Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2015/16300 K.2016/2962

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 05.02.2013 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil ile tazminat istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; tapu iptali ve tescil isteminin kabulüne, tazminat isteminin kısmen kabulüne dair verilen 22.07.2015 günlü hükmün Yargıtayca duruşmalı olarak incelenmesi davalılar vekili tarafından istenilmekle tayin olunan 08.03.2016 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalılar vekili Av... ile karşı taraftan davacı vekili Av. ..... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_ KARAR _

Davacı, yüklenici ve arsa maliki sıfatları birleştirilen davalı ile adi yazılı ve tarihsiz satış sözleşmesi gereği 88 parsel sayılı taşınmazdaki (A53) numaralı bağımsız bölümü edindiğini, 01.06.2005 günlü ek protokol uyarınca da ceza-i şartın düzenlendiğini, davalının edimini süresinde yerine getirmediği için ödeyeceği ceza-i şart bedelinin taşınmaz bakiye bedelinden mahsubunun gerektiğini ileri sürerek, taşınmazın adına tescilini ve taşınmazın teslim tarihine kadar işleyen kira kaybı ile ceza-i şart bedelinin taşınmaz bakiye bedelinden mahsubundan sonra artan bakiye bedelin tahsilini istemiş, birleştirilen dava ile de husumeti...'ye yöneltmiştir.

Davalılar, davacının geçersiz sözleşmeye dayandığını, kira alacağı için temerrüde düşürülmediğini, ceza-i şart hükümlerinin uygulanamayacağını belirterek davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece, taşınmazın davacı adına tescili ile 174.651,00 TL kira kaybı bedelinin davalılardan alınmasına, ceza-i şart isteminin reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davalılar vekili temyiz etmiştir.

Dava, davalı yükleniciden temlik alınan kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil ile tazminat istemine ilişkindir.

Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.

Arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yüklenici TBK'nın 183. maddesine dayanarak üçüncü kişilere temlik edebilir. Temlik alanın sözleşme tarafını ifaya zorlayabilmesi için kendi edimini yerine getirmesi zorunludur.

Nitekim TBK'nın 97. maddesinde "Karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifası isteminde bulunan tarafın, sözleşmenin koşullarına ve özelliklerine göre daha sonra ifa etme hakkı olmadıkça, kendi borcunu ifa etmiş ya da ifasını önermiş olması gerekir." hükmü düzenlenmiştir.

Bu nedenle, yüklenici ile yükleniciden temlik alan (davacı) arasında düzenlenen temlik sözleşmesi gereğince tarafların borç ve alacaklarının neler olduğu sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan da bağımsız bölüm satın alınması halinde Türk Borçlar Kanununun 184. maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.

Somut uyuşmazlıkta davacı, adi yazılı ve tarihsiz temlik sözleşmesine dayanarak taşınmazın tescilini talep etmiştir. Bu sözleşmede davalı ...Ş. yapmakta olduğu 88 parseldeki (A53) numaralı bağımsız bölümün mülkiyetini nakletme, davacı da 290.000 $ bedeli ödeme yükümlülüğü altındadır.

Bu sözleşmeden sonra davalı ...Ş. ile davacı arasında 04.06.2007 günü düzenlenen "Zeyilname" başlıklı ve adi yazılı sözleşmede, davacının 223.600 $ bedeli ödediği gecikme ile birlikte 67.879 $ bedelin taşınmazın teslim tarihinde ödeneceği belirtilmiştir. Davacı bu bedeli ödediğine ilişkin bir belge sunmamış, yargılama sırasında da bedeli depo etmemiştir.

Dolayısıyla, davacı satış sözleşmesi uyarınca bedel ödeme yükümlülüğünü yerine getirmeden davalıdan taşınmazın mülkiyetinin naklini isteyemez. Bu nedenle, TBK'nın 97. maddesi uyarınca birlikte ifa kuralı gereği davacının bu bedeli depo edip etmeyeceği sorulmalı, depo etmesi halinde şimdiki gibi davanın kabulüne aksi halde davacının edimini yerine getirmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi gerekir.

Mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar bir yana bırakılarak yazılı gerekçeyle davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, bu nedenlerle hükmün bozulması gerekmiştir.