Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2015/18853 K.2018/709

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 01.07.2010 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 23.02.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi bir kısım davalı arsa sahipleri vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne duruşma isteğinin tebliğ gideri olmadığından reddine karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı vekili davalı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında 492 ada 7 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bina inşa edilmek üzere 06.05.2003 tarihli satış vaadi kat ve daire karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, yükleniciye bırakılan 10 no'lu dükkanın haricen düzenlenen protokol ile 65.000 TL bedelle davacıya satıldığını, binanın bittiğini, daire ve dükkanların yerleşime açıldığını, iskan ruhsatının alınmadığını, satış bedelinin tamamının ödendiğini, davacının dükkana yerleştiğini ve malik gibi kullandığını, yüklenicinin bu dükkanın satış yetkisini kazandığını; ancak arsa sahipleri ile aralarındaki ihtilaf nedeniyle tapu devrinin yapılmadığını ileri sürerek dava konusu 10 nolu dükkanın davalı arsa sahipleri adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tescilini istemiştir.

Bir kısım arsa sahibi davalılar inşaatın tamamlanmadığını, eksiklikler bulunduğunu, iskan ruhsatının alınmadığını, inşaat tamamlandığı takdirde tapuyu vereceklerini beyan etmişlerdir.

Davalı yüklenici şirket yetkilisi, inşaattaki eksiklikleri tamamlayacağını, davacının tamamlaması halinde de bedelini ödeyeceğini bildirmiştir.

Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir.

Hükmü, bir kısım davalı arsa sahipleri vekili temyiz etmiştir.

Eser sözleşmelerinin bu türü olan arsa yapı karşılığı inşaat sözleşmesi taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.

Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana yetirme ve teslim borcunu) yerine getirip gelirmediğinin ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) vs. Diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Yüklenicinin temel borcu eseri (binayı) meydana getirmektir. Bir Bina inşasından maksat o yapının sözleşmeye fon kurallarına ve amacına uygun imal edilmesidir. İşte yüklenici bu nitelikleri taşıyan bir bina meydana getirmişse sözleşmede aksine hüküm bulunmayan hallerde yapının arsa sahibine tesliminde, sözleşmede ayrık hüküm varsa teslimden önce ve ancak sözleşme koşullarına uygun oranda arsa payı veya bağımsız bölümün tescilini isteyebilir. Kuşkusuz yüklenicinin teslimden sonraki borcu ayıba karşı tekeffül borcu olarak devam edeceğinden yüklenici eserdeki ayıp ve eksikliklerden ve koşulları yerinde ise arsa sahibinin cezai şart alacağı ile sözleşmedeki değer alacaklarından ve ayrıca kanundan kaynaklanan alacaklarından da sorumludur.

Arsa payı devri karşılığı inşaat yapımı sözleşmesinin tarafı olan yüklenici yukardan beri sayılan edimleri yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kazandığı kişisel hak sebebiyle arsa payı veya bağımsız bölüm tapusunun devrini ondan isteyebileceği gibi Türk Borçlar Kanununun 184 ve devamı maddelerine dayanarak kişisel hakkını arsa sahibinin onamı gerekmeksizin üçüncü kişilere yazılı olmak koşuluyla devir ve temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de hakkı yüklenicinin halefi olarak arsa sahibine karşı ileri sürme olanağına sahiptir.

Yükleniciden temellük edilen kişisel hakkın dava edilerek arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde mahkemece tüm bu yönler üzeinde durulmalı yüklenici üçüncü kişi davacıya ancak hak kazandığını devir ve temlik edebileceğinden bu husus duraksamaksızın saptanmalıdır.

Bütün bu araştırmalar sonunda eserin (binanın) arsa sahibinin reddedemeyeceği bir seviyeye getirildiği ne var ki, yüklenicinin arsa sahibine gerek ayıp ve eksik işlerden, gerekse sözleşmede yer alan bazı hükümler sebebiye sözleşme veya kanundan kaynaklanan nedenlerden dolayı borçlu bulunduğu ortaya çıkarsa yüklenicinin halefi olarak davacıya bunları yerine getirmek üzere uygun süre tanınmalı ya da olanaklı bulunursa karşılıkları para olarak depo ettirilerek depo edilecek miktar arsa sahibine ödenmek üzere (birlikte ifa kuralı) kişisel hakkın sonuçlarını meydana getirdiği düşünülüp istem kabul edilerek tescil hükmü kurulmalıdır.

Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince;

Davalı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında noterde düzenlenmiş 06.05.2003 tarihli satış vaadi kat ve daire karşılığı inşaat sözleşmesi bulunmaktadır. Buna göre, yükleniciye bırakılan 10 no'lu dükkan haricen düzenlenen portokol ile yüklenici tarafından davacıya satılmış ve satış bedeli de tamamen ödenmiştir.

Mahkemece, 16.12.2011 tarihinde yerinde yapılan keşif sonucu inşaat mühendisi ve mimar bilirkişi tarafından düzenlenen raporda inşaatın fiziki gerçekleşme seviyesinin %92 oranında olduğu, arsa sahiplerine ait bağımsız bölümlerde ve ortak alanlarda sözleşme ve projeye göre eksik imalatların bulunduğu bunların toplam parasal değerinin de 33.777,00 TL olarak belirlendiği daha sonra düzenlenen bilirkişi ek raporlarında projeye aykırı olarak yapılan imalatların açıklandığı görülmüştür. Ayrıca binanın iskan ruhtasının alınmamış olduğu da açıktır.

Gölbaşı Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğünce mahkemeye gönderilen 13.11.2013 tarihli cevabı yazıda; binada ortak alanlarda ve bağımsız bölümlerde projeye aykırı yapılan yapı ve imalatların yıkılarak onaylı mimari projesine uygun hale getirilmesi gerektiği ve tadilat projesi verilerek yapı ruhsatı alındığı takdirde iskan belgesi düzenlenmesinde bir sakınca olmadığı bildirilmiştir.

Davacı ve vekili yargılama sırasında yeniden keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmasını, binadaki eksik işlerin giderildiğini, binanın projeye uygun hale getirilmesi ve iskan alınabilmesi için gerekli işlemleri yapmaya hazır olduklarını, gerektiği takdirde eksik işler bedelini depo etmeye de hazır olduklarını beyan ederek talepte bulunmuş iseler de bu konuda davacıya yetki ve süre verilmediği gibi binanın getirildiği son aşama incelenmemiş ve saptanmamıştır.

Şu duruma göre, yapıda eksik işler olduğu, projeye aykırı tadilatlar yapıldığı ve bunların binaya iskan izni alınmasına engel oluşturan eksiklik ve tadilatlar olduğu anlaşılmaktadır. Yukarıda da açıklandığı gibi bina yapımından maksat, binanın sözleşmesine, tastikli projesine fen ve sanat kurallarına uygun meydana getirilmesidir. Aksi takdirde bina yapım işini üstlenen yüklenici edimlerini yerine getirmiş sayılmaz.

O halde yüklenicinin yukarıda etraflıca açıklaması yapılan ilkeler çerçevesinde edimini tam olarak yerine getirdiğinden söz edilemez. Kişisel hakkını temlik almak suretiyle yüklenici yerine geçen davacının da mülkiyet isteyebilmesi için yapıdaki tüm eksikliklerden dolayı arsa sahiplerine karşı sorumlu olduğu açıktır. Yüklenicinin edimindeki eksiklik miktarının az veya çok olmasının da bir önemi yoktur.

Bilirkişi raporlarında belirtilen binanın %92 oranında fiziki gerçekleşme seviyesi, binada mevcut eksik işler ve iskan izninin de alınmamış olması karşısında arsa sahipleri yönünden kabul edilebilir ve katlanılabilir bir gerçekleşme oranı olmadığı da kuşkusuzdur.

Tüm bu açıklamalar ışığında; mahkemece dosya da toplanan delillerden yararlanılarak yeniden keşif yapılmak suretiye binan tamamının getirildiği fiziki seviye saptanmalı, araştırma ve inceleme sonunda binanın arsa sahiplerinin reddedemeyeceği bir seviyeye getirldiği, ne var ki yüklenicinin arsa sahibine gerek ayıp ve eksik işlerden gerekse sözleşmede yer alan bazı hükümler sebebiyle sözleşme veya kanundan kaynaklanan nedenlerden dolayı borçlu olduğu artaya çıkarsa yüklenicinin halefi olarak davacıya bunları yerine getirmek üzere uygun süre tanınmalıdır.

Davacı da bu yönde talepte bulunduğuna göre bu konuda isteği sürenin ve yetkinin kendisine verilmesi gerekir. Belirlenen sürede bu işlemlerin yerine getirilmemesi halinde bunların bedeli davacıya depo ettirilerek depo edilen bedel arsa sahibine ödenmek (birlikte ifa kuralı) suretiyle arsa sahibinin ifaya zorlanıp zorlanamayacağı belirlenmelidir.

Bütün bu değerlendirmeler sırasında binaya genel iskan alınması yükümlülüğünün de yükleniciye ait olduğu ve onun kişisel hakkını temlik alan davacının genel iskan alınması için gerekli giderlerden de arsa sahibine karşı sorumlu olduğu dikkate alınmalıdır.

Bu yönler gözetilmeksizin eksik inceleme ve araştırma ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, kararın bozulması gerekmiştir.