Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2015/16301 K.2016/3265

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 18.03.2014 gününde verilen dilekçe ile birleştirilen dava ile 02.04.2014 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil, kira kaybı alacağı, cezai şart istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; cezai şart talebinin davalı ...yönünden kabulüne, diğer davalı .... ve... ve ... yönünden reddine dair verilen 22.07.2015 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili duruşmasız temyiz incelemesi davalı ...vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 15.03.2016 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı vekili Av. ... ile karşı taraftan davalılar vekili Av.... geldiler.

Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KA R A R

Davacı, yüklenici ve arsa maliki sıfatları birleşen davalı ile adi yazılı satış sözleşmesi gereği... parsel sayılı taşınmazdaki (...) numaralı villayı edindiğini, 07.05.2005 günlü ek protokol uyarınca da ceza-i şartın düzenlendiğini, davalının edimini süresinde yerine getirmediği için ödeyeceği ceza-i şart bedelinin taşınmaz bakiye bedelinden mahsubunun gerektiğini ileri sürerek, taşınmazın adına tescilini ve taşınmazın teslim tarihine kadar işleyen kira kaybı ile ceza-i şart bedelinin taşınmaz bakiye bedelinden mahsubundan sonra artan bakiye bedelin tahsilini istemiş, birleştirilen dava ile de husumeti....ve ...iştir.

Davalılar, davacının geçersiz sözleşmeye dayandığını, kira alacağı için temerrüde düşürülmediğini, ceza-i şart hükümlerinin uygulanamayacağını, davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece, tapu iptali ve tescil talebinin reddine, cezai şart ve kira mahrumiyeti taleplerinde haklı olduğu ancak bu taleplerin ikisinin bir arada mümkün olmaması nedeniyle cezai şart alacağı kira mahrumiyetinden fazla olduğundan cezai şart talebinin kabulü ile bilirkişi raporu ile belirlenen 498.945,00 TL'nin sözleşmenin tarafı olan davalı ...den tahsili ile davacıya verilmesine, diğer davalı ... Emlak Yapı yönünden davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili ile davalı ...vekili temyiz etmiştir.

Dava, davalı yükleniciden temlik alınan kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil ile tazminat istemine ilişkindir.

Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.

Arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yüklenici TBK'nın 183. maddesine dayanarak üçüncü kişilere temlik edebilir. Temlik alanın sözleşme tarafını ifaya zorlayabilmesi için kendi edimini yerine getirmesi zorunludur.

Nitekim TBK'nın 97. maddesinde "Karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifası isteminde bulunan tarafın, sözleşmenin koşullarına ve özelliklerine göre daha sonra ifa etme hakkı olmadıkça, kendi borcunu ifa etmiş ya da ifasını önermiş olması gerekir." hükmü düzenlenmiştir.

Bu nedenle, yüklenici ile yükleniciden temlik alan (davacı) arasında düzenlenen temlik sözleşmesi gereğince tarafların borç ve alacaklarının neler olduğu sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan da bağımsız bölüm satın alınması halinde Türk Borçlar Kanununun 184. maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.

Somut uyuşmazlıkta davacı, adi yazılı ve tarihsiz temlik sözleşmesine dayanarak taşınmazın tescilini talep etmiştir. Bu sözleşmede davalı ...Ş. yapmakta olduğu 1760 parseldeki (933) numaralı bağımsız bölümün mülkiyetini nakletme, davacı da 380.000 USD ödeme yükümlülüğü altındadır. Bu sözleşmeden sonra davalı ...Ş. ile davacı arasında 04.06.2007 günü düzenlenen "Zeyilname" başlıklı ve adi yazılı sözleşmede, davacının 265.000 USD ödediği gecikme ile birlikte 116.608 USD'nin ise taşınmazın teslim tarihinde ödeneceği belirtilmiştir.

Davacı, satış sözleşmesi uyarınca bedel ödeme yükümlülüğünü yerine getirmeden davalıdan taşınmazın mülkiyetinin naklini isteyemez. Bu nedenle, TBK'nın 97. maddesi uyarınca birlikte ifa kuralı gereği tarafların ödenmeyen kısma ilişkin tüm delilleri toplanıp ödenmeyen kısma ilişkin bedeli depo edip etmeyeceği sorulmalı, depo etmesi halinde tüm deliller değerlendirilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekir.

Davacının temyiz itirazlarına gelince;

Mahkemece, davacının tescil talebinin dava konusu taşınmazda henüz kat irtifakının kurulmamış olması nedeniyle reddine karar verilmiş ise de öncelikle davacı iddiaları doğrultusunda kat irtifakı kurulma şartları oluşup oluşmadığının araştırılması, mümkün olmadığı takdirde üzerinde bina bulunan ancak kat mülkiyeti ya da kat irtifakı henüz kurulmamış bir taşınmazdan bağımsız bölümün satışının geçerli kabul edildiği 24.04.1978 tarihli ve 3-4 sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararı doğrultusunda arsa payı yönünden tesciline karar verilmesi gerekmektedir.

Ayrıca, dosyaya ibraz edilen deliller çerçevesinde davalıların birlikte hareket ettikleri ve aralarında bağlantı bulunduğu anlaşıldığından birleştirilen dosya davalısı...ve ... yönünden davanın reddine karar verilmesi de yerinde görülmemiştir.

Mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar bir yana bırakılarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bu nedenlerle hükmün bozulması gerekmiştir.