Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2015/5781 K.2016/10044

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 30.09.2013 gününde verilen dilekçe ile önalım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 26.11.2014 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü:

KARŞIOY

Dava, önalım hakkı nedeniyle tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Mahkemece, dava konusu taşınmazla ilgili açılan ortaklığın giderilmesi davası sırasında davacının pay satışını öğrendiği halde önalım davası açmadığı ve kararın kesinleşmesi üzerine önalım davasını açmasının ...'nun 2. maddesi anlamında "dürüstlük ilkesi" ile bağdaşmayacağı sonucuna varılarak davanın redine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

...

Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmazdaki payını kısmen veya tamamen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara satılan bu payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet İlişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.

4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 732. maddesinde "Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler."

Madde 733. İse önalım hakkını kullanma yasağı, feragat ve hak düşürücü süre ile ilgili düzenleme getirilmiştir. Buna göre, yapılan satış; alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve herhalde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.

Yargıtay HGK'nun 2005/6-358-470 sayı ve 21.09.2005 günlü kararında da belirtildiği üzere; kanun önalım hakkının kullanılmasını hak düşürücü sürelere tabi tutmaktadır. Üç aylık hak düşürücü süre; madde metninde, gerekçede, 1984 tasarısının gerekçesinde de açıkca yer verildiği üzere "pay satışının hak sahibine bildirildiği tarihten"itibaren işlemeye başlar. Bu bildirim de kanunda özel bir şekle tabi tutulmuş; noter aracılığıyla bildirim öngörülmüştür.

Noter bildirisinin paydaşa tebliğ tarihini izleyen günden itibaren üç aylık hak düşürücü süre işleyecektir. İki yıllık süre ise, yapılan pay satış tarihini izleyen günden başlar. Süresinde önalım hakkını kullanmayan paydaşın sadece o pay satışı için önalım hakkı düşer, başka pay satışları için önalım hakkı ise sona ermez. Kısacası, yasal önalım hakkının kullanılması için gerekli sürenin başlaması konusunda kural; "öğrenme" olgusu değil "bildirim" olgusu söz konusudur.

Bu bildirimde herhangi bir bildirim değil, noter vasıtasıyla yapılacak bildirimdir. Madde metninde "bildirilir" şeklinde kullanılan ifade kesinlik taşıdığı gibi, sürenin "bildirimden" başlayacağı da devamı fıkrada açıkca ve kesin olarak ifade edilmiştir.

Bu açık düzenleme karşısında süre mutlaka bildirimden itibaren başlayacağından bildirim yapılmamışsa hak sahibinin satışı öğrendiği ileri sürülerek hak düşürücü sürenin başlatılması ve hak düşümü sonucunu doğurması olanaklı değildir. Önalım hakkı sahibinin satışı kesin olarak başka bir şekilde öğrenmiş olması sürenin işlemesine yol açmaz.

Somut olayda dava konusu; pay satışı 20.01.2012 tarihinde yapılmış ve davacı paydaşa yasa uyarınca ihtarname ile herhangi bir bildirim yapılmamış olup dava 30.09.2013 tarihinde süresinde açılmıştır.

Uyuşmazlık, önalım hakkı kullanılırken dürüstlük kuralının nazara alınıp alınamayacağı açıkcası davacının dava açmakta kötü niyetli olup olmadığının araştırılmasının gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.

...

Yukarıda yapılan açıklamalara göre; yasa koyucu tarafından önalım hakkının ne şekilde ve hangi sürede kullanılması gerektiği konusunda düzenlemeler yapıldığı gibi önalım hakkına dayanılarak dava açılamayacak hallerde tek tek gösterilmiştir. Somut olayda uyuşmazlık davacı ortaklığın giderilmesi davasının yargılaması sırasında pay satışını öğrendiği halde anılan dava sonucu verilen kararın kesinleşmesini bekledikten sonra önalım hakkını kullanmakta iyiniyetli sayılıp sayılamayacağı noktasında toplanmaktadır. 26.12.1951 gün ve 1/6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında emsal olarak iyiniyet konusu tartışılmış ve ihaleye katılıp pay süren ve fakat sonradan ihaleden çekilen paydaşın ihaleden sonra önalım hakkını kullanmasının mümkün olduğu ve olayda kötü niyet bulunmadığı sonucuna varılmıştır.

Eldeki davada davacının kötü niyetli olduğu söylenemez. Davacı önalım hakkından feragat etmemiş ve yasal olarak tanınan önalım hakkını kullanmıştır. Bu nedenlerle davanın esası incelenerek bir karar verilmesi gerekirken olayda kötü niyet bulunduğu, dürüstlük ilkesine aykırı davranıldığı gerekçesiyle yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup karar bozulmalıdır.

Açıklanan nedenlerle sayın çoğunluğun onama görüşüne katılmıyorum.

....