Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2015/4345 K.2017/6661

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 07.03.2014 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 11.06.2014 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı, dava konusu... blok 2, 3 ve 5 numaralı daireleri yüklenici ...Ltd. şirketinden ... 42. Noterliğinin 14.09.2012 tarih 10804 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözlemesi ile satın aldığını, satış bedeli olan 750.000,00 TL'nin ödendiğini, sözleşmeye göre yüklenicinin 24.09.2012 tarihine kadar taşınmazları tapudan devredeceğini taahhüt ettiğini, fakat devir işleminin yapılmadığını ileri sürerek tapu kayıtlarının iptali ile adına tesciline karar verilmesini istemiştir.

Bir kısım davalılar ..., ..., ... vekili; dairelerin ... adına kayıtlı olduğunu, diğer davalılar ... ve ...'e karşı açılan davanın husumet nedeniyle reddi gerektiğini, davacının, davalı....Ltd.Şti'ne vermiş olduğu reklam ve hizmetleri karşılığı dairelerin verilmiş olması nedeniyle aralarında ticari ilişki bulunduğunu, davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

Davalı yüklenici şirket ise, nakit sıkıntısı nedeniyle süresinde inşaatı bitiremediğini, bu nedenle sözleşmenin diğer davalılar tarafından ihtarname ile feshedildiğini, davacı tarafça herhangi bir ödeme yapılmadığını, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, "….davalı şirket "satış vaadinde" bulunduğu bağımsız bölümlere hiç bir zaman malik olmadığından "satış vaadinde " bulunduğu sözleşmeye dayalı olarak davacının anılan sözleşmenin tarafı olmayan üçüncü kişilerden "satış vaadi" sözleşmesinin gereğini yerine getirmelerini talep etmesinin hukuken mümkün olmadığı" gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü davacı vekili temyiz etmiştir.

Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.

Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği,

bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasının kabul edilebileceği” benimsenmiştir.

Yüklenicinin arsa payı karşılığı yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Türk Borçlar Kanununun 184. maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.

Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanununun 188. maddesi gereğince.

“Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir.

Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır.

Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanununun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Yapılan bu genel açıklamalardan sonra, somut olaya gelince; Davacının yüklenicinin halefi olarak tescil isteyebilmesi için yüklenicinin arsa malikine karşı inşaat sözleşmesinden doğan tüm edimlerini yerine getirmiş olması gerekir. Mahkemece mahallinde keşif yapılmış ve inşaatın henüz % 80,45 oranında tamamlanmış olduğu tespit edilmiştir. Bu seviyede şimdilik yüklenici veya halefi davacı adına tescil olanağı bulunmamaktadır. Davanın bu nedenle reddi gerekirken yazılı gerekçelerle reddi doğru görülmediğinden hükmün gerekçesinin düzeltilerek onanması gerekmiştir.