına yanaşmadıkları gibi başkasına satış hazırlığı içinde bulunduklarını belirterek,

satış vaadi sözleşmeleri uyarınca davalıların adlarına kayıtlı ve intikalen gelen paylarının tapusunun iptali ile davacılar adına tesciline, bu mümkün olmadığı takdirde keşifte belirlenecek bedelin yasal faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı ... vekili ve bir kısım davalılar davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece, davanın kabulüne, 2403 parsel sayılı taşınmazda davalılar...sesine düşen 24.164.82 TL'nin adıgeçenlerden tahsili ile davacılara eşit oranda ödenmesine karar verilmiştir.

Hükmü, davacılar vekili; davalı ... vekili ve davalı ... temyiz etmiştir.

Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı ... iptali ve tescil, olmadığı takdirde ikinci kademede tazminat istemine ilişkindir.

Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706 ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde resen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinden Türk Medeni Kanununun 716. Maddesi uyarınca açacağı ... iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK.m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklardan birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından sözedilemez. Bu durum, satışı vaat edilen taşınmazın tapusunda temliki tasarrufu engelleyen bir kaydın bulunması veya 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. Maddesi hükmüne aykırı şekilde taşınmaz satışı vaat edilmesi ya da vaade konu taşınmazın bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olması halinde de geçerlidir.

Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince;

Davacılar, 16.07.1993, 14.11.1989 ve 22.11.1989 tarihli olmak üzere üç adet satış vaadi sözleşmesine dayanarak eldeki davayı açmışlardır. Satış vaadi sözleşmeleri biçimine uygun olarak düzenlemiş geçerli sözleşmelerdir. Satışa konu taşınmaz tapuda muris adına kayıtlı olduğu takdirde tüm mirasçılarının satış vaadi yapması durumunda bu sözleşmenin ifa olanağı vardır. Satıcılar adına tapuda paylı mülkiyet halinde hisseler bulunmakta ise de bu hisseler yönünden de sözleşmenin ifa olanağı olacağı açıktır. O halde ... kaydında adlarına hisse kaydı bulunan satış vaadi sözleşmesi borçlularının paylarının iptal edilerek davacılar adına tesciline karar verilmesi gerekir.

Davalı ... vekili; müvekkil...'nin 1989 yılında babasından kendisine miras yolu ile intikal eden hissesini kardeşi ...'in davacıların murisi...e olan borcu nedeniyle ... tapuda satış şeklinde verdiğini, ... kayıtları incelendiğinde bu durumun ortaya çıkacağını savunmuş, mahkemece bu yönde bir inceleme yapılmadığı gibi bilirkişi raporlarında da bu hususa değinilmemiştir. Dosyada mevcut ... kayıtlarında davalı ...'e ait pay bulunmadığı anlaşılmaktadır. Bunun nedeni araştırılmamıştır.

Şu hale göre; dava konusu taşınmaza ait ... kayıtları tapulama tutanağı ile birlikte ilk tesisinden itibaren tüm tedavüllerinide gösterir şekilde getirilmeli, davacıların (veya miras bırakanları ...puda, satış vaadi sözleşmelerinin düzenlenmesinden sonra edindikleri paylar var ise bu payların nereden geldiği, davalı ...'nin savunması doğrultusunda onun miras payının tapuda ...redilip devredilmediğinin incelenmesi, böyle bir devir işlemi var ise hakkındaki davanın reddine karar verilmesi gerekir.

... Sicil Müdürlüğü'nün 18.05.2012 tarihli yazısı ile davalılar ... ve...mirasçılarının 17.05.2012 tarihli intikal işleminin ardından aynı tarih ve 7248 yevmiye nolu işlem ile hisselerini ... isimli kişiye devrettikleri bildirilmiş, bu yönde de bir araştırma yapılmamıştır.

Yukarıda açıklandığı şekilde, mahkemece tedavüllü ... kayıtları getirilerek, satış vaadi sözleşmelerinde satıcı (borçlu) olan kişiler veya mirasçılarının tapuda mülkiyet haklarının bulunup bulunmadığı, adı geçenlere ait paylı mülkiyet bulunması halinde bu payların iptali ile davacılar adına tesciline karar verilmesi gerektiği, satış vaadi sözleşmelerinin yapılmasından sonra satışa konu paylarını satış vaadi alacaklısı dışındaki üçüncü kişilere devretmiş satıcılar yönünden tazminat tahsiline karar verilebileceği,

ayrıca davalı ...'ün savunması ile ... sicil müdürlüğünün 18.05.2012 tarihli yazısı da dikkate alınarak gerekli inceleme yapılıp oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, değinilen tüm bu yönler gözardı edilerek, eksik araştırma ve inceleme sonucu karar verilmesi doğru görülmemiş, tüm temyiz itirazları bu nedenle yerinde görülerek hükmün bozulması gerekmiştir.