Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2015/3755 K.2015/11308

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 04.01.2010 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 17.06.2014 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılardan ... vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_ KARAR _

Dava, davalı yükleniciden temlik alınan kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Davalı arsa sahibi, yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğini, davanın reddini savunmuştur. Davalı yüklenici ise savunmada bulunmamıştır. Mahkemece, dava kabul edilerek 3 parselde kayıtlı 5 no'lu bağımsız bölümün davacı adına tesciline karar verilmiştir. Hükmü, davalı arsa sahibi vekili temyiz etmiştir.

Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin yüklenicisi olan taraf, sözleşmede yasaklanmamış ise teslim borcunu (BK m. 364) yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kazanacağı kişisel hakkını (bağımsız bölüm tapusunun devrini) arsa sahibi ile mevcut sözleşmesine dayanarak doğrudan ondan isteyebileceği gibi Borçlar Kanununun 162. maddesi hükmünden yararlanarak arsa sahibinin rızası da gerekmeden üçüncü kişilere yazılı olmak koşuluyla (BK m. 163) devir ve temlik edebilir.

Bir tanımlama yapmak gerekirse; alacağın temliki, alacaklı ile onu devralan üçüncü şahıs arasında borçlunun rızasına ihtiyaç olmaksızın yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliğini taşıyan şekle bağlı bir akiddir. BK m. 163 hükmüne göre temlik sözleşmesi temlik edenle temlik alan arasındaki yazılı sözleşme ile kurulabilir. Ne var ki alacağın temlikinde aranan yazılı şekil temlik sözleşmesinin resmi şekilde yapılmasına engel değildir.

Nitekim uygulamada yükleniciden şahsi hakkını temlik alan üçüncü kişilerin temlik sözleşmesini adi yazılı satış sözleşmesi veya noterde düzenleme şekilde taşınmaz satış vaadi

sözleşmesi olarak yaptıkları görülmektedir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişide alacağın temliki hükümlerinden yararlanarak bu hakkını arsa sahibine karşı ileri sürebilir. Zira, alacağı devralan kişi evvelki alacaklının yerine geçer. Borçludan ifayı istemek, gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak artık onun hakkı olur. Fakat temlik alanın ifa talebine muhatap olan borçlu (arsa sahibi) bu talebe hemen uymak zorunda değildir.

Devralan kimse temlik işlemini ve kendisinin yeni alacaklı sıfatını ispat etmiş olsa bile borçlu (arsa sahibi) ona karşı bir takım itiraz ve defilerde bulunmak imkanına sahiptir.

Gerçekten BK m.167’ye göre "Borçlu temlike vakıf olduğu zaman temlik edene karşı haiz olduğu def'ileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir." Buna göre temliki öğrenen borçlu temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defiler yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürülebilir hale gelir.

Somut olayda; davalı arsa sahibinin temlik alan davacı üçüncü kişiye karşı ileri sürdüğü defiler yükleniciyle mevcut 01.07.1993 günlü arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan haklarıdır. Gerçekten, bu sözleşme uyarınca yüklenicinin borcu sözleşmeye, fenne ve amacına uygun bir bina meydana getirmek ve sözleşmede yazılı diğer borçlarını ifa etmekten ibarettir.

Yapının imar mevzuatına uygun meydana getirilebilmesi için de, yüklenicinin emredici bazı kurallara uyması zorunludur. 3194 sayılı İmar Kanununun 26 ve 27. maddelerinde belirtilen ayrıcalıklar dışında inşaata başlanmadan önce tüm yapılar için ruhsat alınması gerekir.

Buradaki "ruhsat" kavramı (ya da yapı izin belgesi) arsa malikine taşınmazı üzerinde imar koşullarına uygun bir yapıyı veya yapılmış bir yapı üzerindeki esaslı değişiklik, ek ve onarımları yapabilmesi için kendisine yetkili merciice verilmesi gereken yapı yapabilme yetkisini ifade eder. Yapı ruhsatı alınmadığı takdirde yüklenici edimini yerine getirmiş sayılmayacağından yüklenicinin temlik ettiği üçüncü kişilerde temlik işlemine dayanarak arsa sahiplerinden hak iddia edemez.

29.11.2006 günlü kat karşılığı inşaat sözleşmesinin beşinci maddesinde oturma ve iskan izinlerinin alınması için ödenmesi gereken harçların yüklenici tarafından karşılanacağı hükme bağlandığından az yukarıda sözü edildiği üzere arsa sahibi bu harçlar ödenmeksizin davacının tescil istemine karşı koyma hakkına sahiptir.

Bütün bu açıklamalara göre, mahkemece yapılması gereken iş; öncelikle yapıya iskan verilmesine engel bir durumun olup olmadığının belediyeden sorulup saptanması ve 29.11.2006 günlü sözleşmenin beşinci maddesinde hükme bağlanan harçların tutarını yetkili merciden sorarak dolayısıyla iskan giderlerini tespit etmek, bunları davacıya depo ettirmek, ancak bu iş ve işlemler yerine getirilirse şimdiki gibi tescile hükmetmek, aksi halde davayı reddetmek olmalıdır. Eksik araştırma ve incelemeyle yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir.